上海律师事务所和大家聊聊：借名购房合同管理的这些法律事儿

　　借名购房合同管理又称隐名购房合同，是指当事人可以为了自己购买企业政策性保障我国住房或规避限购政策，双方进行约定，一方（借名人）经他人（出名人）的同意，将其作为出资方式购买的房屋信息登记于他人名下在借名购房情形。下面由上海律师事务所为大家讲解相关法律内容，欢迎阅读。

　　一、购房合同的法律性质和效力

　　1、以借用名义购买房屋的过程中，涉及双重法律关系；

　　一是内部关系，即名人贷款与名人购买合同贷款之间的关系；

　　二是外部关系，即由名人或名人将房屋出售给第三人，与第三人形成买卖合同关系。

　　2、先探讨借名购房的内部管理法律相关关系，即借名购房合同的法律工作性质问题及其效力；

　　我国合同法没有规定借用名义购房合同作为典型合同，因此，借用名义购房合同是一种非典型合同，即无名合同。贷款购房合同关注的是贷款名人与贷款名人之间的信任关系。贷款名人将用自己的资本购买房屋，并在另一人的许诺下以另一人的名义进行登记。贷款购房合同的法律性质与委托合同的法律性质相似，因此，委托合同的有关规定可以类推适用。

　　3、通过姓名判断购房合同是否有效；

　　关键问题是它是否违反了法律的禁止性规定。禁止性条款的效力可以分为禁止性条款和规制性禁止性条款，两者的区别在于它是否违反了公共利益。前者因违反公共利益而无效，而后者与公共利益无关，应当有效。在这方面，应根据订立合同的目的对当事人加以区分： 如果当事人订立合同的目的是购买政策性住房，则因违反公共利益而无效； 如果其目的是规避限购政策或信贷政策，则因不违反公共利益而有效。

　　二、名人是否有权处分登记在其名下的房屋？

　　司法实践中，存在以下三种方式不同观点：

　　一为有权处分说。

　　认为为了加强不动产登记的公开性，权利人对不动产的处分即使违反了使用名称登记合同的约定，仍然有权处分，不必考虑受让人是善意还是恶意。此外，由于借款人已选择购买自己登记在他人名下的房屋，因此应承担未经授权处置的房屋风险。

　　二为无权处分说。

　　该理论认为，登记名义人虽有形式上的所有权，但实际所有人仍属于借款人，因此登记名义人无权处分不动产。买受人能否取得不动产的所有权，取决于其是否知道借名登记关系。如果是，就没有善意取得的余地。反之，则适用善意取得，买受人取得不动产的所有权。

　　三为折中说。

　　也就是说，虽然实际登记人出售的不动产有权处分，但在买受人恶意的情况下，根据未经授权的处分。

　　三、借款人是否有权处置房屋？

　　如前所述，借名人为自己真正的所有权人，其有权进行处分信息登记于出名人名下的房屋。借名人文化可通过举证证明其为企业真正实现权利人，而请求出名人将房屋移转登记给借名人。

　　认定物权人的主要依据是： 房屋所有权证明、购房及相关纳税凭证、长期控制和持有的住房事实。在借款人将房屋出售给第三方的情况下，借款人可以要求名人将房屋转让给他自己的名字，然后将房屋登记给第三方，或者允许名人直接将登记转让给第三方。

　　以上便是小编为大家整理的相关知识，相信大家通过以上知识都已经有了大致的了解，如果您还遇到什么较为复杂的法律问题，欢迎在线咨询上海律师事务所。