上海律师事务所讲解最新法律规定：不动产权归属怎样确定的?

　　不动产是指不能移动的财产，在日常生活中，常见的不动产包括房屋、土地使用权等。而房屋是经常进行交易的，交易房屋要签订房屋买卖合同，那么不动产权归属怎样确定的?上海律师事务所整理相关知识，希望对大家有帮助。

　　一、物权外在表现形式

　　（一）物权的表征：

　　物权本质上是主体对客体排他性支配的权利，具有对抗性，物权的行使对第三人有重大问题影响，对于我国第三人而言，只有我们知悉其权利，才能发展给予其尊重，因此物权的存在企业必须可以通过一个特定教学方式方法予以表征。

　　1、物权表现形式必须符合法律规定的形式要求。

　　物权的表征必须进行符合我国法律制度规定的形式，符合相关法律法规规定形式的物权表征具有公示公信力。所谓公示公信力是指任何信赖物权表征的主体所从事的交易市场行为发展受到国家法律的保护，纵使表征与实质的权利内容不符，也不对善意第三人产生任何环境影响，其法律知识基础在于保护网络交易数据安全和实现经济交易便捷。

　　2、物权表征是物权变动的必要但非充分发展条件，可以同时通过进行举证方式推翻。

　　除了物权表现形式外，物权变动还应具备物权变动的本质要件，即物权变动的原因。物权表现形式不能正确反映物权变动的原因，不具有物权变动的效力。对此，《物权法司法解释》第2条规定，当事人有证据证明房地产登记册中的记录不符合权利的真实状况，并且他们是房地产物权的真正所有人，应当支持确认其物权的请求。

　　（二）不动产物权的表征

　　根据《中华人民共和国中华民国物权法》（以下简称《物权法》）的规定，动产的占有属于公示，而不动产的占有行为本身并不具有公示效力，为了具有公示效力，还必须在国家公权力机关的房地产登记簿中登记。

　　1、不动产登记结合物权变动原因决定不动产物权归属

　　我国《物权法》对不动产采取强制进行登记管理制度，除法律另有规定外，不动产物权必须能够通过信息登记表征方法才能发展产生，但《物权法》未采取登记绝对社会主义国家效力，而是使登记的效力系于物权变动的原因以及行为的效力，一旦当事人之间可以根据举证证明自己导致物权变动的原因分析行为与物权登记不符，就应当设计变更或撤销不动产物权登记。

　　2、 不动产登记不能完全取代不动产的占有表示

　　大多数情况下，不动产的使用是基于实际占有，不动产的占有本身具有占有保护的效力。在特殊情况下，占有还具有代表不动产物权的效力。

　　（1）在房地产登记制度不完善的情况下，占有仍然是物权的象征。

　　在农村，农村房屋产权登记实践还很薄弱。在这种情况下，只要当事人之间没有争议，房屋占有的法律依据（如合同）和房屋占有的事实就可以确定为所有权的拥有者。

　　（2）不动产的占有重要表征赋予未取得登记的买受人的合同进行债权具有一定的优先发展效力

　　取得占有权的买受人，在满足一定条件的情况下，可以反对卖方债权人的强制执行申请，见最高人民法院关于民事强制执行中财产的查封、扣押、冻结的第十七条；

　　未经登记出售一件物品、两件物品的，取得占有权的买受人可以优先于其他买受人取得标的物的所有权，见《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷适用法律的解释》第十条第一款； 《北京市高级人民法院关于审理房屋销售合同纠纷的规定》第十三条；

　　未取得房屋所有权证明的出卖人不得被剥夺处分权。这种情况与出售将来的房屋或出售将来的物业相类似，因为出售将来的房屋并不要求卖方在签订预售合约时享有所有权，所以将来物业的出售并不界定为出售他人的物业；

　　买受人的迟延领证请求权不受时效期间的限制，否则不仅对真正的权利人不利，还会纵容出卖人迟延领证或根本不协助领证等违法行为，从而使标的物无法正常使用，有悖于时效制度的立法宗旨。

　　3、物权的实际认定不能突破物权法对物权的规定

　　在不动产强制登记制度下，不动产产权登记是一般情况，不动产产权登记是例外。物权的实际认定应当符合《物权法》关于物权变动的法律规定，不能泛化或扩大，也不能认为登记具有确认物权的绝对效力，也不能虚构物权表示的法律要件。

　　二、不动产物权变动可以依据的实体法对于规则

　　（一）不动产物权登记的法律效力

　　1、不动产登记的形成效力与对抗效力：

　　《物权法》意义上的登记具有两种效力，形成效力与对抗效力。所谓形成效力指未经登记不发生物权变动，所谓对抗效力指登记并非物权变动之要件，但未经登记的物权不具有对抗善意第三人的效力，此处之善意第三人是指善意受让取得不动产物权的物权权利人非债权权利人。根据《物权法》第九条之规定，不动产登记以形成效力为原则，以对抗效力为例外，且例外情形必须有法律的明确规定。

　　2、《物权法》第九条之法律法规另有相关规定的范围

　　(1）不动产物权变动，采取债权物权变动的模式。

　　《物权法》采取以债权形式主义为原则，债权意思主义为例外的不动产物权变动模式，但后者仅适用于农村土地承包经营权和地役权。在债权意思主义模式下，只需形成债权合意即可发生不动产物权变动，但未经登记的物权不得对抗善意第三人。

　　（2）依据《物权法》第2章第3节规定企业发生的不动进行产物权变动。

　　依据《物权法》第2章第3节规定企业发生的物权变动情况属于非基于我国法律问题行为的不动产物权变动。需要我们注意的是，能够直接导致物权变动的人民对于法院生效判决书及仲裁管理机构裁决书是指形成之诉的判决书和裁决书，因确认之诉仅具有信息确认物权效力、给付之诉的判决认为只有通过执行工作完毕才发生物权变动。此外，遗嘱和遗赠属于中国法律环境行为中的单方面的法律规范行为，按照一个事实以及行为方式对待。另外，基于《物权法》第2章第3节规定公司享有不动产物权的权利人处分该物权时需要及时办理相关登记的，未经登记，不发生物权变动效力。

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