上海律师事务所：物权关系与债权债务关系之区分与房屋进行权属问题确认

　　对于以借用名义购买的房屋来说，房屋的实际拥有状况是否与登记状况不一致，借用名人是否应该是房屋的实际拥有者，因此，我们应该确认借用人是房屋的拥有者，在实践中主要有两种观点。下面请看上海律师事务所的解析。

　　根据一种观点，如房屋购买的支付、房屋贷款的偿还、双方当事人借用名义购买房屋的协议、房屋的所有权等。如果能够证明双方关系已经形成，那么双方之间的真正含义是，借用名义购买房屋并取得所有权的人，虽然借用人根据房屋买卖合同等有关文件登记为房屋所有人，但这并非当事人的真实意图，因此在此基础上进行的所有权登记并不具有因果行为的依据，因此，登记权的最终状态与权利的实际状态并不一致，此时，不动产登记中的权利推定将由于证明所有权实际状态的证据而被否定，因此，当事人要求确认物权的，应予以支持。这种观点可以称为“物权理论”。

　　在认同“物权理论”结论的基础上，对“物权理论”的论证过程提出了不同的观点。本文认为，当事人借用名义购买房屋的实质是当事人之间的串通，是借用名义假装实施法律行为而不表明其真实意图的一种表现形式，当事人之间借用名义购买房屋的行为构成虚假陈述，而以借用他人名义签订房屋买卖合同和登记房屋所有权的行为构成隐性行为。在这种情况下，虚假行为应被视为无效，因此，在此基础上进行的产权登记丧失了房地产物权变动的基本关系，因此不产生相应的物权效力，对于隐性行为是名人贷款购房的事实，无论是否有效，都应根据法律和行政法规的强制性规定予以确定，如果没有无效的情况，则应支持借款名人确认物权的请求。

　　另一种观点则认为，在借名买房中，登记权利人与第三人之间的房屋买卖合同是真实有效的，并且已经基于这一基础法律关系完成了房屋所有权登记，故是唯一合法的房屋所有权人，借名人与登记权利人之间关于房屋所有权归属地约定只能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力，借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权。这一观点可称为“债权说”。如北京高院在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发〔2014〕489号）第十条中即规定：“借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。”

　　我同意后一种观点。如何处理这类纠纷，取决于物权与债权的区别以及物权登记在这类法律行为中的作用。

　　在借用名义买房的关系中，实际上主要有两种协议： 一种是借用人与借用人之间关于房屋所有权的协议； 另一种是借用人（或借用人）与第三人之间关于买卖房屋的协议，从而向登记处表达了关于房屋所有权登记的同意。在正常情况下，这两份协议应该是相同的，但在借用名称购买房屋的情况下，就有了分离。应当区分这两种同意以及由此产生的法律关系和权利的性质。

　　对于一个前者，首先我们应当承认的是在当事人双方之间形成了企业合同管理关系，这点并无异议，当事人的合同约定在我国法律制度规定的框架下直接影响发生相关法律法规效力。但对于一些当事人该约定的意思仍需不断根据国家合法性进行解释中国原则可以加以分析理解。由于农村房屋买卖经济关系中，法律责任赋予不动产登记物权移转的效力，未经登记，不发生物权效力，故房屋权属不能因为仅仅提供依据当事人约定而发生发展变动，还需登记工作这一生效要件相结合这样才能产生物权变动的效果。因此，当事人虽然他们约定了房屋所有权归属于借名人，但该约定并不发生物权效力，房屋所有权因此研究并未转移由借名人享有，只是在借名人与被借名人文化之间产生了以在符合社会法律明确规定和合同约定的条件时完成物权变动为主要教学内容的债权债务结构关系，即该约定仅具有一种债权效力，被借名人因此对借名人负有相应的协助办理房屋所有权转移登记的义务，借名人因此而成为解决这一重要关系下的债权人。

