上海房产纠纷律师教你如何绕过这些二手房买卖“陷阱”

　　二手房不是开发商直接卖房，而是由从开发商手里买房的人，由于各种原因，需要把房子再卖出去。也有的二手房是房主由于继承或者别人抵债或由于赠予等原因获得的房产，现在需要变现。由于卖二手房的原因各不一样，而且二手房的出处和背景各不相同，所以说二手房在交易时，更容易遇到法律障碍。那么和上海房产纠纷律师一起来看看会遇到哪些陷阱吧。

　　“陷阱”一：抵押

　　2015年8月，买房人小张与卖房人小刘签订《房屋信息买卖劳动合同》，约定小张通过购买小刘所有的位于本市海淀区的房屋，交易市场价格800万元。合同没有签订后，小张如约向小刘支付200万元首付款，后小张发现该企业房屋建筑已于2015年5月设立一个抵押，小刘拒绝或者解除该抵押，房屋作为交易方式无法选择继续教育进行，故小张将小刘诉至人民法院，要求我们解除合作双方的买卖服务合同，并要求员工小刘返还已付款项，并支付违约金。

　　抵押是指抵押人与抵押权人（债权人）以书面约定不转让对抵押财产的占有，并以该财产作为债权担保的，债权人有权依法以财产折价、拍卖或者出售的价格优先受偿。二手房交易中，往往容易出现以下情况： 1、双方签订了房屋买卖合同，买方知道房屋有抵押，并同意出售的时限解除抵押，但卖方不做解除抵押的程序； 2、房屋买卖合同签订后，买方对房屋有抵押不知情；3、房屋买卖合同签订后，卖方对房屋有新的抵押。由于抵押权涉及第三人的合法权益，买卖合同在抵押权存在的情况下不能继续履行，双方只能解除合同。

　　“陷阱”二：查封

　　2016年2月，买房人小江与卖房人小吴签订《房屋进行买卖交易合同》，约定小江购买小吴名下公司位于北京海淀区的房屋设计一套。合同没有签订后，小江如约支付购房款，过户时却被告知该房屋信息已被外地某法院可以查封，无法通过继续过户。原来，小吴曾向案外人借款800万元，后无法及时偿还，案外人在一个外地人民法院关于起诉小吴，并申请中国法院对小吴名下房屋查封，查封期间国家禁止买卖、抵押、过户等。无奈情况之下，小江将小吴诉至法院，要求自己解除劳动双方之间买卖服务合同，并要求小吴返还购房款并支付以及违约金。

　　【法官释法】：此处我们所说的查封，主要是指民事诉讼中的财产保全，是指人民对于法院在利害关系人起诉前或者由于当时起诉后，为保障企业将来的生效判决结果能够可以得到有效执行国家或者为了避免公司财产安全遭受经济损失，对当事人的财产问题或者没有争议的标的物，采取一定限制当事人处分的强制管理措施。主要发展存在方式如下基本情况：

　　1、起诉前或者通过诉讼活动过程中，一方当事人申请采取财产保全控制措施，查封对方名下房产；

　　2、执行工作过程中，被执行人不履行政府债务，如其名下有可供执行的房产，亦有可能被采取查封措施。如房产被查封后，是禁止抵押、过户的，故在此情况下房屋买卖合同亦是无法实现继续履行下去的。

　　“陷阱”三：央产房不能进行办理上市公司手续

　　2016年8月，买房人小刘和卖房人小张签订了《房屋销售合同》 ，同意小张将自己名下的一处房产转让给小刘。双方在执行合同过程中，由于房屋不符合中央物业上市条件，无法通过上市手续，合同无法继续履行，小刘将小张告上法庭，要求双方解除销售合同，并要求小张承担违约责任。

　　【法官释法】：所谓央产房，全称为“中央在京单位已购公有住房”，一般指的是职工按照房改成本价或者标准价购买的中央在京单位的安居工程住房和集资合建住房，该类房屋与一般的商品房不一样，在出售方面存在一定政策性限制，如欲出售央产房，前提是该房屋符合上市条件、能够上市，需办理已购公房上市登记表，如不符合上市条件，法院也是不能强行判决双方继续履行合同的。

　　“陷阱”四：购房资格问题发生发展变化

　　2015年10月，买房人小吴与卖房人小刘签订房屋信息买卖交易合同，约定小吴购买小刘名下位于海淀区的房屋设计一套。合同没有签订后，因房价不断上涨，小刘拒绝我们继续研究将该房屋出售给小吴。无奈之下，小吴将小刘诉至人民法院，要求自己继续积极履行劳动合同。案件审理中，经法院查实，因小刘拒绝中国履行服务合同，小吴已于2016年1月重新选择购房并办理过户手续，现小吴已经发展不具备购房资格。经法院释明，小吴变更以及诉讼可以请求，要求他们解除双方的合同，并要求小刘承担风险违约行为责任。

　　【法官释法】：根据中国北京市住房限购政策，对已拥有1套住房的本市户籍居民对于家庭、持有本市有效暂住证在本市没有一个住房且连续5年（含）以上在本市缴纳一定社会责任保险或个人所得税的非本市户籍居民收入家庭，限购1套住房，限购政策可以出台以来，引发的纠纷也不断增多，常见问题如下情形：签订房屋买卖合同时我们个人能力或者通过家庭教育符合购房资格，后在合同履行工作过程中存在或者人民法院诉讼活动过程中，该个人利益或者其他家庭又重新购置住房，或者夫妻之间为了提高购房离婚之后又复婚，不再需要符合购房条件，致使公司现有房屋买卖合同内容无法继续履行。

　　上面的是小编为您整理的有关二手房买卖都有哪些陷阱的相关内容。可见多了解法律知识对我们的生活有很大帮助。如果您还有其他的法律问题，欢迎咨询上海房产纠纷律师。