上海房产律师教你如何认定“房屋交付使用”

　　商品房买卖合同的司法解释明确规定，房屋占有权的转让应当视为房屋的交付和使用。因此，购房者收到住宅钥匙后就可以交付使用住房。当然，购房者也可以在《商品房销售合同》中约定购房的时间和条件。下面由上海房产律师为大家讲解相关法律内容。

　　一、什么是商品房的交付？

　　所谓商品房的交付，即指房地产开辟企业根据响应法律规定以及相关商品房交易协议或商品房预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向商品房买受人交付，商品房买受人检验商品房并接受房屋的行为。

　　二、如何认定“房屋交付使用”?

　　许多人对商品房交易协议中商定的“房屋付应用”有着不同的认识，出卖人每每觉得“房屋付应用”就是“交钥匙”，而买受人则认为，“房屋交付使用”不仅是领取房屋钥匙，还应同时办理交付房屋的所有权证书。由此就引发了许多纠纷，这主要涉及出卖人应否承担逾期交房的违约责任问题。

　　律师指出，首先“房屋交付应用”与办理交付房屋所有权证书是不同的。我国《都会房地产管理法》的规定，唯独在办理登记手续后，房屋有权才产生移转。在二手房交易旁边能够两边商定房屋付的前提，最高人民法院《对于审理商品房交易协议胶葛案件顺应法律多少题目的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”根据上述规定，商品房买卖合同的当事人可以对“房屋交付使用”的内容进行特别约定。如果合同双方对房屋的交付使用没有特殊约定，只要出卖人在合同约定的期限内将房屋转移给买受人占有，就视为出卖人履行了“房屋交付使用”的义务，也就是在符合合同约定的交房条件下交钥匙为房屋的交付使用。

　　三、购房人私自装潢房屋入住，能否认定房屋已交付？

　　比方：王某为某房地产开辟公司的员工，王某与某房地产开辟公司签订了商品房交易协议，协议签订时王某支付了预付款，并商定余款在房屋付时付清。后王某利用职务之便私自装潢购置的房屋入住。但王某始终未付清余款。某房地产开辟公司诉至法院，请求王某付清余款。王某则称辩称房屋尚未交付，某房地产公司要求其付清余款的理由不能成立。王某擅自装饰房屋并入住，能否认定房屋已交付？

　　律师觉得，能够认定房屋交付。虽然在一般情况下，商品房的交付应满足如下前提：（1）工程竣工验收及格（包括消防、环保及格）；（2）取得了竣工验收方案表；（3）商品房的面积已实现终究测绘；（4）水、电提供失常，交通道路通畅，与施工场地有明显分界隔离设施；（5）开发商及时按照合同约定发出交付通知，提供住宅质量保证书、住宅使用说明书和房屋钥匙并经购房户确认签收。

　　然则，本案中王某利用职务之便，在未付清购房款，两边未签收室庐品质保证书、室庐应用仿单前便私自装潢入住，在实际上已占有使用了该房屋属于后行违反合同行为，不受上述房屋交付条件的约束，符合法律规定的转移交付条件，故可以认定房屋已交付。

　　四、房屋付时应注意哪些问题？

　　1.购房者在检察房屋料时，房屋《室庐品质保证书》和《室庐应用仿单》原件是可带走的，管线蔓延竣工图偶然也是附在《室庐应用仿单》中。购房者检察《竣工验收立案表》原件需仔细，《竣工验收备案表》是目前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项该楼盘都不能入住。

　　2.购房者在没有验收房屋前，不能签订《室庐钥匙收到书》，支付室庐钥匙，办理入住手续。由于依据《对于审理商品房交易协议纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，交钥匙就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量保修责任，而没有逾期交房的压力。

　　3.购房者不能以开发商过期交房义务没有负担为由，谢绝接受房屋在交房前提餍足的情况下，只需开发商践约发出了交房关照，纵然你没有按约前来接受房屋也算开发商履行了交房责任。在开发商曾经过期交房且不存在免责事由的情况下，是不是追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利，除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。

　　4.商品房交付过程当中，购房者验房的规范根据是《商品房交易协议》和房屋建筑方面的法律及规范，因此《商品房买卖合同》中的约定就极为关键。

　　大家阅读到这里相信已经对上述的相关规定已经有所了解，其实问题本身是很简单的，相信你对此已有基本的认识，如果你对上述文章中的叙述或者其他的问题感到疑惑，欢迎咨询上海房产律师。