房屋预告登记的效力你真的了解吗？快来看看上海买房纠纷律师的解答吧！

　　《物权法》所设立的预报登记是一种“债务公示行动”，目标在于顾全未来产生的不动产品权，限定现时登记权利人惩罚其权力，使被登记的请求权拥有确保未来只产生该请求权所等待的法律结果。该制度使已登记的不动产物权变动请求权经过公示具备对抗第三人的效力，即具备了一定的物权效力，是债权物权化的一种具体表现，是物权法原理向债权法领域的扩张、渗透，对于权利人物权期待权的保护至关重要。下面由上海房产律师为大家讲解详细的法律内容。

　　一、预报登记的保全效力

　　1、在一房二卖场所，预报登记够排除其他买受人继续履行的请求权。

　　2、在款项债务施行中，预报登记身即足以排除执行，并产生停止处分——符合本登记条件——排除执行的效力。

　　3、屋宇登记的物消失场所，预报登记请求权不具有代位效力，并因而不具有阻止执行的效力。

　　4、针对屋宇等不动产特定物的施行中，预报登记能发生消除施行的效能。在程序上可作两种部署：一种是不区别预报登记生于见效讯断以前或许以后，都可排除执行。另外一种则是，产生于生效判决之前的预告登记，不可排除执行，预告登记权利人通过第三人撤销之诉获得救济；产生于生效判决之后的预告登记，可以排除执行，申请执行人通过另行起诉获得违约责任的救济。

　　5、预报登记求权不得阻拦查封或许预查封。预报登记生于查封之后的，应按照查封登记和预告登记的登记时间安排各自的次序。

　　二、预报登记的优先效力

　　1、抵押权预报登记全的是办理抵押权登记设立抵押权的请求权，不产生物权更改的结果，唯一预报登记未完成本登记的抵押合同所担保的主债权，无优先受偿的效力。

　　2、预报登记利人关于未完本钱登记过错场所，在无其余权利人或许不影响其余权利人的范围内，能够经由过程判决替代预告登记义务人的同意完成本登记。非因预告登记义务人的原因不能完成本登记的，人民法院可以考虑通过未来判决方式对预告登记权利人作出保护。

　　3、抵押权预报登记后又于同一物上设立抵押权的，应充沛发扬预报登记顺位效力、抵押权的追及效力、涤除权等多项制度，按照登记时间安排各个抵押权的次序。

　　4、抵押权预报登记应思量静态说明在建工程抵押、未完工房屋抵押的抵押物的范围，尽量使抵押物具有本登记的能力。

　　5、在财富施行调配过程当中，抵押权预报登记确定不能完成本登记，则抵押权合同因不能完成本登记而不具有优先受偿能力。

　　6、商品房交易合同包管借贷合同的效能应根据官方假货法律说明第24条的划定加以认定，商品房买卖合同预告登记后因出借人可通过拍卖标的物的方式清偿债务而获得了事实上的优先受偿权，这是预告登记排除物权变动效力的衍生品而非预告登记的优先效力。

　　7、商品房交易合同包管借贷合同且经预报登记则与以前设立的抵押权应类推合用物权法第199条、担保法司法解释第78条的规定，出借人只能就房屋价值超过顺序在先的抵押担保债权的部分受偿。

　　三、预报登记与第三人撤销之诉

　　预报登记利人属于前诉中的第三人，有权提出第三人撤销之诉，并以预报登记除前诉原告继续履行的请求权。

　　四、预报登记商品房预售合同备案登记、执行异议及执行异议之诉

　　1、商品房预售合同不同于预报登记有公示效能、同一条件下连续履行的优先请求权，但无保全效力，不能阻止物权变动。

　　2、预报登记制实行以前，作为消费者的预购人托付全部价款、善意且已经进行了商品房预售登记备案的，可以认定其具有阻止执行的效力。

　　3、应根据当事人的意义暗示说明从作为包管的商品房交易合同到本质的商品房交易合同这一进程，借款合同陷于迟延之后签订的商品房买卖合同抵偿借款并办理预告登记的，应尊重其意思表示。

　　五、预告登记与预查封

　　1、预报登记具有阻止预查封的效力。

　　2、合同解除，将致使预报登记灭，物权回归至出卖人，预查封的基础不存在，应予解除。

　　六、预告登记的证明力

　　预报登记明书为公文书证，证明力大于一般书证。

　　七、预报登记与破产程序

　　1、以物抵债和协议应为实践性合同，两边当事人满意同等即成立并见效。以商品房交易合同补偿借款并预告登记的，应认定以物抵债协议对借款合同作出了清算，当然，不排除显失公平撤销权的适用。

　　2、企业破产法第18条应作目标限缩，关于曾经执行责任终了的预报登记利人，破产管理人无解除权；关于还没有执行责任或部分执行责任的预报登记权利人，可通过适用企业破产法第46条的规定，其义务提前到期，在坚持履行顺序的前提下，应继续履行。如确定不能办理本登记，则预告登记失效，预告登记权利人的债权转化为不当得利或损害赔偿旨在进入破产债权。

　　3、预报登记求权所指向的不动产属于破产财富，但债权人是不是要求履行、是否能够最终获得物权，需要根据其他因素来判断。

　　4、预报登记求权进入施行阶段，其指向的不动产如曾经餍足需要的平价拍卖、预报登记利人已支付对价、未办理登记非因预告登记权利人的过错前提下，预告登记权利人有权获得该不动产物权。

　　5、债权人与责任人在诉讼中杀青以物抵债调处和协议在施行过程当中办理预告登记的，可以认定该不动产已满足必要的评估程序。

　　6、债务人与责任人在诉讼中的以物抵债调处和协议及调解书，不克不及视为“依法定步伐裁定以物抵债”的体式格局，在完成本登记之前，不能产生所有权变动的效力。

　　八、预告登记的失效

　　三个月的时期应根据不动产登记法所划定的前提已满足为起算点。

　　大家阅读到这里相信已经对上述的相关规定已经有所了解，其实问题本身是很简单的，相信你对此已有基本的认识，如果你对上述文章中的叙述或者其他的问题感到疑惑，欢迎咨询上海房产律师。