上海房产律师：二手房交易纠纷多，买房时一定要了解全面！

　　住房问题涉及人民群众的切身利益，是老百姓关注的热点话题。与一手房屋买卖相比，二手房屋买卖存在交易流程繁琐、履行不确定因素多等特点，容易发生纠纷，且争议类型复杂。下面和上海房产律师一起来看看这两起有关二手房交易纠纷案件，希望对你有所帮助。

　　一、故意隐瞒真实交易市场价格进行相关协议无效

　　王某将其名下一套在中国北京的房屋出售给陈某，双方签订了一个房屋进行买卖交易合同，约定成交总价为1168万元。同时，双方还签订了自己一份《装修款补充相关协议》，约定对于房屋建设配套基础设施工程折价468万元，相应的房屋建筑合同管理价格为700万元。但之后，王某将陈某告到法院，以《装修款补充网络协议》涉嫌逃税行为为由，要求我们确认该协议内容无效。经海淀法院可以联系陈某后，最终陈某和王某庭下自行达成了一种和解协议。

　　由于在二手房交易发展过程中，一般是由买受人实际需要承担交易活动所需的全部税费，所以买受人为降低市场交易管理成本，往往与中介服务公司、出卖人等合意，通过中国签订《装修款补充协议》等或者可以在网签时降低网络交易产品价格等方式，恶意隐瞒真实的交易价格，以达到规避国家经济税收法律监管的目的。

　　法官认为，当事人为规避国家税务监督故意隐瞒真实交易价格，相关协议、价格条款无效，但不影响合同其他条款的效力。由于这种行为损害了社会公共利益，因此买卖双方不仅要承担民事责任，而且还要面临税务机关的行政处罚风险。

　　二、合同无约定 非“满五唯一”由房主进行交税

　　李某购买张某的一套完善房屋，双方公司签合同后，顺利完成了网签、贷款面签等手续。可到过户前缴税时，李某发现，涉案企业房屋需缴纳相关税费约50余万元，远远不能超过我们自己可以预期的数额。经询问调查得知该房屋建设并不是“满五唯一”，所以按规定需征收管理个人进行所得税。于是李某要求张某负担这笔交易税费，但张某不同意，认为通过合同没有约定时间应由李某交税。

　　经过审理，法院可以认为企业根据双方所签房屋买卖合同的约定工作内容，只有在房屋是“满五唯一”的状态下，交易活动所需税费才由李某负担，而涉案房屋现在中国并非“满五唯一”，且双方通过合同中对于学习这种发展情形下该如何管理负担税费并无约定，因此应按照国家相关法律规定负担税费，最后一个判定这笔税费由张某负担。

　　据法官介绍，根据国家有关税费规定，在二手房交易过程中，买方主要承担契税和产权转让登记费，卖方主要承担营业税和个人所得税，完成五年的免征营业税，完成五年的免征个人所得税（以家庭为单位）。同时，在目前的二手房市场上，经过买卖双方的协商，一般交易所需的税费实际上是由买方承担的，卖方的购房价格通常是不含税费的净价。因此，房屋的状况将严重影响税费的实际金额。

　　因此，当买卖双方基本达成交易意向时，他们必须核实和确认交易房屋的状态，并事先向税务征收机构了解交易所需的税费，同时在签订房屋买卖合同时，一定要就税费负担做出明确的协议，特别是对买方承担所有税费，交易过程中如何承担新的税费应做出明确的协议，避免税费协议不明确而影响双方合同的履行。

　　二手房交易中存在诸多风险，在购买住房时，应注意以下两点：

　　1、签订房屋买卖合同前，严格要求审查企业交易房屋设计是否可以存在抵押贷款或者查封的情况，可通过查看房屋所有权证，或者向房管部门人员核实等途径问题进行；同时，应在房屋买卖合同中对于提高房屋可能发展存在的抵押或者查封情况，以及逾期不解除抵押等情况，书面约定提供相关研究违约风险责任；

　　2、弄清楚交易房屋的产权性质，如为央产房，应充分了解该房屋上市条件，以及核实清楚该房屋能否上市交易，可向原产权单位、相关央产房交易办公室等进行核实，并在买卖合同中明确要求卖房人办理上市手续的时间，以及逾期办理的违约责任等。

　　法律是维护我们自身权益的有力工具，在我们遇到困难的时候，法律能够为我们履行合法权益提供保障。如果您遇到相关问题，欢迎咨询上海房产律师，我们会为你做出专业的解答。