上海律师：利用职务之便，在房屋交付前擅自装修并入住，能否视为对房屋交付条件的放弃？

　　《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”更多相关法律内容请和上海律师一起了解下面这起案例。

　　一、基本案情

　　被告张某系原告某房地产企业开发有限公司内部员工， 2003年4月，原、被告签订商品房买卖双方合同，被告可以购买原告编号为D40号别墅一幢，合同没有签订之日付款2万元，并约定办理不低于20万的按揭贷款，在交付使用时付清余款。在房屋交付系统使用前，被告通过利用技术职务之便对房屋信息进行分析装饰并入住。后被告离开我们公司，又因个人社会信用管理问题被银行应该拒绝服务提供网络贷款，原告提出要求以及被告付清房款遭到拒绝后，向法院起诉，要求被告付清余款。被告辩称房屋建设尚未交付，原告要求付清余款的理由就是不能有效成立，并请求解除劳动合同，退回预付款。

　　二、案件评析

　　本案涉及了两个方面问题，一是被告可以利用技术职务之便，在房屋交付前擅自装饰并入住，能否视为对房屋交付条件的放弃？二是被告因个人社会信用管理问题被银行拒绝服务提供按揭贷款，无法保证按时付清房款，被告能否提出要求解除劳动合同？

　　（1）被告擅自进行装饰入住能否可以视为房屋交付管理问题

　　《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”第三十一条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”以上规定说明开发商对商品房应先验收合格，并向购房户提供住宅质量保证书和住宅使用说明书后才能交付。关于交付转移时间，《民法通则》第七十二条规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外。”一般认为，这里所指的当事人另有约定，只能是对于特定物买卖的约定；法律另有规定一般是指对于不动产买卖的规定。依据《合同法》的有关规定，商品房买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移所有权的义务，买卖合同的标的物自交付时起转移。对商品房买卖中的交付，有两种观点，一种是俗称的“交钥匙”，即买受人直接占有使用房屋即视为交付。另一种观点是除了房屋的占有外，还包括房屋所有权证书的给付才能算交付。对此，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适应法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”该规定明确了商品房的交付除当事人另有约定外，不以房屋所有权证书的给付作为交付的要件。一般情况下，商品房竣工验收合格后，开发房提供住宅质量保证书、住宅使用说明书和房屋钥匙并经购房户确认签收后即视为房屋的交付。

　　在本案中，被告张某利用工作便利，在付清房款前进行了装修，双方未签署房屋质量保证书和房屋使用说明书。事实上，他已经占用并使用了房屋，符合法律规定的转让和交付条件。被告张某的第一违约应视为放弃交付条件的合同，原告要求清偿购房款的依据是原件，被告的合同协议，理由成立。

　　(2）被告能否提出解除合同的问题？

　　当原告与被告签订《商品房买卖合同》时，双方均表达了自己的真实意图，协议的内容是法律允许买卖的财产，原告也依法取得了该地块的土地使用权和相关的许可证件，不损害国家和社会的公共利益。双方当事人签订的合同是依法成立的，它对双方当事人都具有法律约束力。合同法第九十四条规定了几种类型的合同解除：

　　（一）因不可抗力致使合同目的无法实现的；

　　（二）履行期限届满前，一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主债务；

　　（三）当事人一方迟延履行主要义务的，在催促其履行后的合理期限内未履行的；

　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使合同目的无法实现的；

　　（五）法律规定的其他情形。

　　第一由于合同内容是双方协商达成的，除法律或合同另有规定外，合同的变更或解除应由双方协商达成。本案中，被告在签订合同时，希望通过按揭贷款实现购房目的，因个人信用问题被银行拒绝，房款无法按时支付。被告如要解除合同，应根据合同法的规定，在履行期届满前先向原告提出，或与原告协商约定补救措施。但被告只是在原告提起诉讼时才表明了明确的解除合同的意思。此时，被告提出解除合同没有法律依据。也就是说，被告已经放弃了解除合同的法定权利，不能继续行使。

　　第二，被告因个人信用问题而被银行拒绝贷款，这在双方签署合同时也是出乎意料的，并不能归咎于双方，因为延误履行或其他违约而终止合同并不是一个法律条件。

　　第三，房屋实际交付被告，标的物移交，原告履行了合同规定的主要义务。被告人此时不能提出解除合同的请求，因此被告人提出的解除合同的请求不能成立，应当继续按照合同约定履行，向原告支付剩余的住房。

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