用房去抵民间借贷是否可以？和上海律师事务所一起看看这起经典判例

　　“以房抵债”实质上属于以物抵债，又称代物清偿。以房抵债属于实践性法律行为，房屋未交付，原债务不消灭。以房抵债的房不限于债务人，可以是第三人。由于以房抵债涉及物权法、合同法、担保法等众多法律关系，同时可能会涉及侵害其他债权人的利息，禁止流押流质等强行性法律规定等，导致在诉讼司法实践中纠纷较多，争议很大，人民法院的判决也因学说流派的不同，出现不太统一的裁判尺度。下面和上海律师事务所来看看这起案件法院时如何判理的。

　　一、基本案情

　　ABCD四人与M公司于2013年前后签订多份借贷合同，经由过程实践归还并接收别人债务让渡，获得对M公司总计2.6亿元借贷的债务。为包管该借贷合同执行，四人与M公司分手签订多份商品房预售合同，并向本地屋宇产权交易业务治理中央办理了立案登记。该债务陆续到期后，因M公司未偿还借款本息，双方经对账，确认M公司尚欠四人借款本息361398017.78元。双方随后重新签订商品房买卖合同，约定M公司将其名下房屋出售给四人，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款38601982.22元，待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给M公司。A等四人提交与M公司对账表显示，双方之间的借款利息系分别按照月利率3％和4％、逾期利率10％计算，并计算复利。

　　高院讯断M公司向A、C、B、D领取违约金9275057.23元；M公司向A、C、B、D领取律师费416300元；采纳A、C、B、D的其余诉讼要求。宣判后，M公司以双方之间交易合同系借贷合同的包管，并不是双方实在意义表示，且欠款金额包含高利等为由，提起上诉。最高人民法院撤销高院判决；驳回A、B、C、D的诉讼请求。

　　二、裁判观点

　　本案争议的商品房交易合同签订前，M公司与A等四人之间确凿存在借贷合同关系，且为执行借贷合同，双方签订了响应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预报登记。但双方系争商品房交易合同是在M公司未归还借贷本息的情况下，经重新商议并对账，将借贷合同关系转变为商品房交易合同关系，将借贷本息转为已付购房款，并对屋宇托付、尾款领取、守约义务等权力责任作出了商定。民事法律关系的发生、变换、消失，除基于法律分外规定，需求经由过程法律关系介入主体的意义暗示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期M公司难以清偿债务时，通过将M公司所有的商品房出售给A等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之义。

　　但在确认商品房交易合同正当无效的情况下，因为双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借贷本息转来，且M公司提出该欠款数额包括高额本钱。在当事人要求法律确认和维护购房者合同权力时，人民法院对基于借贷合同的实践执行而构成的借贷本金及本钱数额应该予以检查，以防止当事人经由过程签订商品房交易合一致体式格局，将违法高息合法化。经审查，双方之间借贷本钱的计较要领，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为A等四人作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，M公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。A等四人以M公司逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求M公司支付违约金及律师费，缺乏事实和法律依据。一审判决判令M公司承担支付违约金及律师费的违约责任错误。

　　三、要点解析

　　（一）案涉《商品房交易合同》和《预售商品房增补协议》的法律效力

　　1.《预售商品房增补协议》的真实性

　　就M公司公章、财政章等移交情形，在一审庭审中，双方当事人均未提交证据予以证实。庭审完结后，双方各自向一审法院提交一份《印章保存应用交代登记表》，一审法院未构造双方予以质证，且两份登记表所载内容相左。依据《中华国民共和国民事诉讼法》第六十八条、《最高国民法院对于合用〈中华国民共和国民事诉讼法〉的说明》第一百零三条第一款之规定，双方提交的上述《印章保存应用交代登记表》，不克不及作为认定本案究竟的依据，一审判决仅根据A等四人提交的上述登记表，认定M公司公章、财务章等移交的相关事实，违反了上述法律、司法解释的规定，本院对此予以纠正。

