上海房产律师盘点预告登记的实际需求都有那些？

　　不动产预告登记制度在我国由来已久，其最初立法本意是为限制房地产开发商处分其权利，确保房屋买受人将来能够实现不动产物权的本登记。然而在长期的实操过程中，因有诸多限制且缺乏了解，很少有购房者行使此项权利。今天上海房产律师就来是说说预告登记的实际需求都有那些？

　　第一，海域使用权和无居民岛屿使用权的租赁，是使用权行使的表现（海域使用管理法第二十三条、岛屿保护法第三十条） ，租赁登记与此相对应（《海域使用权登记办法》第二条第二款、第十一条、第十八条第一款），这种结构类似于城市出租房。房地产统一登记后，海域使用权登记页面和无人岛屿使用权登记页面仅与这些使用权的变更相匹配，没有提供租赁空间，这些权利的租赁合同只能在载人预告登记页面上继续运行，因此，它们与城市住房租赁一样，实行预告登记制度。

　　第二，土地经营权。在我国，家庭承包制产生的土地承包经营权要为农民提供基本的生存保障，没有商品流通，大大降低了土地承包经营权的财产属性，农民无法通过抵押这一权利获得融资。为了使农民不失去土地，又能满足其融资需求，允许转包或租赁产生的土地经营权自由流转，也可以作为抵押的对象。从本源上看，土地经营权是因土地承包经营权转包或出租而产生的权利的总称，其本质是债权。从不动产登记簿的土地承包经营权书页来看，有权利人、客体、登记类型、登记原因等栏目，但没有转包、分包、租赁、承租人等栏目，无法完整记载土地经营权信息。预告登记也可以有效地容纳和复制土地经营权。因此，将其作为预告登记制度的适用对象，可以达到双赢的效果，既满足统一登记的要求，又为土地经营权及其抵押权在同一登记簿中描绘出清晰的轨迹，确保土地经营权的合法性，有效防止一地多次转包或出租的现象。

　　第三，《物权法》允许当事人就某些国家权利事项可以进行社会约定，如第96—100条允许当事人约定共有物的管理、处分、分割等，这些问题约定产生债的效力。我国对于台湾发展地区有类似行为规范，但其进一步明确规定我们这些都是约定可登记，并能对抗第三人（台湾不同地区“民法”第826—1条）。虽然《物权法》没有得到相应法律规定，但通说认为，上述约定在载入登记簿后具有对抗力。这样如此一来，既能实现《物权法》相应政策规定的目的，由共有人能够按照中国实际工作情况分析做出最适宜的抉择，还通过公司登记制度加以利用固定和公示，让第三部分人在自己获取知识完全控制信息的基础上，自由选择决定他们是否或如何提高参与其中涉及共有不动产的交易。预告登记簿页能记载上述约定，即通过该簿页中当事人、登记数据类型、登记主要原因、标的物、附记等栏目的配合，可完整再现上述约定的信息。

　　第四，与共有人可以约定类似的是改变抵押权顺位的约定。《物权法》194条第1款允许企业抵押当事人之间约定通过改变抵押权顺位，但未明确规定其能载入不动产登记簿，这就直接导致该约定时间只有债的约束力，而无法有效对抗第三人。为了能够弥补我们这一缺憾，应允许登记该约定，将其发展作为一个预告登记的适用研究对象。

　　第五，房屋承租人的优先购买权（《合同法》第230条）也应成为预告登记的对象。有一种观点认为，房屋出租登记，承租人的优先抗辩权，否则相反。一般而言，租赁登记可以披露承租人的优先购买权，但不得包括承租人事先或事后放弃该权利，缺乏租赁房屋受让人会增加信息侦查和核实的成本，在一定程度上会阻碍交易。在我国，优先购买权的属性有形成权和请求权，但无论是形成权还是请求权，它都属于相对权。在房地产登记的所有书页中，人们最适当的相对权利，就是公告登记页。

　　法律是维护我们自身权益的有力工具，在我们遇到困难的时候，法律能够为我们履行合法权益提供保障。如果您遇到相关问题，欢迎咨询上海房产律师，我们会为你做出专业的解答。