上海动迁律师建议拆迁户进行房产评估时一定要注意以下几点

　　在房产评估中，由于房屋进行评估的结果与拆迁补偿金额息息相关，因此选择评估公司非常关键。上海动迁律师建议拆迁户一定要注意以下几点：

　　一、选择评估公司

　　拆迁户有权协商选择自己专业、有资质且无利益关系的评估公司，才更有可能没有得到社会公平公正的评估研究结果。

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》(以下简称《评估办法》(建府[2011]77号)第四条规定:“房地产价格评估机构由被拆迁户在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，房屋征收部门应当按照少数服从多数的原则组织被拆迁人投票，或者采取抽签、摇号等随机方式。“因此，拆迁主管部门直接指定评估机构是违法的。

　　二、按照法定程序上门服务

　　评估企业公司可以确定后，需要有资质的评估师上门对拆迁户的房子问题进行分析测量、拍照录像等评估管理工作，并作实地查勘记录。为保护我们自己的合法经济利益，被评估人一定要对实地查勘记录的内容方面进行调查核实，确认信息数据更加真实无误、无遗漏后再进行签字。

　　《评估管理办法》第十二条：“房地产市场价格风险评估研究机构企业应当合理安排学生注册一个房地产估价师对被征收房屋信息进行分析实地查勘，调查被征收房屋发展状况，拍摄可以反映被征收房屋内外部环境状况的照片等影像数据资料，做好自己实地查勘记录，并妥善保管……房屋征收相关部门、拆迁户和注册成为房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。拆迁户拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收不同部门、注册中国房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关学习情况应当在评估结果报告中说明。”

　　三、注意使用哪种评估方法

　　对同一套房子使用不同的评估方法，可能会产生非常不同的评估结果，所以拆迁户也要注意评估机构使用哪种评估方法。

　　《评估管理办法》第十三条规定：“注册房地产估价师应当可以根据企业评估研究对象和当地房地产行业市场环境状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估工作方法需要进行适用性分析后，选用其中作为一种方式或者其他多种学习方法对被征收房屋使用价值问题进行风险评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用不同市场法评估;被征收房屋信息或者其类似房地产有经济社会收益的，应当选用收益法评估;被征收房屋是在建项目工程的，应当选用假设开发法评估。”

　　《中共中央纪委办公厅、监察部办公厅关于加强监督检查，进一步规范征地拆迁行为的通知》（中集板发[2011]8号）规定“房屋拆迁按房屋置换成本补偿”。 宅基地的征收按照当地征地拆迁补偿标准、农户征地拆迁补偿标准和政府补助标准执行。 为保障居民购买生活水准合理的住房，在《土地管理法》等法律法规修订前，集体土地上的房屋将进行搬迁。 按照新颁布的《国有土地房屋征收补偿条例》的精神进行。"

　　市场法又称市场比较法、比较法和现行市场价格法。它是指通过比较估价对象与估价时最近交易的类似不动产之间的相似和差异，将正在估价的资产与最近出售的类似资产进行比较，这是一种通过适当修改这些类似财产的已知价格，估计估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场法是不动产估价师中最重要和最常用的方法之一，也是一种技术上成熟和实用的评估方法。

　　实践中，拆机机构发展大多倾向于通过使用成本法来评估。成本法，指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此进行估算估价对象的客观科学合理利用价格或价值的方法。这种教学方法可以最大的弊端在于我们不能及时反映对象的市场经济价值，使得我国房屋价值被严重低估，拆迁户的补偿获益远低于中国市场获益，选择货币资金补偿教育方式的拆迁户很难用拆迁补偿款重建或购置到同等产品质量、同等居住环境条件的房屋。多数拆迁户拆迁后居住生活条件分析不仅学生没有能力得到有效改善，反而降低了。很多拆迁户“越拆越穷”与这一机械适用“成本法”的房屋估值方法有直接的关系。因此，如果他们对于绩效评估工作方法不满意，需要果断拿起法律思想武器才能更好维护管理自己的权益。

　　四、注意评估时点

　　由于房屋拆迁时间跨度较长，从拆迁开始到签订拆迁补偿安置协议可能需要3-5年的时间，那么在此期间由于经济发展、价格变动，对同一房屋的早期评估和后期评估也会导致其评估价值的巨大差异，而且还需要注意拆迁户。

　　房屋进行征收管理评估工作中有许多“坑”，拆迁户一不注意就容易实现利益受损，因此对于我们可以建议您在必要时寻求一个专业律师的帮助，才能得到更好地维护您的合法权益！如有还有其他疑问欢迎咨询上海动迁律师。