上海房产纠纷律师教你如何计算房屋买卖中实际损失的时间点

　　根据《合同法》第114条和《合同法解释二》第29条的规定，约定的违约金低于造成的损失的或者约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当调整。那么，房屋买卖中的实际损失如何计算呢？损失的时间起算点和截止点是哪个时刻呢？下面由上海房产纠纷律师为大家详细讲解。

　　首先，当购房合同无效时，不存在对履约利益的赔偿，因此此时不能索赔房价差的损失。其次，违反购买合同后，当合同存在继续履行时，当事人可以要求继续履行，不必索赔房价差损失； 索赔房价差损失时，一般以当事人遵守合同终止合同为条件。

　　房价差异损失主张分为两种情况，一种是房价上涨时，卖方违约，买方解除合同，主张房屋升值损失； 另一种是房价下跌时，买方违约，卖方解除合同，主张房屋贬值损失。为了避免重复，本文只讨论了实际中大量发生的房价上涨问题。

　　房屋价格上涨，出卖人违约，买受人主张解除合同的，有权主张房屋升值损失，有《合同法》第113条为依据，在理论与实践中都不存在争议。但是对于房屋升值损失如何计算，并没有明确的标准。对于这个问题，有著作进行过讨论，“房屋差价损失如何计算？房屋差价损失是指合同约定价格与房屋现在市场价之间的差额。实践中可以委托具有评估资质的专业机构进行评估或者比照最相类似的房屋（同幢相同楼层及房型、相邻幢同楼层及房型、相同区域内房屋）市场交易价格，与买卖合同约定价格之差确定房屋差价损失，但合同另有约定或当事人事后能够协商确定的除外。认定房屋差价损失的时间节点应从保护守约方的利益出发，以守约方选择和请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、合同解除之日、评估之日以及审理中房屋的涨跌情况等，予以合理的确定”。上面的论述，虽指出合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、合同解除之日、评估之日等几个日期可以作为计算房屋差价损失的时间节点，但是并没有详细说明，如何根据不同的案件类型合理确定该时间节点。本文认为，房屋买卖合同因房屋价格上涨，出卖人违约的，计算房屋涨价损失一般应以违约时作为计算房屋涨价损失的时间节点。若出卖人收受了买受人的购房款未及时返还的，以出卖人返还全部购房款之日为时间节点，且买受人支付购房款的比例不影响损害赔偿的数额。若买受人主张继续履行，后发现合同无法继续履行，变更诉讼请求为解除合同、主张损害赔偿时，则计算房屋涨价损失应参照买受人变更诉讼请求之日。以下分情况进行论述：

　　第一种情况：A年1月1日，甲方将一套房屋卖给乙方，约定B年2月2日交房过户。至B年2月2日，甲方拒绝收钱过户，向乙方声明房屋已出售给丙方，过户完毕。此时，乙方起诉甲方要求赔偿损失时，计算房价上涨损失的时间节点应为B年的B、B、B。这个时间点就是违约日期。原因是甲方在B、B、B、B上违约，无法继续履行房屋买卖合同，且甲方已向乙方明确表示，乙方可以通过签订新的房屋买卖合同来避免房价进一步上涨的损失（假设房价上涨后乙方仍有足够的资金购房）。【《合同法》第一百一十九条，一方违约后，双方应当采取适当措施防止损失的扩大；不采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。】

　　第二种情况： 如果上述情况发生变化，甲方没有向乙方明确表示房屋买卖合同不能继续履行，乙方要求继续履行合同，诉讼程序发现甲方已经将房屋卖给了丙方，乙方要求撤销合同，并要求赔偿损失。变更索赔日应当作为计算房价上涨损失的时间节点。这个时间点是合同终止的日期。原因是：乙方变更诉讼请求后，可以签订新的房屋买卖合同以避免损失扩大，但乙方变更诉讼请求前，不得指望他签订代替合同。当然，在向乙方披露了一套房子和两套房子的销售情况后，乙方应根据诚信原则及时采取补救措施，即乙方应尽快更改诉讼请求，取消合同，并及时签订新的合同，以避免进一步价格上涨造成损失。如果乙方未能及时采取措施，计算房价上涨损失的时间点应由乙方在得知合同无法继续后预留给乙方的合理反应时间确定。

　　在这两种情况下，卖方都没有接受购买价格。如果卖方接受了购买价格，仲裁规则应该改变。分析如下：

　　第三种情形：A年A月A日，甲向乙出售屋宇一处，并收受了全额购房款，商定B年B月B日过户。至B年B月B日，因屋宇价钱下跌，甲拒谢绝过户，而且向乙申明曾经将屋宇出售于丙，且过户终了。至C年C月C日，甲将乙领取的购房款全数向乙返还终了。此时乙告状甲主意侵害补偿时，计较屋宇跌价丧失应以C年C月C日为时候节点。这个时候点是购房款全数返还之日。来由为：尽管此种情形与第一种情形同样，至B年B月B日甲曾经守约，然则此是因为乙曾经向甲支付了全额购房款，在我国今朝房价云云高的情况下，将乙看作一般意义上的普通购房人，不能期望他还有足够的资历来签订替代的房屋买卖合同，只有在C年C月C日，甲将乙的购房款全额返还后，我们才认为，乙可以采取措施避免损失扩大。以上C年C月C日可能与B年B月B日相同，不影响结论，若C年C月C日早于B年B月B日，则甲的行为实质上构成了预期违约，在乙没有立刻接受甲的预期违约时，要参照较晚的B年B月B日计算房屋涨价损失。

