华丽幌子背后的责任：上海房产律师解析房产中介虚假承诺的法律追责与教训

　　在房产交易中，中介公司作为信息传递的桥梁，其言行直接关系到购房者的判断和选择。下面上海房产律师将深入研究房产中介对购房者作出虚假承诺的法律责任，透过案例分析，帮助读者深刻理解这一问题。

　　虚假承诺的形式与后果

　　虚假承诺是指中介公司在推销房产或服务时，故意或过失地提供虚假信息或作出虚假陈述，导致购房者误导或遭受经济损失。

　　案例一：虚假面积信息的经济损失

　　一位购房者在中介公司的宣传中看中一处房产，但发现实际面积与中介公司承诺的存在差异。购房者因此遭受了经济损失，选择将中介公司告上法庭。法院最终判定中介公司提供了虚假的面积信息，需对购房者的损失承担法律责任。这个案例突显了虚假承诺可能导致购房者经济损失的法律后果。

　　法律责任的形成

　　虚假承诺可能导致中介公司承担多方面的法律责任，包括但不限于合同责任、侵权责任和违法行为责任。

　　合同责任的案例

　　在合同关系中，中介公司向购房者作出虚假承诺可能触犯合同的履行义务，从而形成合同责任。

　　案例二：虚假装修的合同责任

　　一位购房者在购房合同中明确要求中介公司提供高品质装修，但实际交房后发现装修质量严重不符承诺。法院认定中介公司在合同中作出虚假承诺，需要对购房者进行相应赔偿。这个案例凸显了虚假承诺可能触犯合同义务，导致合同责任的法律责任。

　　侵权责任的案例

　　中介公司的虚假承诺也可能构成侵权行为，即侵害了购房者的合法权益，形成侵权责任。

　　案例三：虚假评估的侵权责任

　　一家中介公司在房产交易中夸大房产价值，导致购房者过高出价。购房者在后续市场波动中遭受损失，选择起诉中介公司。法院认定中介公司构成了虚假宣传，侵犯了购房者的合法权益，需要进行相应赔偿。这个案例强调了虚假承诺可能构成侵权，导致侵权责任的法律后果。

　　违法行为责任的案例

　　在一些情况下，中介公司的虚假承诺可能触犯法律规定，形成违法行为责任。

　　案例四：虚假广告的违法行为责任

　　一家中介公司在广告宣传中夸大地理位置的优越性，却事实上与宣传不符。监管机构介入调查后认定其存在虚假广告，对中介公司进行了罚款。这个案例凸显了虚假承诺可能触犯法律规定，形成违法行为责任的法律后果。

　　法定责任与损害赔偿

　　在虚假承诺的情况下，法律通常规定中介公司对购房者的损害负有赔偿责任，包括直接损失和间接损失。

　　案例五：虚假面积信息的损害赔偿

　　中介公司在销售房产时虚假宣传了房屋面积，购房者购房后发现实际面积较承诺有差异，导致购房者额外花费了装修费用。法院最终判定中介公司需对购房者的直接和间接损失进行赔偿。这个案例强调了虚假承诺可能导致多方面的损害赔偿责任。

　　法律责任的减轻与避免

　　中介公司可以采取一系列措施，减轻和避免虚假承诺可能带来的法律责任。这包括加强内部培训、建立真实可靠的信息体系、严格遵守法律法规等。

　　案例六：内部培训与虚假承诺的减轻

　　一家中介公司通过加强员工培训，确保他们充分了解市场和房产信息，减少了虚假承诺的发生。当发生争议时，法院考虑到中介公司的内部管理措施，减轻了其法律责任。这个案例突显了内部培训对于减轻虚假承诺责任的重要性。

　　上海房产律师总结如下：

　　虚假承诺是房产中介行业中一个严峻的法律问题，直接关系到购房者的合法权益。通过深入案例的分析，我们可以更全面地了解中介公司在面对虚假承诺时的法律义务、法定规定和实际挑战，为中介公司提供明晰的法律指引。在规避虚假承诺的同时，中介公司应当建立完善的信息管理和内部控制体系，加强员工培训，以保障购房者的知情权和合法权益，确保房产交易的诚信和公正进行。