买卖小产权房,能受到法律的保护吗?看完上海律师说的这些你就明白了

　　依法成立的小产权房买卖合同具有法律效力。对于将房屋出售给本乡以外人员、未经有关组织和部门批准的，应作无效处理;对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的小产权房买卖，应当认定有效。关于小产权房买卖合同是否具有法律效力的问题，下面上海律师为您进行详细解答。

　　一、小产权房买卖合同的效力

　　（1）集体组织成员之间的小产权房屋买卖合同，一般认为有效

　　法律规定：

　　《宪法》第10条规定，城市土地属于国家所有。农村和郊区的土地，除法律规定的国有土地外，属于集体所有； 宅基地、私有地块和私有山丘也属于集体所有。任何组织和个人不得以其他形式占用、买卖或者非法转让土地。

　　（2）《国务院办公厅关于加强土地流转管理禁止炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）第二条规定：加强农民集体土地流转管理，禁止非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不得出让、转让、出租用于非农业建设；农民住房不得向城镇居民出售，也不得允许城镇居民占用农民集体土地建房，有关部门不得为违法建设和购买的房屋发放土地使用证和房产证。

　　（3）国务院办公厅《关于严格执行农村集体建设用地法律、政策的通知》(2007—2009年国务院办公厅中华民国）。第71条）规定，农村居民用地只能分配给本村村民，城市居民不得在农村购买宅基地、农民房或“小产权房”。

　　根据上述法律规定，可以看出，我国法律明确规定农村房屋，即所谓的小产权房，只能分配给本村村民，禁止出售给城镇居民，但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流通和出售。根据私法原则，法无禁止即可为。我国法律法规并没有禁止在集体成员之间出售小产权房。因此，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，在签订小产权房买卖合同时，意思表示真实，不违反法律规定或者社会公共利益，一般认定小产权房买卖合同有效。

　　二、本集体与他集体经济组织社会成员企业之间进行买卖小产权房一般认定合同无效

　　案情简介： 原告钟某是崇义县城某村（现改为崇义县城某新村）村民小组成员。被告尹某是崇义县某村的村民团体成员。2010年2月14日，原告与被告签订房屋销售协议，同意原告向被告出售崇义县某新建村庄三层新建的砖混结构房屋和小高速公路旁的柴房，因为协议规定原告负责办理国有土地所有权证书、国有土地使用权证书等，被告没有向原告支付购房余款，因为原告没有获得第二份证书。被告装修后一直住在这所房子里。经过双方的纠纷，向法院提出。

　　农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原、被告之间所签订的《房屋买卖协议》的买卖标的物不仅是房屋，其中还包括相应的集体土地宅基地的使用权。原、被告所签订的《房屋买卖协议》违反我国有关法律、法规强制性规定，应认定为无效协议。二审法院认为，宅基地使用权的主体是农村特定集体经济组织的农村居民。上诉人殷某的户籍虽属农村户口，但其是崇义县某乡某村某组的村民，并非崇义县某镇某新村的集体经济组织成员，其不具有使用某镇某新村宅基地的资格，而双方所签房屋买卖协议是一种集体土地上房屋买卖，该房屋买卖行为也未取得某镇某新村的同意，故上诉人殷某与被上诉人钟某签订的房屋买卖协议无效。

　　三、集体组织成员与城市居民之间的小产权房屋买卖合同，一般视为无效

　　简介：2002年，南昌经济技术开发区工委、管委会决定对夏洛村的一个自然村进行拆迁。原告王自建的农房属于拆迁范围。2002年1月16日，村委会与王签订了《村农村房屋拆迁补偿协议》，约定了拆迁补偿金额。2003年9月底，原告王从村委会得到一套拆迁安置房。2005年7月1日，原告王某（作为甲方）与被告黄某（作为乙方，本市居民）签订协议，约定由乙方认购甲方所有的某拆迁安置房.侯元告知法院要求被告返还上述小产权房。

　　农村的土地，除由法律制度规定企业属于我们国家对于所有的以外，属于中国农民集体所有。本案诉争的拆迁安置房附着的土地资源属于我国农村发展集体土地，根据《国务院办公厅关于建立严格要求执行能力有关研究农村社会集体文化建设项目用地法律法规和政策的通知》关于“农村地区住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到提高农村学生购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定，宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济活动组织结构内部控制成员之间可以进行数据流转，城镇居民到农村市场购买农民住宅的行为是不受法律环境保护的，该买卖行为方式一般是无效的。汪某与黄某签订的《房屋认购协议书》因违反了《国务院办公厅关于严格执行情况有关农村教师集体教育建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到解决农村消费者购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定而无效。

　　例外情况： 城镇居民签订小产权房屋销售合同后取得集体户口并经有关部门批准，房屋销售合同一般认为有效。

　　妈妈是市民。1989年，马和陈某签订了一份房屋买卖合同。陈以2.1万元的价格将自己位于北京海淀区一个乡镇的房子卖给了马。交易完成后，马先生向有关部门缴纳了相关税款，并取得了相应的批准，并于1996年取得了北京市房地产管理局颁发的房地产证书。此后，马于2005年将户籍问题纳入住房纠纷。但陈表示，根据我国法律，农村宅基地不能出售给城市居民，而且双方签订的房屋买卖合同违反了国家法律，因此在2007年向一审法院确认双方签订的房屋买卖合同无效，并要求马某搬出房屋。

　　根据我国法律规定，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，在行使宅基地收益权和处分权时应严格限制宅基地使用权。在此前提下，城镇居民购买农村房屋的行为一般应认定无效。但在处理具体案件时，要根据案件的不同情况进行综合判断。本案中，马作为城市居民与签订的房屋买卖合同是经过海淀镇政府批准的。此后，马取得了该房屋的产权证，并于2005年将户口迁入。十余年间，马实际居住在该争议房屋内，并与该房屋形成了稳定的占有关系。有鉴于此，综合本案当时的历史背景，从维护现有房屋权属关系的角度，应确认马与签订的买卖合同有效。据此，二审法院作出终审判决，撤销原判，驳回陈某的诉讼请求。

　　在实际法律问题情景中，个案情况都有所差异，为了高效解决您的问题，保障合法权益，建议您直接向上海律师说明情况，解决您的实际问题。