　　举一个实践中的案例，北京市第二中级人民法院（2013）二中民终字第11549号，基础案情为：乙于2004年购置甲开辟的商品房一处，条约价钱714万，乙领取首付款357万。因甲私自变换计划，使得涉案商品房再也不设置装备摆设，条约客观上无奈连续执行，经甲告状主意，2009年12月15日，二审法院讯断解除了两边的屋宇生意条约。2011年乙告状甲主意返还首付款，并补偿屋宇贬值丧失1000万元。经法院鉴定2009年12月15日的屋宇市场价为1770万元。法院觉得：关于屋宇差价补偿款数额，参考涉案屋宇在2009年12月15日的市场价，综合思量买受人已付款金额、出卖人已补偿违约金等案件情形，根据公道准绳依法酌定为306万元。本文觉得，假如出卖人甲在变换计划使得条约客观上无奈继续履行时，及时返还乙的购房款，则计算房屋涨价应以购房款被返还之日作为时间节点，这个日期正常应该早于二审判决作出的2009年12月15日。但本案中甲并未返还首付款，难以认为乙可以采取措施避免房屋涨价损失的进一步扩大，以2009年12月15日计算房屋涨价损失，已经对买受人不利；在此基础上，法院又酌减了赔偿数额，对买受人显然并不公平。

　　第四种情形：第三种情形是乙支付了全数购房款，假如情形变化为乙支付了部分购房款，如A年A月A日，甲向乙出售屋宇一处，并收受了首付款30％，商定B年B月B日过户并办理按揭存款。至B年B月B日，因屋宇价钱下跌，甲拒谢绝过户，而且向乙申明曾经将屋宇出售于丙，且过户终了。至C年C月C日，甲将乙领取的首付款全数向乙返还终了。此时计较屋宇跌价丧失仍是要参照C年C月C日，而且乙有权取得全数跌价丧失，而无须按领取的首付款比例肯定丧失比例。起首，依据我国今朝的实践情形，绝大多半购房人购房时接纳首付款加按揭存款的体式格局，普通购房人领取首付款就简直拿出其全数积储了，在首付款未获得全额返还时，要求其签订替换条约也是能人所难。所以计算房屋涨价损失还是要参照首付款被全额返还之日。其次，赔偿履行利益的基本原则，是使得守约方获得赔偿后处于的地位与合同如果被履行后可处于的地位相同。在买受人已经支付了首付款，并且约定余款通过按揭贷款支付时，买受人是完全按照合同约定履行的，如果出卖人不违约合同获得履行，买受人能够获得全部房屋升值；当出卖人违约不履行合同时，买受人同样应当有权获得全部房屋升值。如果法院是依据买受人支付的首付款比例，按比例支持房屋升值损失是不恰当的，这样处理，未支持的部分损失，由违约的出卖人享有了，难谓公平。

　　上海市第一中级人民法院（2016）沪01民终11121号判决书觉得，“一审中，两边已明确2016年3月20日被上诉人明确不执行合同时的屋宇市场价和合同价差值85万元，然而上诉人二审时又主意房价丧失为150万元，对其主意本院实难驳回。在85万元房价差价基础上，考虑到上诉人仅领取5万元定金、2016年3月15日已另行网签购房和谈等实践情形，本院觉得原审裁夺丧失补偿金额为28万元并没有不当，对上诉人主意的120万元丧失补偿金额本院不予认同。”法院认可了屋宇差价为85万元，但考虑到买受人仅支付了5万元定金，因而支撑了28万元。本文觉得这类讯断是值得商议的，未支撑的57万元贬值部分，由出卖人取得，明显不公平。本案即便买受人未领取购房款，只需生意条约成立，那么85万元屋宇贬值丧失也是应当全数支撑的。此外，认定85万元房屋升值损失本身也是值得商榷的，因为既然买受人另行签订了房屋买卖合同，只要新合同的价格不是畸高，那么新的房屋买卖合同的价格与涉案房屋买卖合同的差价，就是很好地计算房屋差价的标准，再另行确定一个85万元是没有必要的。

　　第五种情形：与第二种情形近似，在出卖人收受了购房款后，一房二卖没有实时向买受人昭示，买受人告状主意连续履行的，计算房屋涨价损失要以买受人变更诉讼请求之日为时间节点。

　　综上，计较侵害补偿的时候节点的肯定，首要受制于减损划定规矩，在买受人能够采用步伐防止丧失进一步扩充时，便是屋宇跌价丧失计较的截止点。这就要求双方均应依据诚实信用原则行事，出卖人即便违约后，也应当及时向买受人明示合同不能继续履行的事实，使买受人有机会签订替代合同避免损失扩大。同样，买受人获知合同不能继续履行后，也应积极采取措施避免损失扩大。实践中的情况往往更加复杂，但是上述原则是适用的。

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