预告登记制度的重启！上海律师：以预告登记的适用领域为切入点

　　如果要重启预告登记制度，就要把没有这些机制的交易作为适用领域，把所有导致不动产物权变动的请求权都包括进来。还需要以城市房屋租赁合同产生的租赁权和其他不以引起不动产权利变动为目的的权利为适用对象。下面是上海律师的详细讲解，欢迎阅读。

　　（一）预告登记在既有管理制度体系架构内的生机

　　虽然预告登记的真正生命力并不强大，但它在房屋交易中仍有应用空间，除了与网上及其他现实生活中的业务签订合同以推进之外，它还可以在没有网上合同和类似的房屋交易机制的情况下存在，例如，共建方事先约定分配未来的房屋所有权，单位融资房屋在协议分配未来的房屋所有权之前，重新安置在协议被搬迁之前等。此外，即使存在网上订约机制，也不能排除当事人优先选择预先通知登记的可能性，一旦当事人出于意愿自主申请预先通知登记，这也是适用的。

　　（二）在现有制度架构以外续办预告登记

　　在现有的制度结构中，预告登记不会有太大的生命力，已经成为效率低下的规范。但是，从域外经验和实际需要两方面来看，预告登记不应当如此，只要适当调整其适用范围，就可以使其拥有充满活力的生命力。

　　瑞士法经验的启示：

　　如何有效防止不动产权利人一物数卖，使受让人得其应得，是各法域均面对的问题。与德国社会一样，瑞士的应对解决方案设计也是一个预告登记管理制度。该制度被视为风险防范一物数卖的良药，[与德国提出相应法律制度的功能更加接近。而且，《瑞士民法典》第960条第1款第1项的债权请求权旨在通过引发学生不动产物权变动，除了买卖双方合同，还包括公司设立用益物权或担保物权的债权合同，德国以及相应控制制度发展与此同时一致。

　　与德国通过不同，瑞士的预告信息登记管理制度还指向我们不引发物权变动的权利，根据《瑞士国家民法典》第959条第1款，租赁权等债权、优先选择购买权等形成权也是一个预告进行登记的对象，根据同条第2款，它们在预告资产登记后也有自己对抗关系第三人的效力。需要学生注意的是，上述基本权利在预告可以登记后仍不失文化相对性，但它们之间如同中国长在了解标的物上一样，谁取得该合同标的物，谁就成为该权利的相对人，故它们都是在学理上被归为物上之债。

　　瑞士的这两种预告登记虽然反映在不同的规范中，但是它们的共性是相当明显的。除客体均为相对权利外，可以对抗第三人的通知登记后，它们还受到法律原则的制约，即受物权法原则的制约，《瑞士民法典》第960条第（1）款第（1）项第（1）项必须是指法律规定的物权，而第959条第（1）项第（1）项的权利也必须是法律规定的预先登记的权利。这些共同点表明，预先通知登记制度的适用不一定局限于引起房地产物权变更的申索，只要这些申索能够列入房地产登记册，并且符合法律规定的相对权利等条件，而且可以延伸至其他权利。

　　（三）中国实际需求的典型：城市房屋租赁登记。

　　瑞士的法律经验表明，预告登记的适用范围是多种多样的，我国能否借鉴这种域外经验取决于我国是否有相应的实际需要。

　　(1）房屋租赁登记纳入不动产统一登记的意义

　　在实践中，房屋管理部门直接通过租赁登记办理房屋租赁管理（《城市房地产管理法》第54条）。但是，出租房的登记要核实所有权（《商品房出租管理办法》第15—16条） ，然后需要得到房地产登记机构的配合。一旦租赁登记机构无法廉价地从房地产登记机构获得所有权信息，最好将房屋租赁登记纳入由房地产登记机构统一办理的房地产统一登记，以确保登记的准确性和效率。

　　这样也能满足行业的实际需求。比如，只要出租人同意，承租人可以转让其法律地位（《合同法》第88条），也可以转租（《合同法》第224条），这就使租赁权具有了可转让性，因此可以成为担保物权。但由于租赁登记与所有权登记分离，以房屋租赁权为客体的抵押权无法通过公示方式显示，导致实践中难以立足。现实中，住房租赁公司迫切需要以住房租赁权作为抵押财产获得融资。如果能够在不动产登记簿上体现房屋租赁权，那么以房屋租赁权为客体的抵押权就可以很容易地记载在抵押权书页上，从而满足行业的需要。

　　（2）房屋进行租赁公司登记归入预告登记的可行性

　　将房屋租赁登记纳入房地产统一登记只是一个初步设想，能否纳入房地产统一登记取决于房地产登记机关是否能够承担房屋租赁权。看看我们能不能把租赁信息记录在房屋所有权页面上。房屋所有权书页主要记载房屋所有权登记的主体、客体和登记理由等信息，体现了房屋所有权的绝对权力特征。租赁也不是用益物权或担保权益，这些产权书也不能为它们提供住所。查看通知登记页面，可以为租赁合同提供一个合适的位置。由于书页要表示买卖合同的债务关系，因此从合同债务的特点出发，设置债权人、债务人、标的物、通知登记类型、登记理由、附件等栏目，可以表示债务的主体、内容、客体等要素，可以用来记录房屋租赁合同的相关信息。

