上海房产律师以案说法：借名买房纠纷案件法院是如何审理的？

　　借名买房是指实际购房人因不具备购房、房屋贷款资格等原因借用他人名义购房，借名人实际支付购房款，出名人对外签署房屋买卖合同并将房屋所有权登记在其名下的行为。在这过程中往往会出现各种各样的纠纷，接下来和上海房产律师一起了解下面这起借名买房纠纷案件吧。

　　一、基本案情

　　徐晓丽和方晓军是方慧的父母。方慧和胡楠是夫妻。他们于2011年8月28日登记结婚，并与胡楠的父母一起住在北京西城区87号房。2012年，住在昌平区的徐晓丽（音译）和方晓军（音译）为了照顾儿媳胡楠（音译） ，决定换房。胡楠生了一个孩子。2012年9月8日，方慧和胡楠付了首付，在徐晓丽和方晓军的资助下，买了一套西城区130号的房子。由于昌平区的房子不能马上出售，而徐晓丽、方晓军都已退休，所以不能使用公积金贷款，所以使用了方晖、胡楠的名字。出售房屋后偿还贷款，要求对方转让，但遭到拒绝。

　　方说，徐晓丽和方买了这套房子作为替代，但是由于昌平区还没有卖出去，他们向胡的父母借了35万元作为首付。为了使用其公积金，所以房屋登记在方惠、湖南名下。2012年9月8日，她和母亲徐晓丽以及妻子胡楠取出90000美元支付押金和税款，后来因为无法支付，他以妻子胡楠的名义将这笔钱存入了中国银行的一个账户。2012年12月16日，她的母亲徐晓丽用出售房屋的首付款偿还了胡楠父母的贷款。其余7万元用于支付押金、税费。然后她把剩下的钱从她的房子转移到她的公积金账户，认为房子应该属于徐晓丽，方晓军所有。

　　胡楠称置换买房目的是学生互相帮助照顾，徐晓丽、方小军将房屋卖掉偿还长期借款和贷款是对子女的赠与，徐晓丽、方小军有其他国家住房，只是一个出租出去了。不存在借用方辉公积金个人贷款需要买房的情况，如果我们借用方辉名义买房，可以在卖掉昌平区的房屋后再买房，没有社会必要先向其父母借钱；且用了方辉的公积金管理贷款，其与方辉要买房时就无法及时进行企业公积金贷款了，因此徐晓丽、方小军说的就是不符合常理。现在中国由于发展自己与方辉感情方面出现一些问题，他们是为财产不可分割研究做准备。

　　2012年9月8日，方辉、胡楠（买方）和张鹏（卖方）在北京签订了一份房屋存量销售合同（经纪交易版） ，协议： 卖方向买方出售北京市130套西城区，成交价100万元，房屋家具、电器、装修配套设施20万元，买方向卖方支付5万元押金，买方向公积金管理中心贷款80万元在合同签订之日起120天内，双方向房屋所有权登记部门申请办理房屋所有权转让登记。

　　2012年10月24日，北京市西城区130号房屋登记为方慧、胡楠共有。

　　2013年1月，方辉申请一次性偿还争议房贷本息80万元，同年1月28日，北京住房贷款担保中心发出《贷款还款确认书》 ，确认方辉已偿还购买争议房贷本息。

　　一审法院判决：驳回徐晓丽、方小军的诉讼服务请求。

　　二审判决： 驳回上诉及维持原判。

　　二、律师点评

　　本案的争议焦点在于徐晓丽和方晓军的投资行为是否构成以虚假名义购房并确定所有权的事实。由于以他人名义购买房屋涉及较为复杂的利益博弈，往往在法律与非法之间游走，受到社会治安良好风俗的严格规制，因此，如何在法律允许的范围内妥善平衡当事人之间的关系，是司法审判面临的一大难题。通常情况下，法院需要重新审查以下要点。

　　1.所有权归属于企业出资比例关系的界分

　　在诉讼中，当事人以自己是实际出资人为由，以购房属于以其他名义购房的关系为由，要求变更房屋买卖合同纠纷的登记，实质上都是围绕所有权的确认和归属展开的。根据《物权法》第9条、第14条、第16条和第17条的规定，结合物权法中的公示和公信原则，不动产物权变动必须依法登记，不动产登记是不动产物权归属和内容的依据，不动产物权证明是不动产物权证明的享有权。因此，除非有足够证据证明房地产登记是错误的，或双方之间存在合法及有效的关系，例如涉及以购买房屋为名的合约关系，否则房地产的物权拥有人便是登记的对象。

　　显然，这不同于纯粹的投资关系。货币作为一种货物，占有是实现所有权的转让，一方当事人将货币交付给另一方当事人，如果没有其他特别协议或法律规定，货币的所有权立即丧失，并在双方之间形成新的法律关系。借贷关系属于人与相对权利的关系。债权人不能要求对方以后使用货币获得的财产形式。因此，在审理本案及类似案件时，有必要审查是否存在以他人名义购买房屋的贷款这一核心部分，并区分实际出资可能造成的贷款与所有权的关系，不能因为一方当事人是实际出资人而轻率地确定其为所有权人。