　　就《预售商品房增补协议》的实在性问题，2014年6月23日M公司出具的《承诺书》内容表现，M公司抵赖其与买受方于2014年6月18日签订了编号为预售房字201506号的《预售商品房增补协议》，M公司为当真、严格执行该增补协议，向买受方作出许诺。该《承诺书》题名处有M公司法定代表人甘彦海及股东甘彦春的署名及捺印。二审中，甘彦海认可该《承诺书》的真实性，但主意该《承诺书》系为向银行办理存款而写给银行的，而不是出具给A等四人的。本院觉得，M公司对其所持《承诺书》并不是向A等四人出具，而是向银行出具的办理存款资料的究竟主意，未向本院举证证实，且《承诺书》仰头明确载明为“买受人”而非任何银行，故对M公司的该项陈说，本院不予采信。现M公司对《预售商品房增补协议》的真实性不予认可，但依据上述《承诺书》的内容，M公司明确暗示批准根据《预售商品房增补协议》商定执行响应责任，故本案中能够认定《预售商品房增补协议》的真实性。M公司请求对《印章保存应用交代登记表》上印章交接人的具名举行字迹鉴定，但该事项对本案基础究竟的认定没有实践意思。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条第一款之规定，对M公司的该项申请，本院不予准许。

　　2.《商品房交易合同》和《预售商品房增补协议》的法律效力

　　本案中，双方当事人对《商品房交易合同》的真实性均无贰言，《预售商品房增补协议》的真实性亦依法能够确认，依据《中华国民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款的规定，《商品房交易合同》和《预售商品房增补协议》均已依法成立。该两份合同签订前，M公司与A等四人之间确凿存在借贷合同关系，且为执行借贷合同，双方签订了《增补协议》，并根据该《增补协议》的商定，签订了响应的《商品房预售合同》，办理了预购商品房预报登记。但依据《预售商品房增补协议》的商定内容及双方于2014年6月18日、7月10日对账情形，双方于2014年6月18日签订的《商品房交易合同》，系在M公司长时间拖欠借贷本钱，已肯定无能力归还借贷本金及本钱的情况下，双方经商议批准，借贷克日提早到期，并将对账确认的借贷本息转为购房款，将双方之间的借贷合同关系转变为商品房交易合同关系，对屋宇托付、尾款领取、守约义务等权力责任内容亦作出了商定。本院觉得，民事法律关系的发生、变换、歼灭，除基于法律分外规定，需求经由过程法律关系介入主体的意义暗示同等构成。而民事交易业务举止过程当中，当事人的意义暗示产生变迁的情形其实不鲜见，该意义表示的变迁，除为法律分外规定所阻止外，均应予以准予。因为《商品房交易合同》和《预售商品房增补协议》签订时，双方之间的部分借贷曾经到期，别的部份借贷双方当事人同等批准提早到期，在此情况下，双方经商议同等终止借贷合同关系，订立《商品房交易合同》，建立商品房买卖合同关系，将对账确认的借款本息转变为已付购房款。该《商品房买卖合同》并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期M公司难以清偿债务时，双方协商通过将M公司所有的商品房出售给A等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。《商品房买卖合同》及与其相关的《预售商品房补充协议》《承诺书》的内容均表明，A等四人具有实际向M公司购买案涉房屋的真实意愿，M公司亦具有向A等四人出售该房屋的真实意愿。当事人的上述交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。尽管案涉购房款的支付源于当事人之间曾经存在的借款合同关系，但尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之义。借此，对M公司所持根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项之规定，本案《商品房买卖合同》《预售商品房补充协议》应认定为无效的主张，本院依法亦不予采信。M公司虽主张双方之间部分借款关系涉嫌犯罪，现正在公安机关处理过程中，但就该主张，M公司未提供证据证明，对其该项事实主张，本院难以采信。M公司据此申请本案延期审理，亦不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十六条之规定，对其申请，本院依法不予准许。M公司主张案涉房产的实际价值为8亿元，远高于《商品房买卖合同》约定的买卖价格，因而显失公平，侵犯了M公司其他债权人权益。就案涉《商品房买卖合同》签订时存在显失公平的事实，M公司于二审中提交的16份证据，不足以证明其所持主张，就该事实M公司亦未提供其他证据予以证明。且若M公司认为该交易价格显失公平，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，应依法行使撤销权，现M公司仅以价格显失公平为由主张合同无效，缺乏事实和法律依据，本院对此不予采信。

