上海房产律师：这起按揭买房的经典纠纷案例，一定要看！

　　按揭购房中，主要有三方当事人：购房者，房产开辟贩卖公司以及银行，在本案中即为陈某、A房产公司和被告银行。因为按揭购房中三方当事人之间存在多重法律关系，需求先明确当事人之间的权力责任关系，能力在此基础上处理三者之间的纠纷。接下来和上海房产律师一起走进下面这起经典案例。

　　一、基本案情

　　原告陈某购买了原告A房产公司开辟设想的房产，已付房款首付179170元，残剩416000元向被告请求存款。2013年4月1日，被告和原告陈某签订个人购房存款条约。条约商定：原告陈某向被告借贷416000元，并托付被告向原告A房产公司领取该款子用于购置上述房产，借贷期限为30年，自2013年4月1日起至2043年4月1日止。借贷利率为浮动利率，即首期利率以实践放款日合用的中国国民银行颁布实行的响应品位的存款基准利率下浮10％计息。条约期内，如遇国度调解基准利率，被告有权从中国国民银行调解之次年的1月1日起调解基准利率，在调解基准利率的同时不调解利率的浮动幅度，仍实行实践放款日的利率浮动幅度。若借款人未按商定日期还款，就过期部分，从过期之日根据过期存款罚息利率按日收取本钱，直至了债本息为止，并对不克不及定时领取的本钱，按罚息利率计收复利。预期存款罚息利率为本合同商定的存款利率程度上加收50％。原告陈某还款期为360期，每个月20日为还款日，还款体式格局为等额本息归还法。原告陈某未按合约商定偿还存款本息或领取相关费用，被告有权发布条约项下全数或部分存款提早到期，请求原告陈某及时偿还借贷本息及相关费用，并可行使保管权力，请求原告A房产公司负担保障义务。被告陈某将合同项下所购房屋作为抵押财产向原告提供抵押担保，签署合同后，按照相关规定与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后3个月内办理正式抵押登记。被告A房产公司为原告提供阶段性连带责任保证担保，保证期间为合同生效之日起至办妥合同项下抵押财产的登记手续并将相关他项权利证明文件交原告保存时止。保证期间内，若被告陈某连续或累计3期末足额交款，原告有权要求保证人A房产公司承担连带责任，提前归还全部贷款本金及利息、罚息及由此发生的全部费用。上述担保的范围为：合同项下全部债务，包括但不限于本金、利息（包括利息、罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用等。签订合同后，被告陈某于2013年4月11日就上述借款向原告出具借款借据一张。该借据载明： 2013年4月11日起至2043年4月11日，利率为年5.895％。同日，原告根据被告陈某的委托，向被告A房产公司支付了上述款项416000元。

　　另查明，2013年4月11日，原告陈某与被告在市房产治理部分办理了房产抵押权预报登记手续。原告陈某于2013年5月20日开始分期归还被告借贷本息，至2013年2月20日原告陈某总计归还被告借贷本息总计54899.04元（含从原告A房产公司扣划的保证金9463.96元），截至休庭之日尚有借贷本金406223.65元及休庭之往后的利息、罚息、复利未偿还。其中2014年4月、5月、6月、7月、8月，被告陈某未按合同约定按期偿还本金，仅支付部分利息。

　　区人民法院经审理觉得，原告陈某向被告借贷416000元，原告A房产公司自愿为原告陈某借贷负担连带义务保障，并签订个人购房存款条约，均系当事人实在意义暗示，不违背法律法例的强制性规定，正当有效，法院依法予以维护。原告陈某未根据条约的商定按期归还借贷本金及本钱，是构成本案纠纷的缘故缘由。对此，原告陈某应负全数义务。截至2015年3月16日，原告陈某尚欠被告借贷本金406223.65元，且被告陈某已经连续3期未足额还款，故根据合同的约定，被告陈某应立即归还剩余借款本金406223.65元及利息、罚息、复利。利息、罚息、复利依照合同的约定从2015年3月17日开始计付。被告A房产公司应对上述款项承担连带清偿责任。被告陈某与原告约定将涉案房产抵押给原告，并已经办理了预购商品房抵押权预告登记，但该房产所有权至今未转移至被告陈某名下，未办理正式的抵押登记手续，根据相关法律规定，该房屋的抵押权尚未成立。因此，原告要求就该房屋享有优先受偿权，无事实和法律依据，法院不予支持。

