上海产权交易律师用五个案例让你彻底了解：不动产物权处分的善意如何认定

　　受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。关于受让人受让不动产或者动产时怎样可认定为善意的问题，下面由上海律师为你详细解答。

　　1.房屋买受人明知或者应当知道无权处分人低价出售所有权人的房屋仍然购买，构成恶意，不能善意取得涉案房屋的所有权——陈子龙等与杨晓强房屋买卖合同纠纷案

　　案例要旨：房屋买受人明知或者应当知道无权处分人低价出售所有权人的房屋，损害房屋所有人的合法利益，且房屋买卖合同中对于房屋交付期限、过户期限、违约责任等买房人应特别注意的事项未作约定，亦未能充分证明买受人实地查看房屋，在此情况下其购买涉案房屋，不符合常理，主观上构成恶意，不能善意取得该房屋的所有权。

　　2.受让人客观上不能知悉涉案房屋为共有的事实，且支付合理价款，办理了产权登记变更，可以善意取得房屋的所有权——严海斌与徐君红、赵东伟等房屋买卖合同纠纷案

　　案例要旨：受让人购房时，涉案房屋登记在无权处分人名下，受让人客观上不能知悉涉案房屋为共有的事实，主观上为善意。受让人以合理价格购买涉案房屋，且已经办理了产权登记变更，已成为涉案房屋的产权人。无权处分人因擅自处分共有财产对其他共有人造成的损失，其他共有人可向无权处分人另行追偿。

　　3.受让人依据房屋登记簿上的无瑕疵记载购买了房屋并支付合理对价，可善意取得该房屋所有权——童跃庭、谢金英与顾志秋、段文等房屋买卖合同纠纷案

　　案例要旨：受让人在受让不动产时，房屋所有权证上记载的权利人为无权处分人，登记簿上也无瑕疵记载，且受让人购买房屋支付了相应的合理对价，故受让人为善意取得，与无权处分人签订的合同合法有效，诉争房屋应归受让人所有。

　　4.受让人明知不动产由他人占有使用而故意不查明，且支付的价款又系明显低价，具有恶意，不能善意取得——曾小兵、杨洋与唐丕中房屋买卖合同纠纷案

　　案例要旨：

　　受让人从无权处分人处购买车库，按照正常交易惯例应当对购买的不动产进行实地查看，并对其租赁情况、使用情况、租金等进行充分了解，而受让人未进行实地查看，存在重大过失。故受让人取得该不动产时不具备《物权法》第一百零六条规定的“善意”，其不能善意取得车库的所有权。

　　无权处分人明知案涉不动产非其本人购买，仅仅因物业登记在其名下就擅自以所有人的名义对外出售，受让人从无权处分人处购买案涉车库，明知该不动产由他人占有使用而故意不查明，且支付的房屋价款又系明显低价，均具有恶意，故无权处分人与受让人签订的《商品房买卖合同》系恶意串通且损害了实际权利人的利益，故该《商品房买卖合同》无效。

　　5.房屋受让人未尽认真审查的注意义务，存在重大过失，其购房行为不构成善意取得——王秀芹与刘洪刚、杜金丽房屋买卖合同纠纷案

　　案例要旨：房屋受让人的代理人在知晓所购房屋存在纠纷的情况下，未尽到认真审查的注意义务，仍与无权处分人签订房屋买卖合同，存在重大过失，受让人的代理人的行为应由受让人本人承担，故房屋受让人的购房行为不构成善意取得。房屋实际所有权人有权追回涉案房屋。

　　依据《民法典物权编》的规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。希望以上内容能对你有所帮助，如果你还有其他问题可以点咨询上海律师。