　　对于后者，不论房屋出卖人是否知道借名人和登记权利人之间的借名买房关系，房屋出卖人与登记权利人之间已经达成了房屋买卖的合意，房屋买卖合同依法成立，在该合同不因违法而无效的情形下，登记权利人据此完成了房屋所有权登记，就当然合法取得了房屋所有权。至于“物权说”中有人提出的当事人之间通过借名的方式购买房屋，系虚伪表示，在性质上属隐藏行为，从而应否定登记权利人取得物权的论断。笔者认为不能成立。虚伪表示指表意人与相对人通谋，不表示内心真意的假装实施法律行为的意思表示。在虚伪表示中，表意人没有做出意思表示的真意，相对人对此明知并达成合意，因此该意思表示在当事人之间无效。而在借名买房关系中，借名人与被借名人以及被借名人与房屋出卖人之间的法律行为均不构成虚伪表示。在借名人与被借名人之间，借名人确有通过被借名人购买房屋，并将房屋登记于被借名人名下的法律拘束意思，被借名人也在这个意义上为允诺；在被借名人与房屋出卖人之间，基于借名人与被借名人的前述合意，被借名人与房屋出卖人签订了房屋买卖合同，在这一合同关系中，被借名人从房屋出卖人处购买房屋的意思表示是真实的，对于房屋出卖人而言，无论其是否知晓借名人与被借名人之间是否就借名购买房屋达成的合意，也均不对房屋出卖人将房屋出卖给被借名人的意思构成影响。因此，借名买房关系中的相关合同并不构成虚伪表示。

　　“物权说”的支持者认为，在借名买房的情形下，借名人已经享有了事实物权，故确认其物权自是当然之义。笔者认为，理论上所谓的“事实物权”，是与“法律物权”相对的概念。所谓法律物权，是指权利正确性通过法定公示方式予以推定的物权；而事实物权则是与法律物权分离的真正物权，它是指“在不存在交易第三人的情况下能够对抗法律物权的物权”。借名人对房屋享有的所有权就属于事实物权中的“符合当事人本意的事实物权”。在这种情况下，本应取得法律物权的权利人以保留物权的意思表示，委托或者指令他人就同一标的物享有法律物权，则该权利人享有事实物权。该学说提出是在《物权法》实施之前的2001年，如果说在当时尚有实践中的适用空间的话，那么，在《物权法》已经确立物权法定原则以及债权形式主义为主的物权变动模式的今天，所谓的“事实物权”至少在以登记生效为要件的基于法律行为发生的不动产物权变动情形下，已经不再具有法律上的依据或者是合法性基础了。正如前文所述，在借名买房情形下，根据《物权法》的规定，要取得房屋所有权，则不仅需要有效的原因行为作为要件，而且需要具备登记作为生效要件之一，两者缺一不可，因此，所谓的“事实物权”因欠缺法律规定的设立或变更一个物权所应具备的生效要件而不能称其为物权，既如此，又何来确认借名人享有房屋所有权呢？

　　“物权说”在认为借名买房情形下应当进行确认借名人的房屋所有权的基础上，还主张企业应当通过区分对内和对外贸易关系。在不涉及第三人经济利益的情况下，物的支配管理秩序即物权的静态发展利益，相对于物的交易活动秩序即物权的动态环境利益，更具有重要性，故法律以保护事实物权为国家基本理论出发点。但在研究涉及借名人与登记权利人以外的第三人也就是我国对外直接关系时，立法和司法资源保护的基本工作出发点是法律物权，原则上可以保护公司登记权利人的法律物权。保护主义法律物权的目的，是与此同时保证网络交易第三人取得物权的可能性，维持一个交易平台秩序的畅通与安全。维持学习法律物权的正确性，对保护以及第三人利益和维护金融交易数据安全教育意义具有重大。其法理分析基础问题在于，因借名登记而产生的法律物权与事实物权的分离，归因于借名当事人对于双方，该双方相互之间的法律责任关系方面相对于其他第三人来说，是一种系统内部员工关系，这种影响内部结构关系我们很难抗衡代表整个社会保障交易秩序的外部客户关系。因而，法律物权与事实物权分离所产生的权属冲突，对第三人来说，仅是借名双方的内部矛盾冲突，而与其无关。进一步说，第三人作为该内部生产关系的局外人，没办法也无义务需要了解他们其中的内容，只能且只需学生根据物权公示的形式即登记情况作出重要判断，推定登记权利人享有选择正确、合法的物权。因此，一旦这些法律物权与事实物权分离技术涉及第三人利益，就必须设计采用一定能够有效保护第三人利益的标准，即物权公示原则。实践中的第三人主要因素可分为以下两种：一类是登记权利人的一般包括债权人，其已经无法获得生效法律文书对其债权的认可，并据此提出申请强制措施执行借名登记的房屋。另一类与登记权利人发生以该不动产物权转移为目的的交易不同的人，该第三人以是否出现已经开始办理房屋所有权转移登记为标准，又可分为教师针对借名登记房屋享有请求权的合同债权投资人和集体已经办理完毕登记而取得物权的人。

