上海住房律师以案析法：口头购买夫妻共有房，应证明合同成立及善意取得

　　口头购买夫妻共有房，应证明合同成立及善意取得，通过第三人口头购买夫妻共有房产，买受人不仅应证明合同成立并生效，还需证明无权处分情形，其系善意取得。具体的法律内容请和上海房产律师继续阅读。

　　案情简介：2002年，谢某购买房产，后该房登记在李某名下。2014年，倪某以其向谢某支付全部购房款，通过谢某向李某购买该房屋为由，诉请李某及李某妻吴某继续履行并办理过户手续。

　　法院认为：①倪某主张双方之间房屋买卖合同成立，有责任提供证据证明该主张。本案中不存在书面合同，审查重点在于倪某所称与李某曾订立口头购房合同能否得到证实。口头合同不存在有形载体，只能通过间接事实予以推理证实。倪某主张谢某是李某代理人，但未能提供证据证明。即使存在所谓代理行为，谢某出售李某所有房屋亦属无权代理，无权代理效力还取决于是否构成表见代理。本案中不存在任何情形使得倪某有理由相信谢某有出售房屋的代理权。本案中对于房屋价款数额来源于倪某和谢某陈述，无任何证据证明李某本人对此予以认可或授权谢某商定房屋价款，故房屋价款这一最主要的合同要素难以确定。倪某主张的已付购房款均指向谢某，并未直接支付给李某，故不论倪某主张的支付购房款事实是否得以证实，其主张的事实本身就无法与李某形成关联性，故无法以支付全部购房款主张推理出合同成立事实。综上，倪某难以证明其与李某之间就诉争房屋成立房屋买卖合同关系。②即使房屋买卖合同成立并有效，因诉争房屋购买于李某与吴某婚姻关系存续期间，属二人共同财产，故出卖人李某须有权处分诉争房屋，才发生物权转移效果。《物权法》第97条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。从各方当事人陈述来看，倪某和谢某均未在房屋交易过程中见过吴某，且谢某作为所谓代理人，亦称不让吴某知道房屋交易情况。诉争房屋作为李某与吴某的夫妻共同财产，在交易过程中必须征得吴某同意，而吴某对此并不知情，故假定合同成立，该合同亦因吴某不知情而不能履行。判决驳回倪某诉请。

　　实务要点：通过第三人口头购买夫妻一方名下房产，买受人不仅应证明口头合同成立并生效，还需证明无权处分情形，其构成善意取得。

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