上海免费房产律师总结最高法+省高院：“借名买房”的裁判规则

　　“名下买房”的发生有多种原因和形式，限购政策的实施造成名下买房事件频发。本文旨在通过介绍实名购房的相关规定和理论，总结提炼实名购房的司法裁判规则。截至2018年12月底，在中国裁判文书网直接输入“名下买房”共检索到裁判文书3170件，其中刑事案件1件，民事案件2809件，行政案件14件，最高人民法院判决书1件。下面和上海房产纠纷律师一起来了解。

　　基本理论

　　一、借名买房的原因：

　 　(1）规避法律和政策:规避购房限制；。规避贷款限制和其他借贷障碍；。程序简单，减少税费；

　　（2）争享特定企业购房政策优惠；

　　（3）隐藏自己真实的财产进行信息；

　　（4）其他原因。

　　二、借名买房的风险：

　　1.借贷名义购买经济适用房等政策性住房，往往是因为名义房产所有者出尔反尔，导致投资者无法获得住房产权。

　　2.如以借用名义购买普通房屋，登记置业人士不会承认借用名义购买房屋的事宜，否则登记置业人士便会死亡。

　　3.第三人对登记购买人向实际出资人转让房地产提出异议的。比如，登记购房人的配偶往往会对婚姻法的规定提出异议，否认名下购房的事实，要求确认房产为夫妻共同财产。

　　4.房产被名义购房人可以转让或抵押，或者被法院进行强制要求执行。

　　裁判规则

　　实践要点之一： 贷款买房协议具有一般合同约束力，应被视为有效合同。

　　案件： 谭万星、雷光之，深圳市景达旅游有限公司房屋纠纷民事审判（2011）民申词典第261号

　　最高法认为：

　　关于第一个问题。根据本案一、二审及本院再审审查认定的事实，虽然再审申请人谭万兴于2000年8月30日与王海龙公司签订了《深圳市房地产买卖合同》，且经有关房产管理部门批准，争议房产登记在谭万兴名下，但广智公司于1999年6月1日与王海龙公司签订的《购买公寓楼协议》中所购买的房产涵盖了本案争议房产。再审申请人谭万兴还于2000年8月17日与广智公司签订协议，明确约定“广智公司以谭万兴名义购买房屋的首付款及按揭款由广智公司支付，房屋产权归广智公司所有”，以乙方（谭万兴）名义购买的房屋产权归广智公司所有，乙方不得以任何理由向甲方（广智公司）索要。此外，本案有充分证据证明，争议房产的首付款、按揭款等相关款项实际上是由再审被申请人雷、景达旅游或案外人公司支付的。因此，一、二审判决认定争议房地产登记在再审申请人谭万兴名下，有事实依据。再审申请人谭万兴虽对再审被申请人拥有争议房产的事实提出异议，但不能否认其代为持有的事实，且其未提供证据证明本案争议房产的房款及其他相关款项系其本人支付，故本案争议房产不应认定为再审申请人谭万兴所有。

　　实务工作要点二：因借名买房需承担被法院进行强制要求执行的风险时，不能没有因此我们否定剥夺其对案涉房屋享有的财产权利。

　　案情： 辽宁中吉哈尔滨低温气体液化设备有限公司徐培新、曾赛外人执行第二审民事异议判决（2018年）辽宁民主211

　　辽宁省高院认为：

　　对于长江深圳公司声称“房地产持有协议的效力代表真实与否，其目的是规避限购政策，其行为的目的和手段不合法，应受到法律责难”，首先，限购政策是对房地产市场进行行政控制和管理的手段，不是法律和行政法规的强制性规定。而且，徐培新已经占领了长城以外的购房资格，失去了长城以外的购房资格，不会导致该地区购房限制的失败，也不会损害公共利益。其次，本案中的房地产持有协议和商品房买卖合同是在哈尔滨－深圳公司与大庆庆然天然气公司签订贷款合同和与曾庆然签订担保合同之前形成的，没有恶意转让财产、避免债务、损害他人利益的行为。因此，徐培新需要承担被法院强迫用假名购买房屋的风险，但不能否认剥夺了涉案房屋的财产权。