　　对于第一种情况，按照“物权理论”，登记债权人的一般债权人显然应当受到保护，以强制执行债权。在“债权理论”下，由于借款人只是登记权的一般债权人，因此不能阻止其他债权人强制借用房屋实现债权。总而言之，两者是完全相同的。

　　对于选择第二种发展情况，按照“物权说”，登记信息权利人并非一个真实权利人，则其处分房屋的行为方式当属无权处分，究竟应保护企业真实权利人来说还是没有第三人的权利，应看第三人能否通过善意可以取得一些房屋土地所有权。如此，则在未完成登记的情况下，因不符合善意取得的构成形式要件，故不能为了取得房屋所有权；在完成公司登记的情况下，则看是否具有符合社会善意取得的其他国家构成要件。在“债权说”下，由于中国登记权利人本身就是真实物权人，其享有的是合法的房屋所有权，故登记权利人将房屋出卖给第三人，虽然他们违背了其与借名人的约定，但这仅仅是对借名人的违约问题行为，并不能完全否认其对外的处分管理行为系有权处分。因此，不论第三人利益是否影响已经开始进行了分析不动产登记，认定被借名人与第三人之间的合同法律效力及第三人取得房屋所有权结构是否合理有效，并不一定需要严格审查工作是否应该符合善意取得的构成要件。在结论上，“物权说”与“债权说”截然不同。

　　笔者研究认为，“物权说”在这一问题上发展存在一个重大技术缺陷。第一，其区分企业内外部环境关系的初衷与效果分析虽然具有不错，但在仅涉及公司内部控制关系时，认为应确认借名人的房屋所有权，即裁判结果只是对借名人本来就享有的所有权这一历史事实的确认，而在我国涉及网络外部社会关系时，又对借名人确认物权的请求不予提供支持，从而在中国实际上否认了借名人享有物权；而且，如果双方当事人没有单独使用通过系统内部管理关系作为诉讼完成了确权，则在法律上登记权利人就不是真实物权人，则如何能够解释我们在此后又有第三人提起学生针对不同登记权利人的债权债务诉讼后，又将该不动产确认为其对第三人承担政府债务的责任人员财产。可见，“物权说”在这里工作出现了逻辑思维混乱。第二，其支持登记权利人的强制措施执行债权人可针对借名登记的房屋建设实现一种债权，但在第三人与登记权利人实际发生以该不动产物权转移为目的的交易时，却以能否安全构成善意取得来区分能力是否有效保护第三人的权利，实际上也是导致了针对该借名不动产享有债权投资或者就是通过经济合同方式取得登记制度的人他们想要学习获得自我保护所需要的条件，远高于债权并不都是直接提出针对该借名不动产的第三人的债权无法获得资源保护作用所需的条件，“物权说”在这里开始出现了权利得到保护的失衡。相反，笔者个人认为，“债权说”则保持了逻辑上的一致，在对外关系上仍然采用基于借名人是债权人的基本点，处理与相关基本权利的冲突解决问题。上述第一种情况无需多言，第二种情况下认定标准属于人民有权处分，也并不会造成文化价值不断追求生活方面的短板。在此背景情况下，因属有权处分，故即使第三人主观上明知或应知登记权利人与借名人之间的借名关系，在已经逐渐完成登记的情况下仍可取得房屋所有权，在未完成登记的情况下则可参考一房数卖时的处理这些规则对由谁取得房屋所有权作出裁判。有观点主要认为，在第三人已经难以取得房屋所有权后，借名人无权向第三人主张权利，仅得向登记权利人请求违约损害或根据操作不当得利请求获利之返还，借名人借他人名义模型进行及时登记虽存在缺乏一定的可非难性，但因此应该承担不仅如此形成巨大的风险，则有悖比例分配原则。笔者认为，此观点不能完全成立，相反，借名人借名买房往往是为了规避金融政策而追求提升自身的某种公共利益，其就应当积极承担由此人们带来的房屋所有权得不到保障法律法规认可所带来的相应财务风险，与比例原则并不背离。

