合作开发房地产破产后要承担连带责任吗？上海债务律师以案释法

　　房地产企业开发建设项目的最大特点是投资市场规模大，开发周期长，资金周转慢，有的房企由于社会资金短缺问题或者学生缺乏有效运作经验，在土地摘牌后迟迟无法启动项目研究开发，或者在开发设计过程中不断出现中途停滞，在此情况下，多数房企往往会选择引入一些其他投资商进行经济合作学习开发，以达到自己解决这些资金缺口、借力开发技术经验、缩短产品开发周期的目的。而很多合作方也因高收益而加入。但是，上海债务律师表示高收益往往伴随着高风险，而这高风险，很大程度上取决于国家法律环境风险。

　　杜先生最近邀请他的朋友胡先生投资一个房地产开发项目。 由于只有胡先生的A公司具备从事房地产开发的资格，双方签订《合作开发项目协议》，并同意：

　　1.甲、乙双方以甲公司名义共同出资50％ 的土地使用权；

　　2.双方以股份形式进行合作开发，包括未来项目生产经营中的投资和收益，按各自股份进行投资和分配；

　　3.竞买地块的土地使用权和开发权属双方可以共同发展所有，由双方通过建立合资、合作经济关系，以股份方式方法进行交流合作研究开发，风险共担、利益共享。

　　出乎意料的是，A公司在开发过程中，由于项目资金等债务违约，被债权人申请破产重整。 破产管理人向杜先生发出终止合作协议的通知，并将投标地块的土地使用权、发展权、土地财产等纳入破产财产，以杜先生为项目合作开发商为由，要求其承担清偿项目资金的连带责任。 杜先生接到通知后，惊讶地发现A公司破产，不仅无法从合作协议中获得收入，而且还承担了项目资金的清偿责任。 在一系列问题和挫折的驱使下，杜先生咨询了公司并寻求解决方案。 上海债务律师在杜先生详细了解案件后，给了他答复。

　　一、经理可以终止合作协议吗？

　　《中华民族人民民主共和国中国企业破产法》第十八条规定“人民通过法院进行受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务管理人和对方当事人均未履行完毕的合同有权直接决定解除或者我们继续积极履行…”因此，对于在人民法院受理破产案件时尚发展处于社会履行中的《合作关系协议》，管理人是有权力结构决定解除的。

　　二、杜先生是否拥有合作开发项目的物权？

　　物权法规定了物权公示的原则，即物权变动的事实必须通过一定的方式向社会公开，其目的是让第三人了解物权变动的情况，保护第三人免受损害，确保交易的安全。动产交付为公示原则，不动产登记为公示原则。

　　在本案中，杜先生与A公司发展之间可能存在企业合作进行开发技术协议，只能通过证明杜先生享有合同上的债权而不能充分证明杜先生享有物权。那么，杜先生是否能以《物权法》第三十条规定的“合法经济建设”为由主张物权呢？由于我国国有土地资源使用权证、建筑工业用地规划许可证、建筑信息工程项目规划许可证、施工许可证等记载的权利人均为A公司，杜先生我们不能为了证明其为相关部门审批手续载明的合法建造一个主体、投资事实、占有重要权利外观情况下，仅依据其与A公司战略合作学习开发利用合同法律关系，不符合《物权法》第三十条规定的合法建造人。

　　三、是否应承担偿还工程款的连带义务？

　　由于以下原因，杜先生不应对工程款承担连带责任：

　　首先，合同相对性是合同诉讼的基本原则。建设工程合同只对合同当事人具有约束力，对合同当事人以外的任何人不具有法律效力。债权属于相对权利。债权人是特定当事人之间的法律关系，债权人和债务人都是特定的。建设方只能要求特定债务人 A 公司付款。

　　其次，合作进行开发企业合同各方是按照合同约定各自承担社会权利义务。“共同发展投资，共享经济利润、共担风险”是指合作学习各方内部控制关系，而不是指对外贸易关系，在法律问题没有明确规定，合同也没有约定的情况下，合作各方不应当对作为中国建设项目工程发包人偿还工程欠款承担连带责任。

　　最后，杜先生没有全面参与施工合同的实际履行，如与承包商一起选定施工队伍、参与施工管理、支付工程款和签署经济签证意见、参与工程验收或结算等，因此不承担责任。

　　四、杜先生如何弥补他的损失？

　　上海债务律师称：合作开发房地产，双方共同出资，利润共享，风险共担，所有权属证书登记在一方名下。非登记方除非取得了生效的形成性法律文件，否则不能依据合作开发协议或其他生效的法律文件直接取得物权，也不能基于合法建造取得物权，只能享有债权。如果注册方进入破产程序，非注册方只能向管理人申报债权，其债权只能是合作项目清算后剩余价值上按投资比例应分配的收益。