　　实务要点三：对于其他亲属关系之间进行约定的借名买房协议，可通过购房票据、实际需要使用或控制房屋等客观发展情况来认定。

　　案件：1.任某1、任某2合同管理纠纷进行申诉、申请国家民事执行裁定书（2017）京民申4182号

　　北京市高院认为：

　　经审查，法院认定，对于案件所涉房屋是否与任与王以买房为名构成关系的问题，根据当事房屋来源、拍卖金额的支付、房屋相关文件的持有、房屋的实际使用、任与王交换等情况，一审、二审法院认为，某四与某王以化名买房的可能性很大，认为事实存在并有一定的事实依据。虽然任一、任二驳斥了这一点，但对于由谁来支付购买金钱，任四是否实际占用、购买手续以及任四文件为何由王某提出等事实并不清楚，也没有提供充分有效的证据来佐证。一审法院和二审法院驳回他的申诉并非不恰当。此外，本案认定任四与王某之间存在借贷关系，并不否认（2004年）《执法文书》第272-1号民事裁决的法律效力。王先生虽然非法以任何4个房子的名义参与拍卖，但并不一定导致关系在买卖的幌子下无效。任何一个1，任何一个2提供的证据，住房拖欠物业费，不能推翻借房的事实。

　　案例：2。马某诉请合同纠纷民事裁定书（2017）京民申字第792号。

　　北京市高院认为：

　　经过审查，法院认为，当事双方有义务提供证据，证明其申诉所依据的事实或反驳另一方的申诉。在这种情况下，MA 7就其索赔与其母晒之间存在贷款购买房屋的法律关系，提交了晒生前的《我的意见》作为证据。马3、马5、马4和马6都同意马7提到的事实主张和证据，马1和马2也同意我的意见的真实性。因此，一审法院和二审法院认为马7与谭某以贷款名义形成买卖合同关系，并无不妥之处。房改虽然涉及住房问题，但根据相关政策，住房可以上市交易，因此MA 1、 MA2声称以假名义购房无效，法律依据不足。“我的意见”是陈在他去世前对该房屋的来源、购买和所有权的描述。它没有表明财产将如何处理后，他的死亡，因此，马1，马2主张“我的意见”应该是谭丛书中的遗嘱，缺乏依据。由于马、谭之间的关系是以买房为名建立起来的，有关房屋虽以谭的名义登记，但并不属于马、谭的共同财产，因此认为公证的遗嘱部分有效，按照这一遗嘱部分继承的观点缺乏法律依据。

　　实践四点： 在“借名买房”的情况下，对实际购房者形成间接证据，形成完整的证据链，证明其实际购房者，应确认房屋的实际所有人。

　　案由:有权确认纠纷再审审查审判监督民事裁定书（2016）今敏申1745号

　　天津市高院认为：

　　本院经审查认为，本案系所有权确认纠纷。关于企业双方信息是否能够存在借名买房关系发展事实的问题。再审申请人赵建章与被申请人赵建国是一个兄弟公司关系，双方相互之间以及不存在借名买房的书面协议。但是我们根据中国已经无法查明的事实，涉诉房屋的买卖合同中“赵建国、赵媛”的签名系被申请人赵建国亲笔书写，涉诉房屋的首付款、按揭贷款、物业费、取暖费等费用管理均由被申请人赵建国支付，涉诉房屋的买卖合同、契税发票、维修市场基金收据、还贷手续、原始房屋产权证等均由被申请人赵建国持有，且房屋交付后由被申请人赵建国时间进行内部装修并居住至今。综合分析上述影响因素，本院学生认为被申请人赵建国已经完成了自己举证证明责任，以上这些事实形成了具有完整的证据链，原审人民法院据此认定需要双方可能存在借名买房关系，并无不当。再审申请人赵建章、赵媛主张主要包括购房款、取暖费、物业费等费用均系向被申请人赵建国所借，双方仅存在一种债权债务结构关系，但未通过提供重要证据制度予以研究证实，该主张学习不能同时成立。关于借名买房的效力社会问题，本案的诉争房屋不同性质也是属于我国经济适用房，经济适用房并非禁止流通物，现诉争房屋的契税缴纳已满五年，已经逐渐取得了一些上市商业交易的条件。在符合实际交易环境条件并缴纳税款后进行网络交易，并不一定会对其他国家、集体活动或者对于第三人利益从而造成严重损害，双方借名买房应属有效。

　　法律是维护我们自身权益的有力工具，在我们遇到困难的时候，法律能够为我们履行合法权益提供保障。如果您遇到相关问题，欢迎咨询上海房产纠纷律师，我们会为你做出专业的解答。