　　从实践中的借名买房纠纷案件看，当事人借名买房往往是出于规避限购政策、信贷政策的目的。虽然这些政策性文件均非法律、行政法规，但如保障性住房限购政策，是为了保障城市中的低收入群体和住房困难群体的住房需求，普通商品房限购政策、信贷政策，是为了实现国家对房地产市场的宏观调控目的，当事人之间通过借名买房行为，实际上是对这些政策的架空，故在法律上具有一定的可非难性。如持“物权说”，以为规避普通商品房限购政策而借名买房为例，则此时可确认借名人的房屋所有权，但这将导致限购政策所要实现的目的的落空，无疑有违“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”的原则。“物权说”在借名购买保障性住房的问题上，则试图通过否定借名买房合同效力的途径来最终回避其确认权属在结论上的不恰当。但在“债权说”下，则可较为圆满地得到解决。无论是借名购买限购的普通商品房还是政策保障性住房，借名人只享有对登记权利人的债权，并不对这些房屋享有所有权，故其确认所有权的请求不能得到支持，其对登记权利人提出的协助过户登记的请求，则应区分不同情况：在借名人于诉讼时仍不具备购房资格或该房屋不具备再行转让交易的条件的情形下，其请求因法律上的履行不能而不应得到支持；但当借名人于诉讼时符合了购房条件或者该房屋具备了再行转让交易的条件时，因并不存在继续履行合同的障碍，故可支持借名人主张登记权利人协助办理过户登记的请求。可见，正确认识了借名人对房屋权利的性质，相应问题将迎刃而解。而且，笔者认为，这样的处理结果，使借名人在不具备购房条件时始终只能对登记权利人享有债权，而不能取得对房屋的所有权，借名人通过借名买房所要达成的目的将不能实现，其在此期间亦将不得不面对登记权利人将房屋转卖他人、登记权利人的债权人执行该房屋以实现债权等危及其最终实现房屋所有权目的的风险，而这正是这种行为应当受到法律非难的体现。可见，“债权说”在处理这类房屋的借名买房问题上较好地实现了法律效果与社会效果的统一。

　　综上分析所述，对于借名买房合同纠纷中房屋进行权属确认的正确信息处理，离不开对“真实社会权利发展状态”涵义的正确认识理解，从根本上应建诸对不动产登记的法律制度效力以及物权与债权可以区分的准确及时把握。借名人与被借名人文化之间没有关于我国房屋土地所有权归属地约定，显然与物权法相关规定的不动产物权生效时间要件不符，该约定不具有物权法上的效力。若支持借名人作为依据借名买房协议通过确认对其房屋享有法律上的所有权，则违背了物权变动的法定基本原则，混淆了债权债务关系与物权关系。借名人在这种不同情形下的法律“身份”是真实“债权人”，而非一个真实“物权人”，既然我们如此，其提起物权确认的请求就因依据自己不足而不应为了得到有效支持。

　　事实上，上述分析和结论不仅适用于化名购房纠纷中房屋所有权的确定，也适用于合资购房纠纷、合作开发房地产纠纷中房地产所有权的确认、夫妻关系以外的共同所有权协议、夫妻离婚后财产分割协议，但不作变更登记。

　　在实际法律问题情景中，个案情况都有所差异，为了高效解决您的问题，保障合法权益，建议您直接向上海律师事务所说明情况，解决您的实际问题。