房屋买卖合同纠纷是指房屋买卖过程中出现的纠纷，包括售房广告引起的纠纷、认购书相关的纠纷、房屋买卖合同价款支付相关纠纷、房屋交付相关的纠纷以及延期办证的纠纷等。下面和上海律师网看看下面这起案例。
01. 学区房买卖纠纷中，买受人可对学位申请行为保全
学区房买卖合同纠纷中，买受人申请对涉案学区房学位进行行为保全，经审查符合法律规定的，法院可裁定保全。
案情简介：2016年4月，王某购买廖某学区房，因房屋升值，廖某拒绝继续履行，并拟将孩子户口迁回并在即将开学时使用该房对应的学籍。王某诉请继续履行，并提出保全申请，要求禁止廖某使用该房屋对应的学籍。
法院认为：①《民事诉讼法》第100条第1款规定：“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。”②本案中，案涉房屋买卖合同中，廖某曾承诺涉案房屋为学区房，且学区名额未被使用，现廖某明确表示要求解除合同，并计划使用涉案房屋学区名额登记报名。根据现行规定，由于该学位在6年内只能使用一次，廖某一旦使用该学位会给王某带来不可弥补损失，且时间紧迫，符合前述关于行为保全的法律规定，遂裁定禁止廖某使用涉案房屋及该房屋对应户口的学位。
实务要点：学区房买卖合同纠纷中，买受人申请对涉案学区房学位进行行为保全，经审查符合《民事诉讼法》第100条关于行为保全规定的，法院可作出禁止使用涉案房屋及该房屋所对应户口学位的保全裁定。
02 .一方转让夫妻共有房，构成与第三人恶意串通情形
夫妻一方擅自转让共有房产，与第三人交易的过程疑点重重，且交易双方不能作出合理解释的，应认定恶意串通。
案情简介：2010年，刘某将名下房产售予曹某。2013年，刘某妻张某以该房市场价100万余元、刘某与曹某网签价39万元，双方恶意串通为由诉请确认转让合同无效。刘某与曹某诉讼中关于交易过程的陈述不合常理且自相矛盾。
法院认为：①民事法律规范不仅是民事裁判规范，亦系民事主体从事民事活动准则。涉案房屋属刘某与张某夫妻共同财产，在未征得张某同意情况下，刘某与曹某就涉案房屋进行交易，违反共有财产交易规则，将可能损害共有人张某利益。②《合同法》第52条第2项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。最高人民法院《关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第109条规定：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”据此，恶意串通合同无效的法律规范包含了“恶意串通”和“损害国家、集体或者第三人利益”两个构成要件。这两个要件事实无法直接证明，只能通过间接证据证明。间接证明依靠经验法则推理，即社会公认的常理。证明恶意串通，要以合同当事人双方主体行为为线索进行审查，借助经验法则判断其可能性。证明恶意串通不能采取“高度盖然性”标准，而应采纳“排除合理怀疑”标准。即在证明恶意串通事实基本可能性后，证明责任发生转移；待对方辩解不成立才可“排除合理怀疑”，从而认定恶意串通成立。“基本可能性+辩解不成立”系恶意串通类真伪不明案件事实的特殊证明方法。③本案中，刘某与曹某就涉案房屋转让行为的网签合同价格明显低于正常的市场交易价格，又不能提供证据证明价款已实际支付；交易过程中存在诸多不合常理之处，刘某与曹某陈述亦存在诸多自相矛盾之处，而二人又未能对上述不合常理与陈述矛盾之处作出合理解释。据此，足以认定刘某与曹某恶意串通，转让涉案房屋，损害了共有人张某利益，判决确认案涉房屋转让行为无效。
实务要点：夫妻一方擅自转让共有房产予第三人，交易过程存在诸多不合常理之处，买卖双方陈述自相矛盾又不能作出合理解释的，应认定恶意串通。
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