上海房产律师：物权行为理论不能割裂合同义务和物权变动义务的一体性

　　房屋买卖双方当事人签订合同后，一直未办理过户登记，在该房屋遇到拆迁问题时，出卖方往往为获取高额拆迁补偿费而提出解除合同返还价款等要求。此种情况，应结合具体案情，按照诚实信用原则，对争议进行认定，维护公平交易秩序。下面上海房产律师区分原则和物权行为理论不能分离合同义务和物权变动义务的融合。

　　区分原则是指，以物权变动为目的的原因行为（如合同行为），自合法成立之时生效，该原因行为本身不直接导致物权的变动，物权的变动尚需公示方法之完成，即动产需要交付，不动产（如房屋）需要登记。同时，公示形式之完成也仅仅是物权变动的条件，并非物权变动的原因行为的成立或生效要件，物权变动上的瑕疵不能反射到原因行为之上并影响原因行为的效力，在因公示的缺乏而导致根本不能发生物权变动的结果时，有过错的当事人应承担违约责任，而非缔约过失责任。以此种房屋买卖合同来讲，买卖双方订立了买卖合同，只要双方主体适格、意思表示无瑕疵，该合同即为有效，此时合同双方产生债权债务关系。如该案中房屋买卖合同已成立生效，房屋和价款都已交付，但并不意味着房屋的所有权发生转移，房屋所有权的移转应以物权法上规定的变更登记地完成为要件。未办理产权变更登记，仅仅意味着房屋的所有权尚未转移，出卖方的义务尚未履行完毕，对合同效力无任何影响。出卖人不能转移房屋所有权的，买受人有权基于有效的买卖合同要求出卖人承担违约责任，具体的违约责任形式可以是请求实际履行合同，完成变更登记，也可以请求支付违约金或赔偿损失。在房屋可以实际履行变更登记的情况下，只适用实际履行。本案中房屋已因强制拆迁灭失，虽不能要求卖方履行过户义务，但作为房屋的代位价值拆迁补偿款应为买方所有。现实中更多的情况是房屋买卖双方在遇到房屋需要拆迁时，房屋买受人才主张办理过户登记，这就容易因高额拆迁补偿款发生争议，出卖方拒不完成物权移转行为。那么这种理论是否站得住脚呢？笔者试分析之。

　　在理论上，物权行为可以从两个方面进行界定。首先，从外部效力来看，物权行为是指已经发生、变更和破坏物权的法律行为。二是从内部结构的角度对物权行为进行界定，认为只有意思表示与外部形式（登记或交付）相结合才能构成完整的物权行为。这一观点是大陆法系物权行为理论的一般理论，代表了物权行为概念的主流。结合上述两个视角，物权法律行为的概念是： 物权变动声明与物权登记或交付相结合而产生的物权创设、变更或消灭的法律行为。因此，买卖合同后，当事人不协助买受人转让所有权，并以合同不同于房屋物权转让行为为由拒绝为买受人转让所有权，物权行为理论成为拒绝履行合同义务的辩护理由。物权行为理论是一种进口理论，已有几百年的历史。它起源于德国法，受到台湾、日本民法的尊重，而我国法律未予采纳。

　　物权行为进行理论是将一个企业房屋买卖合同管理分为以下两个不同阶段：订立劳动合同发展阶段和办理过户阶段。在这种教学理论下，强行切断了前后学生行为的因果关系，把房屋过户认定为又一个独立的行为，使不履行合同法律义务披上正当化外衣。这些重要论断是建立在不动产登记中包含有独立的意思就是表示我们这一问题认定的基础上，但深入研究分析方法可以通过得出：动产变更登记工作本身不能只是作为一个社会事实，其中影响并不需要包括意思表示的内容。退一步讲，即便他们认为不动产登记行为方式包含有意思表示，意思表示也不可能实现真正独立于债权投资行为的意思表示学习之外，应该从属于债权融资行为的意思表示，其作用表现为对债权行为意思表示的确认或履行、贯彻或延伸。当变更登记与买卖行为文化相结合时，由于买卖的目的意义在于技术转移所有权，故办理变更登记为产生所有权转移的一个教育手段或过程仅仅为一个历史事实。如果买卖双方订立了合法合理有效的合同，那么履行过户的行为是合同的主要设计目的。

　　总之，在动产买卖中，依法及时变更登记是避免冲突和纠纷的有效手段，而在发生利益纠纷时，法官应在尊重私法自治的基础上坚持诚实信用原则，维护交易秩序的稳定，努力实现法律效果与社会效果的统一。

　　以上就是关于这方面的法律知识，希望能对您有所帮助。如果您不幸遇到一些比较棘手的法律问题，而您又有委托律师的想法，上海房产律师可以给你提供服务，欢迎咨询。