　　预告登记页面可以承载房屋租赁合同，只是为两者的融合提供了载体基础。它们还应具有相同的功能，以确保系统的有机整合。预告登记的目的是保障债权的实现，预告登记的买受人的请求权可以排除其他内容冲突的合同债权优先实现。房屋租赁登记也具有同样的功能。比如根据《上海市房屋租赁条例》第十五条第二款，登记的租赁合同可以对抗第三人，以此来理解同一房屋上的抵押与租赁关系（《物权法》第一百九十条），结论是先登记的租赁可以对抗后登记或未登记的抵押权。

　　不仅如此，这两个体系的整合，也填补了它们之间的空白。首先看预告登记对房屋出租登记的作用。在实践中，存在着商品房预租的现象，即开发商根据零售商的要求建造特定的商品房，在商品房竣工前，双方签订长期预租合同，零售商预付部分租金。这种交易结构类似于商品房预售，但它没有网上合同或类似的控制机制，开发商的标的物的出售或抵押，可能会破坏预租的实现，而预租通知登记，它可以确保零售商在预租中的利益通过预告登记的功能来保护债权的实现。

　　再看房屋进行租赁公司登记管理对于一个预告登记的作用。在房屋建筑租赁企业登记后，出租人可出卖、抵押或出租该房屋，这些学生后续工作行为同时还能提高办理社会必要的登记，如转移登记、抵押登记，它们可以不影响承租人的法律主体地位。与此形成不同，为了能够达到安全保障自己债权无法实现的目的，我国的预告登记有禁止使用登记的效力，即未经预告登记权利人同意，登记服务机构人员不得通过办理处分该不动产物权的登记，否则该登记具有绝对无效（《物权法》20条第1款）。两相对比，房屋建设租赁业务登记的上述国家效力与德国、瑞士的预告登记制度效力问题更为接近，后两者均不禁止登记（《德国民法典》第883条、《瑞士民法典》第961a条），转让人在预告登记后还能把物权再度转让给第三人，但这不能直接妨碍预告登记的权利能力实现。这种传统做法的好处是既能有效保障请求权的实现，又在登记公示基础上给第三人利益提供技术完全控制信息，第三人由此可审时度势地选择发展是否需要交易，从而得到兼顾经济权利受到保护和交易市场自由，更为可取。从应然的角度分析来看，若我国预告登记的效力应向德国、瑞士靠拢，则在房屋租赁登记归入预告登记的情况下，前者的经验能为后者主要提供一些借鉴。

　　（四）将房屋租赁作为预告登记适用对象的规范依据

　　由于房屋租赁合同可以承载预告登记页面，且租赁登记与预告登记的功能基本相同，因此以房屋租赁合同作为预告登记的适用对象，不应产生系统不兼容的拒绝反应。当然，要完成这一步，离不开法律规范的支持。根据《物权法》第二十条规定，房屋租赁不属于预告登记客体的字面范围。将房屋租赁纳入预告登记最理想的方式是修改法律，但这在近期内不易实现，所以退而求其次，看看能否通过解释得出支持性结论。

　　首先看租赁登记的依据《城市房地产管理法》第54条，它位于第4章“房地产交易”中，与第5章的房屋所有权登记明显不同，租赁登记因此处于登记交易阶段。租赁登记一旦纳入房地产登记，应当参照物权法和房地产登记暂行条例的相应规范，前者规范比较简单，最接近的登记方式是通知登记，但适用对象都是债权，功能一致，而且都处于交易阶段，以交易管理的色彩，通知登记制度可以成为租赁登记规范的参照。

　　我们再来看《物权法》第二十条，该条规定了预告登记的依据，其适用对象是导致不动产物权变动的债权请求权。但租赁合同因买卖不破租赁而具有物权的特征（《合同法》第229条），使其与物权共有一些基本规范，如同同一标的物租赁、抵押时，应按时间顺序排列（《物权法》第190条），是指不动产在登记时排列以限制物权顺序的法律原则。[再，租赁他人物时，鉴于租赁的物权特征，参照善意取得的规范进行规制也是符合法理的。由于租赁权是一种会对不动产物权变动产生决定性影响的债权，其登记和预告登记功能是一致的。经过以上说明，可以看出现有规范可以为房屋租赁合同成为预告登记的适用对象提供依据。

　　概括企业而言，房屋进行租赁公司登记有纳入不动产统一信息登记的必要，其实现有效途径是把租赁登记并入预告登记，登记簿页、制度主要功能和法律理论依据学生对此方面均有相应的支持，具有经济可行性。在此前提下，由于中国房屋租赁比买卖、抵押的交易量要大很多，而工商登记、城市社会流动人口资源管理、子女教育入学等，又均需要通过房屋租赁登记的证明，故而，一旦房屋租赁登记并入预告登记，后者的实效性将会得到大幅发展提高。

　　以上就是关于这方面的法律知识，希望能对您有所帮助。如果您不幸遇到一些比较棘手的法律问题，而您又有委托律师的想法，上海律师可以给你提供服务，欢迎咨询。