　　宣判后，当事人均未提起上诉，一审讯断曾经生效。

　　二、律师观点

　　（一）按揭购房的法律含义

　　本案中，被告银行、A房产公司和陈某之间的法律关系，都建立在按揭房屋交易这一法律事实的基础上。

　　按揭购房是房屋开辟建设中由房产开发商、银行、购房人配合列入的一种购房行动。详细来讲，当个人购置的房产是拥有房屋产权证、能在市场上流畅交易业务的住房或贸易用房时，购房人在领取一定比例的购房款后，余款由购房人向银行申请贷款，并以所购房屋设定抵押担保，办理抵押登记，同时房屋开发商作为购房人不能按期还款付息的保证人，向银行承担连带责任和回购保证义务。

　　在按揭购房中，当购置人不执行按期还款责任时，银行完成债务的首要路子有如下三种：第一种，由保证人（普通为房产公司）负担连带保障义务，归还借款；第二种，由房产公司回购合同项下房屋；第三种，以拍卖、变卖、折价等方式处分该房屋，以所得价款优先偿还借款。

　　（二）按揭购房中当事人之间的法律关系

　　按揭购房中，主要有三方当事人：购房者，房产开辟贩卖公司以及银行，在本案中即为陈某、A房产公司和被告银行。因为按揭购房中三方当事人之间存在多重法律关系，需求先明确当事人之间的权力责任关系，能力在此基础上处理三者之间的纠纷。

　　1.陈某与A房产公司的法律关系

　　陈某与A房产公司分别为本案中的购房者与房产公司，他们之间存在商品房交易条约关系。陈某购买了A房产公司开辟设想的位于安阳市开发区弦歌小道西段北侧宜居·格林春季的房产，购房总价款为595170元。据此，陈某有义务向A房产公司领取全数房款，A房产公司有义务在房屋建成后将该房屋的所有权交予陈某。

　　2.被告银行与陈某之间的法律关系

　　被告银行与陈某在该案中分手负责银行（贷款人）和购房者（借款人）的角色，他们之间签订了个人购房存款合同，主要形成了以下两个法律关系。

　　第一，陈某与被告银行之间存在向第三人执行的借贷条约关系，被告银行将416000元借给陈某，被告银行无需向陈某领取其所借款子，而是间接向A房产公司领取该款子，负担还款责任的是陈某。按合同约定，还款自2013年4月1日起至2043年4月1日止，还款期为360期，每月20日为还款日。

　　第二，陈某与被告银行之间还存在房屋典质条约关系。陈某将条约项下房屋向被告银行供应典质包管，以包管上述借贷的返还，陈某有义务与被告银行办理预报典质挂号，房屋建成并取得房屋所有权证书后3个月内，陈某有义务与原告银行办理正式抵押登记。在这之后，原告银行有权利在债权无法实现时，通过行使抵押权，对合同项下房屋予以处分，并就其价款优先受偿，以实现债权。

　　3.被告银行与A房产公司之间的法律关系

　　被告银行与A房产公司之间存在保障合同关系。

　　A房产公司为被告银行与陈某之间签订的借贷条约供应阶段性连带义务保障，根据条约商定，A房产公司的保障时期为条约见效之日起至搞妥条约项下典质财产的抵押手续并将相关他项权利证明文件交原告银行保存时止。在A房产公司保证期间内，若陈某连续或累计3期未足额还款，A房产公司的义务为承担连带责任，提前归还全部贷款本金及利息、罚息及由此发生的全部费用。

　　（三）被告银行的诉讼请求分析

　　因为陈某未按条约商定按期归还本息，继续过期拒不归还存款，被告银行将陈某、A房产公司起诉至法院，首要提出了三项诉讼要求：第一，请求原告陈某归还存款余额411236.42元及本钱、复利、罚息等统统为完成债权的费用（费用计算至判决确定之日止）；第二，确认原告银行对本案抵押房产享有优先受偿权；第三，被告A房产公司承担连带责任。下面就原告银行的三项诉讼请求逐一做出分析。

