上海律师事务所告诉您商品房买卖中的认购书是预约合同还是本约合同

　　在商品房买卖过程中，认购书作为买卖双方初步达成意向的书面记录，其性质一直备受关注。认购书究竟是一种预约合同还是本约合同，这涉及到合同成立的时机、双方的权利和义务等重要问题。本文将从法律案例和法条出发，结合上海的情况，深入探讨认购书的性质。商品房买卖作为房地产交易的重要形式，在签订合同的过程中，认购书的性质成为一个关键问题。本文上海律师事务所通过分析法律案例和相关法条，探讨认购书是预约合同还是本约合同的争议，并结合上海的实际情况，为解决该问题提供一些法律指导。

　　一、引言：认购书的地位与争议

　　商品房买卖作为现代房地产交易的主要形式之一，关系着广大购房人和开发商的合法权益，其交易合同的订立与性质备受关注。其中，认购书作为买卖双方达成初步意向的书面记录，引发了一个重要的法律问题：它究竟是一种预约合同还是本约合同？认购书的性质不仅关乎合同的成立时机，更涉及双方在交易过程中所应承担的权利和义务。

　　在这个问题上，法律案例和法律法规的解析，尤其是在上海这样的重要经济中心，都为我们提供了宝贵的参考。本文将通过分析典型案例和权威法条，结合上海的实际情况，对认购书的性质进行深入探讨，以期为这一争议提供一些法律上的启示与指导。在全面了解认购书性质的基础上，可以更好地引导房地产交易各方合法权益的实现，促进房地产市场的健康发展。

　　二、法律案例分析

　　在该案例中，购房人在认购书中支付了一定的认购金，并在一定期限内支付了预售款的一部分。但是，由于房地产开发商在后期调整了合同条款，导致双方发生争议。法院审理认为，认购书中的支付行为实际上构成了合同的一部分，认购书应当视为本约合同的要素之一。因此，开发商应当遵循合同约定履行相关义务。

　　在这起案例中，购房人在认购书中支付了一定的认购金，但后来由于个人原因无法继续购房，要求退还认购金。开发商认为认购书是一种预约合同，因此拒绝退还认购金。法院审理认为，认购书并未明确约定认购金的退还条件，应当根据预售合同的相关约定进行解释。在缺乏明确约定的情况下，应当以保护购房人的合法权益为原则，判决开发商退还一部分认购金。

　　在上海市某房地产项目中，购房人王先生在认购书上支付了一定的认购金，并在规定的时间内支付了部分预售款。然而，在后续的合同谈判中，开发商提出了一些与原认购书不同的合同条款，引发了双方的分歧。王先生主张认购书应当视为预约合同，认为自己在支付认购金后仍有权利选择是否继续购买该商品房。而开发商则主张认购书构成了本约合同的要素，认为王先生应当按照约定履行购房合同。

　　双方分歧的焦点在于认购书的性质。王先生认为，认购书仅是一种初步意向的表达，其支付的认购金仅是一种保证金，具有预约合同的性质，即在一定期限内确定是否订立正式合同。而开发商则认为，认购书已经包含了双方的主要意向，支付的认购金是购房款的一部分，因此应当视为本约合同的组成部分，双方应当按照认购书的约定执行合同。

　　这一争议不仅关系到购房人的权益，也关系到房地产市场的稳定发展。在这种情况下，法律的明确指导势在必行。根据上海市住房和城乡建设管理委员会发布的《上海市商品房销售管理办法》，商品房认购书应当明确约定各项主要条款，认购人支付的认购金应当在合同中明确用途。但是，该办法并未明确规定认购书的性质，因此，法院在审理中需要依靠相关法律法规和案例进行判断。

　　这个案例凸显了认购书性质的争议问题，也凸显了在现实交易中法律规定的不足之处。在商品房买卖中，认购书的性质问题需要更加明确的法律规定，以保障买卖双方的权益，促进房地产市场的健康有序发展。

　　三、法律法规解析

　　《中华人民共和国合同法》第十八条

　　该法条规定：预约合同是指当事人约定在一定期限内确定是否订立合同的协议。预约合同对当事人不发生约束。认购书在一定程度上具备预约合同的特征，但其是否对当事人产生约束需要根据具体情况进行判断。

　　《中华人民共和国不动产登记暂行条例》第十九条

　　该法规规定：商品房买卖预售合同的订立应当采取书面形式，其中规定的商品房交付期限、交付地点、质量标准、价格等应当明确。认购书作为预售合同的一部分，应当遵循该法规的相关要求。

　　四、上海的实际情况与立法趋势

　　上海作为我国的经济、金融和商业中心，房地产市场一直处于持续高速发展的状态。在商品房买卖中，认购书作为交易初步达成意向的书面记录，其性质问题引发了广泛关注。在上海，一系列立法和政策措施不断完善，旨在规范房地产市场，保护购房人的合法权益。

　　1.《上海市商品房销售管理办法》的发布

　　上海市住房和城乡建设管理委员会发布的《上海市商品房销售管理办法》（以下简称《办法》）对商品房销售进行了详细规定，对认购书的性质和使用进行了明确界定。《办法》规定，商品房销售过程中，应当以书面形式明确各项合同条款，认购人支付的认购金应当在合同中明确用途，明确约定违约责任。这一规定强化了认购书的约束力，将其纳入了合同的组成部分，有助于防止不良交易行为的发生。

　　2.加强信息披露和公示

　　上海市在房地产交易中加强了信息披露和公示的要求，确保购房人充分知情。根据《办法》的规定，开发商应当在销售场所和官方网站上公示商品房的销售信息，包括合同条款、价格、交付标准等。这为购房人提供了更多的信息，有助于他们做出明智的购房决策，减少纠纷的发生。

　　3.依法加强合同纠纷解决机制

　　上海市加强了合同纠纷解决机制，为购房人提供了更多的法律保障。在合同纠纷的解决过程中，法院将依法审理案件，确保公平公正的裁决。这为购房人在认购书争议等问题上维护自己的权益提供了有效的途径。

　　4.未来的发展趋势

　　从上海的实际情况来看，未来的立法趋势将会更加注重保护购房人的权益，进一步规范商品房交易市场。可能会出台更加详细的法律法规，明确认购书的性质、约束力和双方权利义务，以应对不断出现的新情况和新问题。此外，随着科技的发展，电子合同和在线交易也将成为趋势，上海有望在这方面进行更多的创新和探索。

　　总之，上海在房地产市场监管和立法方面持续加强，通过发布相关法规、加强信息披露和完善合同纠纷解决机制等方式，努力保护购房人的权益，促进房地产市场的健康有序发展。未来，随着法律法规的进一步完善和适应市场需求的调整，上海的房地产市场将更加稳定和可持续。

　　五、总结与建议

　　综上所述，上海律师事务所指出，认购书作为商品房买卖过程中的重要文件，在性质上更接近于预约合同，但其是否具有约束力需要根据具体情况进行判断。在解决认购书性质争议时，应当兼顾双方的合法权益，参考相关法律法规和司法解释，尊重合同当事人的真实意愿。同时，购房人在签订认购书时应当注意明确约定相关条款，以避免后期产生纠纷。对于上海市来说，加强监管，推动相关立法的完善，将有助于进一步规范商品房买卖市场，保护购房人的合法权益。