上海房产律师以案析法：不满足时间约束，买卖经济适用房是有效行为吗？

　　经济适用房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。人在购买或居住这套房子时，受到一定的条件和时间限制。那么，如果不满足时间约束，买卖它是有效行为吗？下面上海房产律师用一个案件来回答大家的问题。

　　一、基本案情

　　2016年3月9日，陈某以6万元人民币从李手中买下一套房子，并与李签订了一份6万元人民币的合同。但是李在收到付款后并没有把房子交给陈某。陈某要求他退货，李以没有钱为由，拒绝退货。陈威利起诉法院，要求李履行合同或退还购买价款和利息。

　　法院经审理查明，涉案楼房为经济适用房，系李于2012年购买，至今不到5年。因此，原被告签订的房屋买卖合同违反了行政法规的强制性规定，属于无效合同。据此，法院判决李返还购房款6万元并支付相应利息。

　　二、案例分析

　　根据目前我国《经济适用房管理工作办法》第三十条明确规定：

　　1、社会福利住房买家的产权有限。如买方因特殊原因需要转让社会福利住房，政府须按原价回购社会福利住房，并考虑折旧及价格水平等因素。

　　2、购买经济适用住房满五年，购买上市转让经济适用住房的，应当按照当时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等相关价款，具体缴纳比例由市、县人民政府确定，政府可以优先回购；

　　3、购房者还可以按照政府规定的标准缴纳土地收益和其他相关款项，获得完整的产权。

　　我国合同法规定，违反法律或者行政法规的强制性规定的，合同自始无效。现实中影响合同效力的因素很多，提醒广大市民，今后在购房过程中，除了考虑房屋的区位、户型外，还要特别注意房屋的性质、权属、是否被抵押、查封，是否属于法律禁止上市交易的类型，以免合同违反法律，自身权益得不到保障。

　　商品房预售合同是也是一种具有特殊的买卖合同，其特殊性研究主要原因在于通过合同标的是一种比较特殊的商品，因此我国法律制度对于此种商品的开发公司经营管理活动的房地产商签订预售合同关系有着自己相对更加严格的条件可以要求，这些工作条件也就是商品房预售合同的生效要件，开发商不具有预售许可条件而与购房人签订商品房预售合同的，属于违反相关法律强制性规定的行为，原则上应确定施工合同无效，主要存在过错在开发商一方应按合同法的规定对购房人承担赔偿经济责任。

　　在合同有效的前提下，当事人对不能按照合同充分履行的产品实际履行的法律责任主要包括：

　　一、开发商未按约定时间交房的法律责任。

　　发展商如未能在约定时间内交付房屋，除法定豁免及约定豁免外，须就延迟交付房屋承担违约。在正常情况下，双方在合同中约定，如果卖方未能按时交付房屋，卖方应根据中国人民银行关于延期付款的有关规定，在每次延期付款后一天交付房屋，按照预期付款总额的计算部分向买方支付一定的 liquidateddamage。买方逾期不交货的，可以解除合同。卖方应当按照银行同期固定资产贷款利率将存款翻倍，退还已支付的购买价款，并偿还购买价款利息。实际上，违约的责任应该按照期限和违约的理由来考虑，如果期限在合理的期限内，那么违约方应该承担罚款并继续履行合同；如果逾期时间过长，发展商迟交房屋，那么买方有权要求解除合同并赔偿损失。

　　二、房屋已实际交付但不能按合同约定办理房地产权属证书的法律责任。

　　办理中国房地产权属证明是买方的权利、卖方的义务，卖方企业不能如约办理，一般应承担风险违约行为责任，即赔偿买方可以由此我们造成的损失，实践中学习往往对买方的损失以及不易通过确定，可按照逾期天数赔偿具有一定影响数额的赔偿金。如果因开发商的原因，无法办出房地产权证，买方可要求退房，并赔偿制度经济发展损失。

　　由于买方或房地产管理机构的原因，未能申请产权证的，卖方不承担违约。

　　三、开发商交付的房屋不符合企业合同管理规定的法律社会责任

　　交付的房屋不符合合同规定，通常面积数量不符合质量不符合房屋类型等，因面积不符合合同已约定、自约定、合同未约定，根据有关法律法规，如因勘测错误计算公共面积分配不正确，原合同价格不变，如因开发商变更而发生设计错误，双方应按实际面积协商价格。除了上述两个原因外，如果发生面积错误，原则上按照有利于买方的原则处理，即实际面积超过合同面积，合同价格不变，实际面积低于合同面积的，应退还不足的部分。质量不能令人满意的，应当采取补救措施修缮房屋，赔偿买方的经济损失； 房屋有缺陷、不符合安全标准的，不能在合理期限内修缮的，应当允许买方解除合同并赔偿损失。同时房屋开发商应提供住宅质量保证和住宅使用规范，按照规定履行保修义务。

　　大家阅读到这里相信已经对上述的相关规定已经有所了解，其实问题本身是很简单的，相信你对此已有基本的认识，如果你对上述文章中的叙述或者其他的问题感到疑惑，欢迎咨询上海房产律师。