判断商品房买卖中的协议是预约合同还是本约？上海房产律师来回答

　　上海地区的房地产市场日益繁荣，涉及商品房买卖的合同种类多样，其中包括认购、订购、预订等形式的协议。然而，这些协议的性质认定至关重要，不仅影响买卖双方的权利义务，也关乎交易的合法性。本文旨在探讨判断此类协议的本约合同或预约合同性质，并依据《商品房销售管理办法》第十六条的主要内容，结合实际案例进行分析。本文上海房产律师旨在探讨上海地区商品房买卖合同的认定问题，特别是涉及认购、订购、预订等协议的本约合同与预约合同之间的区别。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，将结合实际案例分析，为相关当事人提供一定的法律指引。

　　一、引言

　　上海作为我国最繁荣的城市之一，房地产市场一直都备受瞩目。在这个充满机遇与挑战的市场中，商品房买卖合同的认定问题成为了众多购房者和开发商面临的重要课题。特别是涉及认购、订购、预订等协议时，其本约合同或预约合同性质的区别对于双方权益和交易的合法性至关重要。

　　本文将围绕上海商品房买卖合同的认定问题，重点侧重于探讨判断这些协议的性质，以及如何依据《商品房销售管理办法》第十六条的规定进行准确定义。通过分析实际案例，我们将尝试为购房者和开发商提供一定的法律指引，帮助他们更好地理解和遵守相关法律法规，在商品房买卖交易中获得更可靠的法律保障。

　　在这个充满变数的市场中，我们希望通过本文的研究，为大家带来更多法律方面的知识，并为购房者和开发商在签订商品房买卖合同时提供更加明晰的认定标准，确保交易的合法性和公平性。尽管本文的内容可能无法穷尽所有情况，但我们相信在法律的引导下，购房者和开发商可以更加理性地对待交易，保障双方的合法权益，共同促进上海房地产市场的健康发展。

　　二、相关法律法规

　　1.《商品房销售管理办法》第十六条：商品房买卖合同的主要内容应包括：a.双方当事人的姓名或名称；b.商品房的基本情况，包括房号、建筑面积；c.总价或单价；d.付款时间、方式；e.交付条件及日期。 f.出卖人已经按照约定收受购房款。

　　三、本约合同与预约合同的认定标准

　　根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判断商品房买卖协议是否为本约合同，主要应满足以下条件：

　　明确买卖双方的姓名或名称；

　　描述商品房的基本情况，包括房号、建筑面积；

　　规定总价或单价；

　　确定付款时间、方式；

　　规定交付条件及日期；

　　出卖人已经按照约定收受购房款。

　　如果以上条件齐备，则可以认定该协议为本约合同；反之，则应判断为预约合同。此外，如果协议中明确规定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同，则该协议应认定为预约合同。

　　四、实际案例分析

　　案例一：甲乙双方签订了一份协议，约定甲方将在未来某一具体日期之前向乙方出售一套特定商品房，但协议中并未明确规定具体的房号、建筑面积和总价。另外，乙方在签订协议时已向甲方支付了一部分购房款项。

　　分析：根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房买卖合同应当明确商品房的基本情况，包括房号、建筑面积、总价等。在此案例中，由于协议并未规定具体的房号、建筑面积和总价，因此无法认定为本约合同。同时，乙方已支付部分购房款项，表明出卖人已经按照约定收受购房款，但由于协议不具备商品房买卖合同的主要内容，应认定该协议为预约合同。

　　案例二：甲乙双方签订了一份协议，明确规定甲方将向乙方出售一套商品房，描述了商品房的基本情况，包括房号、建筑面积、总价等，并约定乙方在三个月后以银行转账的方式支付购房款。双方约定在满足商品房预售条件时，再签订正式的买卖合同。

　　分析：在该案例中，协议明确了商品房的基本情况，并规定了总价和付款方式，同时约定了交付条件。尽管双方约定在预售条件满足后再签订正式买卖合同，但该协议已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因此可以认定为本约合同。

　　五、结论

　　在本文中，我们对上海商品房买卖合同的认定问题进行了深入探讨，并结合《商品房销售管理办法》第十六条的规定以及实际案例进行了分析。通过对本约合同与预约合同的区别进行明确，我们希望能为购房者和开发商提供一定的法律指引，使其在商品房买卖交易中能够准确理解协议性质，保障交易的合法性和公平性。

　　然而，值得强调的是，房地产市场的法律法规常常会发生变化，而案件的具体情况也可能各不相同。因此，在实际操作中，购房者和开发商应该寻求专业律师的意见，以确保自身权益得到充分保障。

　　作为专业律师，我们认识到在商品房买卖合同中，合法权益的保障至关重要。在遇到任何法律问题时，我们鼓励购房者和开发商积极主动地寻求法律咨询，以避免可能的纠纷和损失。同时，政府部门也应不断完善相关法律法规，加强监管措施，保障商品房市场的稳健健康发展。

　　随着社会的不断进步和发展，我们相信上海商品房买卖合同的认定问题将继续得到关注和研究。在法律法规的指引下，上海房产律师期待购房者和开发商能够共同促进房地产市场的良性循环，创造更加繁荣、和谐的社会环境。最后，我们衷心希望本文对广大读者有所启发，增进对上海商品房买卖合同认定问题的理解。愿我们共同努力，推动上海房地产市场迈向更加稳健、透明、公平的未来。谢谢阅读！