　　2. 化名购房合同的有效性

　　由于企业是否可以存在借名买房的事实是审查的核心组成部分，而借名买房合同进行有效管理又是通过合理质疑不动产登记簿与不动产权属证书登记、进而办理权属变更的关键，故首先需要对借名购房合同的效力社会问题研究做出具体分析。

　　合同法坚持合同自由原则。贷款买房合同的履行是贷款人与登记人之间的一种协议，属于合同法所规定的合同关系。虽然合同法没有具体规定这类合同，但这并不影响法律的适用，但作为一种匿名合同，应适用合同法的一般原则，并应提及类似的著名合同的有关规定。

　　根据购房的性质，可以分为两种类型的贷款购房合同。一是以借贷的名义购买政策性住房，包括社会福利住房限购、双限购等保障性低收入住房困难的家庭住房。政策性住房是国家为保障特定人群的居住权而提供的一种政策性住房。假借他人购房，是为了规避对购房资格的限制，违背国家保障中低收入家庭生活权等一定人权的政策，损害广大有购房资格的人的利益，违背社会公共利益，因此，假借他人购房的合同应视为无效社会福利住房。借款人要求确认房屋所有权或者要求登记人以双方协议的名义登记房屋所有权的，不予支持。然而，以贷款名义购买社会福利住房的原始购买合约是在2008年4月11日（包括）前签订的，如果购买房屋的合约各方同意在上市交易的期限届满后，或在原讼法庭辩论结束前，该房屋已符合上市交易的条件，借用该房屋的名义购买合约是有效的。

　　另一类是借名购买一个普通商品房，多数是为了规避限购、信贷管理政策。规避限购、信贷发展政策方面并没有侵犯公共经济利益。如规避限购政策，借名买房的行为问题没有自己造成购房数量已经超过国家调控的总量，没有侵犯中国社会主义公共安全利益。如规避信贷相关政策，借名购房办贷规避银行个人信贷政策的行为，规避的是首付款的支付一定比例及利率水平，而银行工作并不能够代表我们国家之间或者通过社会环境公共文化利益。因此，借名购买商品房的行为未侵犯社会提供公共利益，在符合设计一般合同成立、生效要件的情况下，借名购买普通商品房的合同认定为一种有效。本文“借名买房”所指的也正是因为这类借名购买普通商品房的合同。

　　3.借名买房经济关系的具体可以认定

　　认定借名买房的最大经济困难问题在于，当事人往往在具体的交易发展过程中我们并没有真正形成一个书面而明确的借名买房合同。根据《最高国家人民法院进行关于我国民事法律诉讼证据的若干相关规定》第五条第一款“在合同管理纠纷案件中，主张合同没有关系可以成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任”的规定，依据借名买房关系基本要求以及房屋过户的一方当事人，承担着证明双方信息之间是否存在借名买房合同的举证责任。而事后发生矛盾纠纷显然举证极为困难，在无法举证及推定的情况下，即便他们能够充分证明中国实际出资，也仅能让法院确信借贷市场关系而非借名买房关系。

　　对此，《北京市高级管理人民对于法院提出关于审理房屋买卖合同纠纷解决案件可以适用相关法律拖杆问题的指导教师意见（试行）》第十五条做出了一个细致明确规定。根据该条，法院在处理此类社会问题产生纠纷的过程中，主要从现在以下三方面对面的证据来认定自己是否能够存在借名买房的合同经济关系：第一，借名人与登记人之间可能存在的借名登记约定，如双方通过签订的书面劳动合同；第二，借名人对房屋购买行为确实已经存在出资比例关系，如银行转账凭证，或者是出名人出具的收款凭据等；第三，借名人实际情况享有房屋权益，如借名人参与购房手续的办理，借名人实际在房屋内装修、居住、借名人持有房产证及购房合同的等，如果借名买房双方都是没有形成书面约定，则可依据查明的事实数据进行学生综合能力认定。

　　在这起案件中，徐晓丽和方晓军虽然提供了一些证据，但基本上都提供了与实际投资有关的证据。他们也没有提供以借来的名义登记的书面合同，也没有提供他们实际享有住房权力和利益的证据。事实上，从第一次审查发现的事实来看，方辉和湖南都是购房合同的代理人和当事人，参与了整个购房程序，也是实际的房屋装修人、居民。因此，徐晓丽、方晓军提供的证据不足以证明当事人之间存在买房登记化名协议。在这种情况下，法院裁定，徐晓丽和方晓军应当承担不能提供证据的后果，驳回了他们的房屋所有权转让登记申请，并指出，有争议的房屋经费问题可以由双方分别解决，有法律依据，合理合法。

　　以上就是关于这方面的法律知识，希望能对您有所帮助。如果您不幸遇到一些比较棘手的法律问题，而您又有委托律师的想法，上海房产律师可以给你提供服务，欢迎咨询。