上海房产纠纷律师分享：二手房买卖合同纠纷典型案例！

　　购房者在屋宇交易进程，遭受房地产企业讹诈，购房者能够行使协议变更权、撤销权、解除权及返还错误请求权。也就是说购房者可以申请撤销合同。和上海房产纠纷律师一起看看下面这起手房交易居间协议的纠纷案件。

　　一、基本案情

　　申请人：A公司

　　被申请人：陈某

　　2013年3月，申请人与被申请人签订《二手房交易居间协议》商定：被申请人托付申请人购置某房产。若胜利促进交易协议订立，车某同意在交易业务过户当日领取房地产咨询及买卖代理费共5960元，否则须按签订本合同之日起每日按总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止。

　　同一天被申请人与卖方托付代理人以及申请人就涉案房产签订《二手房交易协议》，商定交易双方分手独家托付掮客方就交易涉案物业供应中介办事，该物业修筑面积68.9平方米，附带家私电器，总楼价298,000元。该协议第7条商定：若交易双方自行交易或另行托付其余第三方交易该物业的，或交易一方或双方违背本合同商定而未能买人或卖出该物业的，违约方均应向掮客方领取违约金14,900元。交易各偏向掮客方领取的房地产征询及交易代理费按《二手房交易居间协议》施行。协议第17条商定：买方申请商业贷款，若非由于买方信用度、贷款资质问题而导致买方不能享受下浮15％贷款利率的，则买方有权选择取消交易，买方不负违约责任，卖方退还所收定金给买方。三方合同附件约定2007年1月30日被申请人支付5000元作为部分定金，2007年2月3日前支付5000元作为定金余款。上述事实有申请人提供的证据2证实。

　　当日，被申请人向卖方支付了5000元定金。协议签订后，申请人屡次带被申请人前去涉案物业检察。以后，被申请人以涉案物业邻近有电房，请求人在订立合同前未照实告知为由不再购买该物业。

　　涉案屋宇未办理交易业务过户手续，买卖双方尚未办理贷款申请和审批手续。

　　申请人觉得三方协议签订后，被申请人以该物业邻近有电房为由而谢绝连续执行协议，致使本次交易业务未能实现。依据《二手房交易协议》第7条商定：若交易双方自行交易或另行托付其余第三方买卖该物业，或买卖一方或双方违反本合同的约定而未能买人或卖出该物业的，违约方均应向经纪方即申请人支付违约金14,900元。被申请人应当承担违约责任。为此，申请人申请仲裁，仲裁请求为：1．被申请人支付违约金14,900元；2.被申请人承担本案仲裁费用。

　　二、房产律师分析

　　（一）《二手房交易居间协议》有效

　　申请人与被申请人之间签订的《二手房交易居间协议》系双方的实在意思表示，合法有效，双方之间的居间关系成立。

　　（二）被申请人应向申请人领取违约金，但以居间费为限

　　依据查明的究竟，申请人已于2007年1月30日促进被申请人与卖方签订涉案物业的《二手房交易协议》，履行了本人的居间责任，依据《合同法》第426条的规定，被申请人应按照《二手房交易居间协议》的约定向申请人领取待遇。该承诺书商定领取待遇的前提为交易业务过户当日，涉案屋宇至今未办理交易业务过户手续，领取居间待遇的前提还没有造诣。申请人现根据《二手房交易协议》第7条的商定主意被申请人领取违约金14,900元。被申请人辩称，该条目违反了《合同法》第40条的规定，为无效条款；自己并不存在违约行为，申请人未履行如实告知的义务，无权要求支付居间报酬和违约金；按照《二手房买卖合同》第17条的约定，自己未享受贷款下浮15％贷款利率的优惠，有权取消交易，不负违约责任；《二手房买卖合同》约定的违约金过高，应参照最高人民法院的相关司法解释予以调低。

　　首先，联系本案双方签订的《二手房交易居间协议》的商定，交易业务过户当日才领取居间待遇，如交易双方在此前违背商定，再也不买入或卖出该物业，则申请人的权力无法失掉保证，故三方在《二手房交易协议》第7条商定如交易任何一方违背协议商定再也不买入或卖出该物业，违约方应向中介方领取违约金。是以，该条目是为保证中介方的正当权益而设立的，并未消除买方或卖方的首要权力，加剧买方或卖方的义务，被申请人提出该条目有效地来理由不成立，仲裁庭不予采信。其次，涉案物业邻近有电房并不是物业自身存在的严重瑕疵，不影响失常的寓居应用，《二手房交易协议》中对此也未作出商定；且被请求人在申请人的领导下曾多次检察涉案物业，而据被申请人所说，电房就在离涉案物业不到10米的处所，但被申请人屡次检察均未提出贰言，签订三方协议后却以此为由谢绝执行协议，组成守约，应负担守约义务。最初，买卖双方至今未办理贷款申请和审批手续，被申请人称其签署了贷款合同，但未举证证明。双方尚未进入贷款的审批阶段，被申请人以未享受下浮15％的贷款利率优惠为由主张自己有权解除无事实依据。关于违约金是否过高问题。《合同法》第113条第1款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，该规定体现了违约金以补偿性为原则的精神。申请人与被申请人之间系居间合同关系，居间报酬为申请人合同履行后可以获得的利益，申请人亦没有举证证明其尚存在其他损失，因此，仲裁庭将违约金酌情调整为双方约定的居间报酬5960元。

　　（三）请求人和被申请人按比例负担仲裁费

　　本案纠纷系被申请人的守约行动惹起，但申请人的仲裁要求未全数得到支持，故本案仲裁费1035元，由申请人与被申请人按照比例分担。

　　律师指出，购房者在屋宇交易进程，遭受房地产企业讹诈，购房者能够行使协议变更权、撤销权、解除权及返还错误请求权。也就是说购房者可以申请撤销合同。

　　依据《合同法》第五十四条规定：“一方以讹诈、勒迫的手法或许乘人之危，使对方在违抗实在意义的情况下订立的协议，受损害方有权要求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”买方可据此行使撤销合同的权利，并要求其承担损失赔偿责任。

　　依据《民法公例》第六十一条规定：“民事行动被确认觉得有效或被撤销后，当事人因该行动获得的财富，应该返还给受丧失一方，有错误的一方，应该补偿对方是以所受的丧失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对于这种情况，最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称《解释》）作出了比《合同法》更为明确的规定。

　　《说明》第八条规定：“拥有以下情况之一的，致使商品房交易协议目标不能完成的，无奈获得屋宇的买受人能够请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

　　《说明》第九条规定：“出卖人订立商品房交易合同时，拥有以下情况之一，致使协议有效或许被撤销、解除的，买受人能够要求返还已付购房款及本钱、补偿丧失，并可以要求出卖人负担不跨越已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”

　　依据以上规定，买方在《说明》第八条规定的情况下，不但可行使协议解除权，还可请求卖方负担不跨越已付购房款一倍的补偿义务；买方在《说明》第九条规定的情形下，除可行使合同解除权外，还可行使合同撤销权，并且购房者还可以要求卖方承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　法律是维护我们自身权益的有力工具，在我们遇到困难的时候，法律能够为我们履行合法权益提供保障。如果您遇到相关问题，欢迎咨询上海房产纠纷律师，我们会为你做出专业的解答。