　　1.对于实现债权的请求

　　就被告银行与陈某签订的个人购房存款条约来看，条约商定陈某应于每个月20日偿还存款本息，若陈某未按商定克日还款，被告银行有权发布条约项下全数或部分提早到期，请求陈某立即归还借款本息及相关费用；就逾期部分，从逾期之日按照逾期贷款罚息利率按日收取利息，直至清偿本息为止，并对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。所以，在陈某未按合同约定还款时，原告银行有权要求陈某偿还贷款本金及逾期利息、复利、罚息等费用。

　　从法律规定来看，合同法第一百零七条规定：“当事人一方不执行条约责任或许执行责任不符合规定的，应该负担连续执行、采用解救步伐或许补偿损失等违约责任。”本案中，不履行合同约定的陈某应承担违约责任，按照合同约定偿还所有借款及利息、复利、罚息等一切为实现债权的费用。同时合同法第二百零七条作出了关于逾期还款应支付逾期利息的规定，即原告银行要求陈某支付逾期利息、罚息和复利符合法律规定。

　　对于应还款子的数额，经法院查明，截至休庭之日陈某尚有借贷本金406223.65元及休庭之往后的本钱、罚息、复利未归还，以来是，被告银行能够请求原告陈某归还的数额应为借贷本金人民币406223.65元及利息、罚息、复利，利息、罚息、复利按照合同约定自2015年3月17日起计算至本判决限定债务人自动履行债务期限届满之日止。

　　2.对于房屋优先受偿权的请求

　　依据担保法第三十三条：“本法所称典质，是指债务人或许第三人不转移对本法第三十四条所列财富的占领，将该财富作为债务的保管。债务人不执行债权时，债权人有权按照本法规定以该财富折价或许以拍卖、变卖该财富的价款优先受偿。”即债权人对典质的财富享有惩罚并优先受偿的权力。然则，按揭购房中，虽然购房者以所购买的房屋作为贷款的担保，对于尚未建成的或债务人尚未取得所有权的房屋，并不能完全适用抵押的相关规定。

　　在期房交易中，购房人购置的期房，其实不拥有残缺意义上的物权，在建成以前只能称之为“所有权的等待权”。依据物权法定准绳，抵押权既然为保管物权，抵押物的局限就需要由担保法明确规定，就此而言，期房在现行法律规定之下作为抵押物是于法无据的；同时因为不动产需求挂号获得所有权，而关于还没有建成房屋，自然无法进行所有权登记，所以购房人并未取得所购房屋的所有权，也就无法在这一房屋上设立抵押权，所以，在尚未建成的期房上无法设立抵押权。

　　本案中，被告银行请求确认其对典质房产享有优先受偿权，那么就需要证实该房产上的抵押权曾经设立，而后依据担保法第三十三条确认被告银行的优先受偿权，但由于该房产的所有权并未转移至购房人陈某的名下，也就无奈为该房屋设立抵押权，被告银行的要求无法得到法律的支持。

　　此外，在房屋建成，陈某取得了房屋所有权证书并办理了正式的典质挂号以后，被告银行才有权力在陈某不履行债务时，对合同项下房屋予以处分，并就其价款享有优先受偿权。

　　3.对于A房产公司连带义务的请求

　　条约商定，A房产公司为被告银行与陈某之间签订的借贷条约供应阶段性连带义务保障。A房产公司的保障时期为条约见效之日起至搞妥条约项下典质财产的抵押手续并将相关他项权利证明文件交原告银行保存时止。在A房产公司保证期间内，若陈某连续或累计3期未足额还款，A房产公司应承担连带责任，提前归还全部贷款本金及利息、罚息及由此发生的全部费用。

　　本案审理时，房屋存款条约早已见效，并且到时候上仍处于A房产公司的保障时期，同时因为陈某已累计5期未足额还款，吻合条约规定的A房产公司负担连带义务的前提。同时，担保法第十八条第二款规定：“连带义务保障的债权人在主合同规定的债权履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”即债权人原告银行有权要求连带保证债务人A房产公司承担连带责任，履行债务。

　　以上便是小编为大家整理的相关知识，相信大家通过以上知识都已经有了大致的了解，如果您还遇到什么较为复杂的法律问题，欢迎在线咨询上海房产律师。