上海律师教你区分小产权房与大产权房

　　购房者在买房时可能会考虑房屋产权的问题。通常，房屋的产权主要分为大产权房和小产权房。大部分人都愿意购买大产权房，因为购买小产权房是存在一定风险的。那么，大产权房和小产权房到底有哪些区别呢？房屋基地房屋是小产权吗？下面由上海律师为大家一一解答。

　　随着我们国家对农业的重视，各种发展农村知识产权制度红利政策的出台，人们的目光开始逐渐成为聚焦于村里的宅基地房，大产权即完全不同产权，包括企业房产可以使用权证与国有土地资源使用权。大产权的房屋在进入一个二级资本市场时，无需进行缴纳土地出让金和投资收益收成。小产权房指的是在农村学生集体土地上工程建设的房屋，没有自己缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡或村颁发，所以也称之为乡产权房。

　　一、小产权房与大产权房的区别

　　小产权房

　　①小产权房的房产证由乡镇企业颁发，个人发展并没有进行实际的产权。

　　②个人自己想要转让小产权房，必须在购买满五年之后我们才能够发展进行。

　　小产权住宅建设用地一般为乡镇集体所有，而这种产权只能由乡镇居民自己购买居住。

　　④购买小产权房之后，若要再转让，必须补缴土地出让金，否则便不能够上市交易。

　　大产权房

　　①《大产权室房产证》由国家颁发，经国家批准认可。

　　②工人可以免费或转让大产权的房间，没有时间上。

　　③大产权房的用地是由国家（也就是我们当地）划拨或者通过转让的，销售服务对象可以是一个任何人。

　　④购买大产权房之后，购买者可以通过自由发展进行研究使用或转让，不用补缴任何管理费用。

　　二、房屋基地房屋是小产权吗？

　　根据法律规定，宅基地房是不能随意转让的，只允许在本村村民之间买卖流转，并且还有标准面积的限制，抵押贷款也是只有个别试点才有。

　　虽然所有房屋都建在集体土地上，但是房屋基础房屋和小产权房屋本质上是不同的。需要明确的是，宅基地住房是合法的，受法律保护，小产权房实际上是违法建设，不受法律保护。村民或市民在村里集体购买的房屋基地房屋或小产权房屋在法律上是无效的。此外，村民自己也有宅基地房屋宅基地证书，但是没有小产权房屋，小产权房屋只有第三方建造的房屋颁发了一些非正式的所有权证书的含义。

　　三、房屋基础住宅是一种有限的大产权住宅

　　有人可以认为宅基地房是有局限的大产权房。因为我们根据企业目前的法律制度规定，虽然宅基地房具有一个完整权能，但是他们为了环境保护本村集体村民的福利，还是不能与城市社区居民或是外村人进行买卖流转。但是对于农村宅基地房抵押贷款试点的推行，说明这个国家经济正在不断探索研究如何让宅基地房真正越来越有价值，为百姓增加收益寻找有效途径。

　　四、最高法已明确：农村宅基地房屋到底能不能买？

　　最高发展人民对于法院在北京大学召开第八次全国各地法院关于民事商事审判管理工作环境会议。中共中央政治局委员、中央政法委书记孟建柱同志没有专门研究作出一个重要批语。最高人民需要法院院长周强出席会议并讲话。各省、自治区、直辖市高级服务人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院可以生产能力建设工程兵团分院以及教学计划单列市中级人民法院派员参加各种会议。中央政法委、全国人大常委会法工委、国务院法制办等中央经济国家行政机关主要代表，部分我们全国人大代表、全国政协委员、最高人民法院特邀咨询员、最高人民法院特约监督员制度以及一些有关技术专家学者应邀列席会议。

　　其中，会议对农村居民点用地出让案件，形成了以下意见：

　　1、在国家进行确定的宅基地制度改革试点地区，可以通过按照我们国家经济政策及相关理论指导教师意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。

　　在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给集体经济组织以外的个人，该房屋的出售合同被视为无效。合同无效后，买方应当考虑当事人的过错和其他因素，确定买方要求退还购买价款及其利息，并赔偿重建或者重建费用。

　　例如，义乌市颁布了九项农村居民点用地使用权流转规定（试行）。

　　因此，房屋基地的房屋销售合同是有效的，一定要看试点地区还是非试点地区！

　　2、在涉及中国农村宅基地或农村发展集体经营性建设用地的民事法律纠纷案件中，当事人主张利润收入分配等合同管理权利的，应提供一个政府工作部门之间关于我国土地资源利用网络规划、建设用地计划及优先满足学生集体经济建设用地等要求的审批文件系统或者证明。未提供上述手续或者虽提供了上述手续，但在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的，所涉及的相关服务合同应按无效数据处理。

　　农村宅基地买卖应严格按照相关法律政策法规的规定可以进行。对于我们由此引发的纠纷，应当通过综合分析考虑出卖人出售房屋是否需要经过审批同意、合同管理是否履行完毕以及买受人的身份等因素，区分不同发展情况，妥善处理，具体内容如下：

　　第一，乡镇范围内的农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同，视为有效。

　　第二，对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果企业取得有关社会组织和部门进行批准的，可以通过认定合同管理有效。

　　第三，未经有关组织或者部门批准，向乡镇以外的人出售房屋，未实际履行合同或者购买人未实际居住和使用房屋的，合同无效。

　　第四，对于未经有关单位和部门批准向外地人出售房屋，如果合同已经履行，购房人已经实际居住和使用房屋，暂时不得对合同的有效性采取立场，在实践中应当采取尊重现状、保持稳定的原则，承认房屋的现状和继续居住和使用房屋的权利。

　　对此类案件进行处理时，亦区分不同情况：

　　第一，根据上述第三种情况，双方应当退还住房和住房付款。

　　第二，按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。

　　以上就是“小产权房”的相关知识，希望大家能够多多了解，如果在以后遇到合法的权益被侵犯的情况，就可以通过法律武器来维护自己的合法权益。如果您的情况比较复杂，上海律师也提供律师在线咨询服务，欢迎您进行法律咨询。