　　对于M公司建议，依据《最高国民法院对于审理官方假贷案件合用法律多少问题的规定》第二十四条的规定，本案属于当事人以签订交易合同作为官方假货合同包管的情况，应该根据官方假货法律关系审理的问题。本院觉得，本案作为二审案件，原则上不适用上述司法解释的规定。而且依前所述，案涉《商品房买卖合同》是在借款到期后，双方当事人经协商对账后签订的，目的在于将双方之前的借款本金及利息转变为购房款，由原出借人向借款人购买标的房屋，而并非为借款合同提供担保，故本案情形亦不属于上述司法解释第二十四条规定的适用情形。M公司所持本案应按照民间借贷法律关系予以审理的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院对此不予采信。

　　（二）M公司是不是应该向A、C、B、D领取违约金9275057.23元及律师费416300元

　　在确认《商品房交易合同》和《预售商品房增补协议》实在无效的情况下，原则上应该根据合同商定肯定双方当事人之间的权力责任关系。但在本案中，双方当事人均认可该《商品房交易合同》系在双方原借贷合同关系基础上杀青，且M公司提出双方在合同中确认的欠款数额，包含了A等四人计较的高额本钱。鉴于双方当事人均认可对账确认的欠款数额，包含了借款本金及利息，在当事人将该欠款转化为已付购房款，并请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订《商品房买卖合同》等方式，将违法高息合法化。

　　二审中，经问询双方当事人，均认可《预售商品房增补协议》中确认的A等四人已付房款361398017.78元，系依据A等四人一审中提交的两份对账单表现的借贷本息余额总计351398017.78元，加之D负担的M公司对案外人李静的债权1000万元所得。经查，A等四人于一审提交的2014年6月18日《甘彦海客户对账表》和2014年7月10日《甘彦海本钱明细表》载明，双方之间借贷本钱系分手根据月利率3％、3.5％和4％、过期利率10％计较，并计较复利。以此计较，上述对账表及明细表所计较的借贷本钱的利率，曾经超过法律规定的官方假货利率维护下限。对双方当事人经由过程上述对账确认的欠款数额，本院依法不克不及予以确认。因为法律维护的借贷利率显然低于双方当事人上述对账确认的借贷利率，故应该觉得A等四人作为《商品房交易合同》的购房人，还没有足额领取合同商定的361398017.78元首期购房款。本院觉得，尽管《商品房交易合同》和《预售商品房增补协议》明确商定了M公司托付屋宇的时候为2014年9月30日，但应该觉得，该交房责任系以A等四人领取首期购房款361398017.78元为执行条件。在A等四人尚未足额支付首期购房款361398017.78元的情况下，M公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。鉴（之）于此，A等四人以M公司逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求M公司支付违约金及律师费，缺乏事实和法律依据。一审判决仅依据双方合同约定和对账确定的金额，认定A等四人已经依约履行支付首期购房款义务，M公司逾期交付房屋构成违约，并据此判令M公司承担支付违约金及律师费的违约责任错误，本院对此予以纠正。

　　以上就是小编为大家整理的相关资料，在日常的生活中，我们应该对一些常用的法律知识有所了解，这样才能在我们需要帮助的时候运用法律知识来维护自己权利。如果你还有其他的疑问，欢迎咨询上海律师事务所，我们给你提供专业的意见。