上海房产纠纷律师普法：关于网签商品房买卖合同撤销的规定有哪些?

　　关于网签商品房买卖合同撤销的规定：根据我国相关法律的规定，已经在网上签订商品房买卖合同的，原则上不得撤销或变更合同信息，但是也有例外，如因房地产开发企业工作人员失误，将购房人信息录入错误；开发企业与购房者之间因某方违约而发生纠纷，或因房屋因质量存在严重问题，经有关部门认定，需解除合同的等。下面由上海房产纠纷律师为大家详细讲解。

　　一、关于网签商品房买卖双方合同的撤销制度规定

　　已在中国网上银行签订商品房买卖合同的，除以下8种情形外，原则上不得撤销或变更劳动合同管理信息：

　　（1）因房地产开发企业职工输入买房人资料错误而须更正合同资料（提交错误内容及修改指示）

　 　(2）在户口本户籍卡索引表中登记的家庭成员中变更合同买受人信息（提交户口本和身份证）；

　 　(3）如发展企业与职业人士因一方的违约而产生争议，而有关合约需要由仲裁机构或法院作出裁决或判决撤销（须提交有效的裁决或判决证明）

　　（4）房屋交付公告自公布之日起90日内，购房者所购房屋因质量存在严重问题，经有关部门认定，需解除合同的（提交由质量监督部门出具的质量鉴定报告）。

　　（5）购房者办理企业贷款手续未获批准，合同管理无法继续履行并承担违约风险责任，需要我们解除劳动合同的（提交不能受理贷款的有效研究证明）

　　（6）买方（或直系亲属）因重病、急需资金等原因需要解除合同（提交二级及以上公立医院相关证明）

　　（7）商品房交付后，实测建筑面积与合同约定误差超过3%，且合同已约定解除的（提交测绘机构的房屋测绘报告）；

　　（8）法律、法规规定的其他情形（说明内容，提交有关证据）。

　　通知明确指出，网签合同有两个以上共同购买人的，应当提供共同购买人同意解除或者变更合同的书面承诺。当事人确实无法到场的，应当提供相关证明或者公正部门的公证文件。

　　买受人为法人的，网签合同撤销或变更劳动合同管理信息时必须发展提供一个有效的法人企业证书、营业执照问题以及一些其他国家相关研究证明。买受人为未成年人的，应由其监护人代为申请。买受人委托代理人代办的，代理人应提供经公正司法机关公证的买受人授权委托书。经人民需要法院、仲裁工作委员会的生效主义法律关系文书确认解除网签合同的，可以由相关规定当事人单方申请注销合同内容信息。

　　合同变更不得超过销售总额的3%

　　根据通知，房地产开发企业当月申请注销或变更网签合同的数量不得超过该套住房销售总数的3%。开发企业应当公开销售已解除网上合同的房屋，济南住房与房产信息网将实时公示解除合同情况。严禁房地产开发企业和中介服务机构投机倒把、囤房囤物，利用合同解除或变更之机谋取不正当利益。一经发现，将按相关规定严肃处理。

　　二、开发企业网上申请合同解除和信息变更的程序

　　（1）合同已在房管部门备案的，先向房管部门办理注销备案，并取得备案合同注销证明；

　　（2）从济南住宅与房地产企业信息网下载《商品房买卖交易合同可以撤销或变更管理信息申请表》，双方通过认真学习填写，并签字盖章；

　　（3）如网上合约被取消，双方必须协商达成协议，并签署书面协议解除合约，携带双方合约的正本及副本、解除合约理由证明书、解除或更改商品房销售合约的申请表、买方身份证正本及副本、公司代理人身份证正本、企业授权书等，买卖双方均在场；

　 　(4）网上合同信息变更的，企业应携带双方签订的合同原件及复印件、变更合同原因证明、商品房买卖合同解除或变更申请表、买受人身份证原件及复印件、公司经办人身份证原件及复印件、企业授权委托书等相关证明材料，由开发企业到场办理；

　　（5）房地产行业市场进行监管管理部门可以定期受理企业通过申请。经审查，对符合设计合同撤销条件的，在系统中注销网签合同信息，并将楼盘表中该套房屋状态转为“可售”；对符合相关合同以及信息技术变更工作条件的，在系统中直接影响变更，房屋网签合同编号不变。

　　《合同法》第十五条规定，要约邀请是请求他人向其发出要约的意思表示。发送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等。是要约邀请。

　　商业企业广告的内容进行符合要约规定的，视为一种要约。

　　《商品房销售合同解释》第三条规定： “商品房的销售广告和宣传材料为邀约要约，但卖方对商品房发展规划范围内的房屋及相关设施作出的描述和承诺是具体确定的，对商品房销售合同的订立和房价的确定有重大影响的，应视为要约。”.“即使买卖商品房的合同中没有包括声明和承诺，它们也应该被视为合同的内容。如果当事人违反了协议，他们应该承担违约责任。”

　　例如：陈某喜欢篮球等体育项目，某地产公司在其新开发的楼盘开盘时发布的宣传资料中宣称将建超大型体育场馆，并在售楼部小区模型中展示该体育场馆的模型。但交房时，陈某发现该体育场馆并不存在，该小区设计中也并不包括该体育场馆。

　　房地产公司的行为构成欺诈。根据《合同法》第五十四条的规定，陈某有权撤销房产，即陈某有权要求提取房产，房产公司也必须承担缔约上过失。（注： 如果消费者在购买商品房时存在欺诈行为，根据《消费者权益保护法》第五十五条的规定，不得提出三倍于惩罚性损害赔偿的索赔。）如果陈先生不要求退房，他有权要求房地产公司承担违约责任。因为根据《商品房买卖合同解释》第三条，房地产公司的销售广告和销售模式应当定性为要约，当然成为商品房买卖合同的内容，房地产公司有义务提供带有体育场的商品房，否则构成违约。

　　综上所述，房地产公司的商品房销售广告和宣传资料一般属于要约邀请，但该类资料所作的说明对消费者购买商品房合同的订立和房屋价格的确定产生了较大影响，故该类资料符合合同法规定的要约条件，应视为要约。

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