如何判断当事人订立的商品房合同系本约还是预约？上海房产律师告诉您

　　商品房买卖合同作为重要的法律文件，关系到当事人的合法权益，其性质是否为本约还是预约对于合同的履行和权利义务的明确具有重要意义。在上海这样繁荣发达的城市，商品房交易频繁，当事人之间的合同形式复杂多样，因此如何准确判断合同性质成为备受关注的法律问题。本文上海房产律师将围绕判断商品房买卖合同的本约与预约关系，依据相关法律案例和法条，从综合审查当事人意思表示出发，探讨判断的方法和标准，为当事人和从业人员提供法律指引和参考。

　　一、引言

　　商品房买卖合同作为重要的法律文书，承载着双方当事人之间的交易意图和权利义务，其本约还是预约的性质对于合同的履行和权益保护具有重要影响。在上海这样繁荣发达的城市，商品房交易频繁，当事人之间的合同形式多样，如何准确判断合同的性质成为备受关注的法律问题。

　　本文将围绕判断商品房买卖合同的本约与预约关系，从当事人的意思表示出发，探讨判断的根本标准。在法律分析的过程中，我们将依据上海的相关法律案例和法条，阐述综合审查合同内容、磋商和履行行为等事实的重要性，以揭示当事人真实意图，并据此对合同性质作出准确界定。

　　通过深入探讨商品房买卖合同本约还是预约的判断标准，本文旨在为读者提供法律指引和参考，使当事人和从业人员能够更好地理解和应用相关法律规定。只有在准确把握合同性质的基础上，双方当事人才能更有信心地进行合同交易，并保障自身的合法权益。让我们共同深入探讨这一复杂的法律问题，为上海的法律实践和司法裁判贡献一份微薄之力。

　　二、相关法律条款

　　在判断商品房买卖合同系本约还是预约的问题上，以下是与该问题相关的一些法律条款：

　　《中华人民共和国合同法》

　　第一百一十六条：当事人对合同有意思表示，对合同的内容没有争议或者争议已经解决的，合同成立。

　　第一百一十七条：当事人对合同的内容有争议，一方或者双方请求变更或者解除合同的，应当协商解决；协商不成的，依照本法第六十八条、第一百二十三条的规定处理。《中华人民共和国物权法》

　　第四十一条：当事人订立买卖合同，不得约定未来订立其他买卖合同的。在判断商品房买卖合同的本约还是预约关系时，上述法律条款对于理解合同成立和合同内容有关的争议解决具有重要意义。其中，合同成立的关键在于当事人的意思表示，即是否达成一致意见并对合同的内容没有争议。同时，如果合同的内容存在争议，当事人应当协商解决，如果协商不成，则依照合同法的相关规定处理。此外，物权法明确规定，在买卖合同中不得约定未来订立其他买卖合同的条款。

　　在实际操作中，判断商品房买卖合同的本约还是预约关系需要综合考虑当事人之间的意思表示、合同内容约定、磋商和履行行为等因素。只有通过全面分析相关法律条款以及具体案例，才能准确判断合同的性质，保障合同的有效履行和当事人的合法权益。

　　三、法律案例分析

　　案例一：小张和小李在上海签订了一份商品房买卖合同，合同明确约定小张以200万元的价格购买小李名下的房产，并规定双方自签订合同之日起60天内办理过户手续。在交易过程中，双方并未在合同中约定未来订立其他合同的事项。然而，过户手续办理期间，由于相关手续不齐，导致60天内无法完成过户。此时，小张主张该合同为本约关系，即便过户手续未办理完成，双方也应当继续履行合同义务。

　　分析：在该案例中，合同的内容并未约定未来订立其他合同的事项，且双方之间没有进一步的磋商和意思表示。因此，综合审查合同的内容和当事人的意思表示，可以认定该合同为本约关系。即使过户手续未能按期完成，双方仍然应当继续履行合同义务，直至完成房产过户。

　　案例二：王先生和李女士签订了一份商品房买卖合同，约定王先生以250万元的价格购买李女士名下的房产。合同中明确规定，如果在签订合同后30天内，双方无法办理房产过户手续，合同自动解除，买卖双方不再有任何权利和义务。

　　分析：在该案例中，合同明确约定了特定条件下的自动解除条款。双方明示在30天内未能办理过户手续，合同自动解除，即双方不再有任何权利和义务。因此，在这种情况下，合同应当被认定为预约关系。

　　四、综合判断标准

　　综合判断商品房买卖合同的本约还是预约关系，需要综合考虑以下标准：

　　合同内容约定：首先要审查合同中是否明确约定未来订立其他合同的事项。如果合同中明确约定了未来订立其他合同的条款，那么该合同可能属于预约关系。

　　当事人意思表示：仔细审查当事人在签订合同时的真实意思表示。是否存在当事人之间达成一致意见，并对合同的内容没有争议。

　　磋商和履行行为：进一步考察合同签订后，当事人之间是否进行了进一步的磋商和意思表示。这包括是否进行了谈判、协商、书面确认等行为。

　　自动解除条款：查看合同中是否存在自动解除条款，即在特定条件下合同自动解除，双方不再有任何权利和义务。这也是预约关系的一个重要指标。

　　其他相关事实：考虑合同履行过程中的其他相关事实，如是否存在不同的约定、是否有口头协议等。

　　在综合判断时，不应孤立地以单一标准为依据，而是应该综合考虑以上标准，深入剖析合同的内容和当事人之间的行为意图，以揭示真实的法律意图。通过综合判断标准，才能准确界定商品房买卖合同的本约还是预约关系，从而明确双方的权利义务和合同的性质。

　　在实际操作中，建议当事人在签订商品房买卖合同时，谨慎审慎，确保合同内容清晰明确，避免模糊和含糊的约定。同时，若在合同中存在未来订立其他合同的预约条款，应认真考虑该条款的法律后果，并在需要时寻求专业律师的意见。综合判断标准能够帮助当事人更好地理解和遵守法律规定，保障自身的合法权益，促进商品房交易的顺利进行。

　　五、结论

　　上海房产律师认为，判断商品房买卖合同系本约还是预约的根本标准是当事人的意思表示。合同的内容和签订后的磋商和履行行为等事实都是综合判断的依据。不能仅仅以合同中的约定为依据，而应从实际行为和真实意图出发进行综合评估。只有根据当事人的真实意思，才能准确判断合同性质，从而明确当事人之间的法律关系，保障合同的有效履行和合法权益的保护。