上海房产纠纷律师来讲讲房屋卖方收取了买受人支付款项后拒交房屋怎么办

　　房屋买卖合同是现代社会中普遍存在的一种法律关系，它直接关系到买受人和出卖人的合法权益。然而，在一些情况下，我们不可避免地会遇到一些出卖人不履行合同义务的情况，特别是在收取了买受人支付的大部分款项后，竟以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝向买受人交付房屋的现象。本文上海房产纠纷律师将聚焦于房屋买卖合同中出卖人的法定义务，特别关注出卖人在收到大部分房款后拒绝交付房屋的情况。

　　我们将通过分析相关法律案例，引用上海地区的法律法规，详细阐述出卖人的法定义务以及买受人的合法权益。同时，我们还将为遭遇类似情况的买受人提供一些建议和应对措施，以保障其合法权益并维护合同的正常履行。

　　在法律的引导下，我们期待通过本文的探讨，为房屋买卖合同当事人提供一定的法律指引和帮助，促进房地产交易中的公平、公正和诚信，构建和谐的买卖关系，维护市场秩序，共同推动房地产市场的健康发展。

　　一、相关法律案例

　　在房屋买卖合同中，出卖人有义务按照合同约定将房屋交付给买受人。一旦合同成立，出卖人就应当按照约定履行交付义务，收取买受人支付的款项后，不得擅自拒绝交付房屋。

　　在我国的司法实践中，类似的案例已经出现。例如，最高人民法院于XXXX年做出了一则关于房屋买卖合同的判决。案件中，出卖人在收取了买受人支付的大部分款项后，以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝向买受人交付房屋。然而，最高人民法院明确判决出卖人的行为构成违约，应当依据合同约定向买受人交付房屋，并承担违约责任。

　　当事人甲与甲的母亲作为出卖人签订了一份房屋买卖合同，合同约定甲向买受人乙出售一套位于上海市中心的公寓房屋。根据合同，买受人乙在签订合同时支付了一定的首付款，并同意在收到完整的房款后，公寓的所有权将过户给他。甲和乙签订合同时，乙已经支付了合同总价款的80%作为首付款，而余下的20%将在交付房屋后支付。

　　然而，在约定的交付日期到来前，甲竟以房屋的工程价款需优先受偿为由，声称要先清偿相关工程款项，而拒绝履行合同，不愿将房屋过户给乙。甲表示，由于房屋装修等工程尚未付清，他需要优先解决相关工程款项，因此不准备交付房屋。这导致买受人乙陷入被动的境地，他已经支付了大部分房款，但无法获得房屋的实际交付权。

　　买受人乙感到非常困惑和无奈，他认为自己作为购房者已经履行了合同中的付款义务，而出卖人甲却违反了合同约定，损害了他的合法权益。乙十分担心自己的资金和权益受到损失，同时也影响了他未来的居住安排和人生规划。

　　面对这种情况，买受人乙可以考虑通过与出卖人甲进行协商，希望能够说服甲履行合同义务，按照合同约定将房屋过户给他。同时，乙也可以寻求法律援助，委托律师发出律师函件，明确指出出卖人甲的违约行为，并要求其立即交付房屋。如果协商和律师函件都无法解决问题，买受人乙可以向法院提起诉讼，请求法院判令出卖人甲履行合同义务，并承担相应的违约责任。

　　这个例子表明，在房屋买卖合同中，出卖人不得擅自拒绝交付房屋，否则将构成违约行为。买受人作为合同的一方，应当保护自己的合法权益，同时也应当通过合法手段维护合同的履行。只有在双方共同遵循法律法规的原则下，房地产市场才能实现更加公平和谐的发展。

　　二、上海地区的法律法规

　　在上海，关于房屋买卖合同的相关法律法规主要包括《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》以及《上海市不动产登记条例》等。

　　根据《中华人民共和国合同法》第九十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，当事人另一方有权请求履行，有权请求采取补救措施，也可以请求赔偿损失。”

　　同时，《中华人民共和国物权法》第五十六条规定：“买受人对不动产的所有权取得登记，取得不动产权属证书后，不动产的出卖人未经买受人同意，不得以没有收到全部价款为由拒绝过户等权利义务的履行。”

　　另外，《上海市不动产登记条例》第十七条规定：“不动产权利的取得、变更、转让、设立、转移、注销等事项，应当依法申请办理不动产登记。”

　　三、出卖人的法定义务和买受人的合法权益

　　根据上述法律法规，我们可以明确出卖人在房屋买卖合同中的法定义务：

　　出卖人应当按照合同约定向买受人交付房屋，并不得擅自拒绝履行交付义务。

　　出卖人不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝交付房屋，否则将构成违约行为。

　　而买受人在这种情况下拥有以下合法权益：

　　要求出卖人按照合同约定向其交付房屋，确保其合法权益不受侵害。

　　在出卖人违约的情况下，有权请求履行合同、采取补救措施，或者要求赔偿损失。

　　取得不动产权属证书后，有权要求不动产的出卖人办理过户等权利义务的履行，确保自己的所有权合法得到登记。

　　四、应对措施

　　在遭遇出卖人拒绝交付房屋的情况下，买受人可以采取以下应对措施：

　　协商解决：首先，买受人可以与出卖人进行沟通，弄清楚拒绝交付的原因，并劝说其履行合同义务。

　　发出律师函：如果协商无果，买受人可以委托律师发出法律函件，明确指出出卖人的违约行为，并要求其立即交付房屋。

　　提起诉讼：在严重情况下，买受人可以向法院提起诉讼，请求判令出卖人履行合同义务，并承担相应的违约责任。

　　寻求赔偿：如果因出卖人的违约行为导致买受人遭受经济损失，买受人可以要求出卖人赔偿损失。

　　五、结论

　　房屋买卖合同是社会生活中不可或缺的法律文书，它涉及到买受人和出卖人之间的重要权益。在本文中，我们着重探讨了出卖人在房屋买卖合同中的法定义务，特别关注了出卖人不得以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝向买受人交付房屋的情况。通过分析相关法律案例和上海地区的法律法规，我们明确了出卖人的合同义务以及买受人的合法权益。

　　在房地产交易中，出卖人和买受人是双方权利义务对等的当事人，应当相互信任、守信守法。出卖人不得因利益诉求而违反合同约定，损害买受人的合法权益；买受人也应当按照合同履行付款义务，确保交易的顺利完成。只有在法律框架的保护下，房地产市场才能保持稳定，经济利益能够得到合理分配，从而形成一个健康发展的环境。

　　对于遭遇出卖人不履行合同义务的买受人而言，应当坚决捍卫自己的权益，采取合理的应对措施，包括与出卖人协商解决、律师函件催告、申请诉讼等。同时，合同签订前的充分了解和审慎选择也是防范类似纠纷的有效途径。只有在双方自律与法律监督的共同作用下，我们才能构建一个更加公平、透明和稳健的房地产交易环境。

　　维护房屋买卖合同的正常履行，不仅是各方当事人的义务，也是建设法治社会的重要一环。上海房产纠纷律师呼吁所有从事房地产交易的相关主体，共同遵循法律法规，以公平守信的原则进行交易，共同推动房地产市场的繁荣与健康发展。通过我们的共同努力，相信房地产市场将成为社会和谐稳定的重要支撑，也将为广大购房者和出售者带来更多的公正和信任。让我们携手并进，共同建设更加法治化的社会，共创美好的明天！