和上海房屋交易律师一起走进这起房屋买卖合同纠纷案例

　　房屋买卖合同纠纷是指房屋买卖过程中出现的纠纷，包括售房广告引起的纠纷、认购书相关的纠纷、房屋买卖合同价款支付相关纠纷、房屋交付相关的纠纷以及延期办证的纠纷等。下面和上海房产律师一起看看这起纠纷案例，希望对你有所帮助。

　　案情简介：2011年，化学厂与拍卖公司签订委托拍卖合同。王某以725万元竞买成功。2013年，因化学厂以拍卖房屋系划拨土地、未履行报批义务、合同无效为由拒办过户手续致诉。

　　法院认为：①未经有批准权的人民政府审批，拍卖划拨土地上的房屋的合同行为，应确认依法成立但尚未生效，不涉及认定合同无效问题。《合同法》第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”合同审批义务属于附随义务中的协助义务，无论合同是否约定该协助义务条款，其与合同主给付义务的设立依赖于双方合意是不同的，合同审批义务的履行效力来源于对法定附随义务的遵守。尽管合同尚未生效，但是合同中法定义务已存在并已具有履行效力，即报批义务会针对特定义务人产生独立于合同其他内容的约束力。若报批义务人违反义务要求，相对人有权诉请其履行。同时，对于那些不适宜继续履行或者已无法办理报批的合同，法院不予支持。若相对人有其他诉讼请求，法院应判令解除合同；对符合缔约过失责任适用条件的，还应由报批义务人承担损害赔偿责任。②最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第8条将“有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的”认定为《合同法》第42条第3项规定的“其他违背诚实信用原则的行为”，其主旨是适用缔约过失责任规定，足见其排除了比照适用无效合同处理规则的做法。依最高人民法院《关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定（一）》第1条规定，虽然未经批准合同不生效，但不影响合同中当事人履行报批义务条款及因该报批义务而设定的相关条款的效力。该司法解释首次明确赋予了报批义务的独立性，但仅限于单一特定领域所订立合同范围，并未在普遍意义上取代最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第8条内容效力。③本案中，化学厂委托拍卖时明知案涉房屋及土地未经有批准权的人民政府批准，但仍隐瞒事实、委托拍卖，后又以违反相关规定为由主张拍卖无效，拒不协助王军办理案涉房屋及土地使用权的过户手续，其行为显然违背诚实信用原则。既然相对人可自己办理有关审批手续，那么要求对方当事人实施必不可少的协助行为完全符合司法解释本意。判决化学厂、拍卖公司协助王某办理审批过户手续。

　　实务要点：合同报批义务是合同中的法定义务，不受合同是否生放的限制，报批义务独立于合同的生效。对于一方当事人怠于履行报有批准权的人民政府审批行为，相对方可以自行履行，必要时可以诉请其协助履行。

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