上海律师：不动产物权变动的疑难问题

　　不动产即土地及房屋、林木等土地附着物。不动产物权的变动，经依法登记，发生法律效力。《民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”但不动产物权变动中仍有很多疑难问题，接下来和上海律师一起详细了解。

　　1、夫妻对于不动产共有权的认定

　　夫妻财产共有制本身并不属于《物权法》第九条其他规定引起的财产权变动的情况，而是基于夫妻公有制长期存在的现实，为了保证夫妻财产共有制的有效性，在夫妻财产共有的情况下，不动产登记不得作为权利变动的必要条件，但在不涉及夫妻财产关系的其他共有房地产中仍应坚持物权法原则。

　　夫妻共同权利的确定不应仅以夫妻关系的存在与否来判断，而应根据物权变动的原则和取得物权的基本行为来判断。当基本行为是法律行为时，应根据该法律行为是否应对夫妻双方有效来判断物权归属。基本行为为继承行为时，应根据继承法和婚姻法的有关规定确定财产权利归属。当基本行为是法院生效判决时，应结合判决内容来认定。

　　目前，房屋所有权纠纷有四种类型：

　　(1）配偶一方在婚前签订了房屋购买合同，并用其个人财产支付了所有房屋购买费用，但房屋所有权在婚后登记；

　　(2）配偶一方在婚后签订房屋购买合同，并用其个人财产支付全部购买价格；

　　(3）配偶一方在婚前订立购买房屋的合约，并以其个人财产支付部分购买价款及办理贷款手续，

　　(4）当配偶一方或双方订立婚后购买房屋的合约时，其中一方以其个人财产支付部分购买价款并取得贷款，则该对配偶以共同财产偿还部分贷款。以配偶双方名义登记的财产一般应承认为夫妻共同财产，而以配偶一方名义登记的财产，不应只在登记房屋业权时，才作为配偶双方共同拥有房地产的基础，即使在婚姻内登记，但根据导致物权变动的债权内容，属于配偶一方个人财产的，不得以物权是在夫妻关系存续期间取得的为由承认为夫妻共同财产。

　　2、借名关系与不动进行产物权变动

　　《北京高院关于审理房屋买卖双方合同管理纠纷处理案件具体适用相关法律制度若干重大问题的指导教师意见》第16条规定，借名人以出名人为被告提起行政诉讼，要求我们确认房屋归其所有的，法院认为应当向其释明，告知其可以通过提起合同之诉，要求比较出名人为其办理房屋过户登记手续，但这并不一定意味着高院认可登记的权利人就是物权权利人。这只是为了解决了在借名登记情况下，实际权利人如何发展取得不动产登记的问题，对于借名关系下的物权归属存在问题教学实践中并未达成国家统一思想认识。

　　确定房地产物权基础的程序：

　　《物权法》第33条明确规定了物权确认请求权，并将物权确认请求权界定为实体法上的一项独立请求权，因此，在实践中一般认为物权确认行为应当是一项单独的行为，当物权保护行为发生所有权争议时，法院通常以确认行为尚未发生为由拒绝该行为或拒绝该行为的决定。然而，确认诉讼与物权保护诉讼的分开审理可能导致相互矛盾的结果。从避免矛盾行为和重复行为的角度出发，确认行为应当与物权保护行为一起审理，需要注意的是涉及下议院的情形。共有财产分割诉讼属于形成诉讼，以法院判决的生效时间为物权变动时间，在共有财产分割前不存在确认物权和行使物权保护请求权的前提条件，在共有财产未分割的情况下，应当拒绝共有人之一单独请求确认物权或请求保护物权的请求。

　　一般来说，确认之诉不但可以对当事人之间的法律关系进行确认，也可以对当事人与第三人之间或第三人之间的法律关系进行确认。为避免案外人撤销之诉之发生，如果确认之诉涉及案外人利益，应通知该案外人，由其决定是否作为第三人参加本案诉讼。该案外人可作为有独立请求权第三人向本案原、被告争议之标的提出独立的诉讼请求，也可以作为辅助被告参加诉讼的无独立请求权第三人。无独立请求权第三人对原、被告争议标的不享有诉权，但由于第三人系辅助被告参加诉讼，其所提出的原告并非所有权人的意见等同于被告之抗辩，由此在原、被告之间就形成有效的起诉与抗辩的关系，如该抗辩成立，对原告之诉求应当驳回，且该判决结果具有拘束原告与第三人之效力。

　　诉讼中可以发现问题需要进行先行确权的，应告知当事人自己提出一个确认之诉的诉讼请求或反诉请求，并告知当事人反诉之权利能力以及失权的后果，充分发挥维护国家双方当事人的合法权益。

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