夫妻卖房,妻子不同意卖房可以吗？和上海律师一起看看法院最后的审理结果

　　对共有财富的处置应该由共有人共同举行是一个准则，对此，《民法公例》《物权法》《婚姻法》等都有相关规定。然则，《婚姻法》规定，夫妻一方处置共有财富时，假如第三人有证据证实另一方明知该行动而不阻挡的，应视为一方的代表行动无效。那下面这起案例，法院时如何判理的呢？和上海律师一起来看看最后的结果。

　　一、基本案情

　　被告陈某与原告李某签订协议，被告以110万元的价钱购置原告房产一套，协议商定，如一方拖延执行协议，逐日按合同价的万分之五领取违约金；拖延执行超过旬日，另一方能够解除协议，并可请求违约方按合同价的20％领取违约金。协议签订后，被告践约托付定金2万元。标的房产系农村集体土地上建的村民室庐，房产证上载明产权属被告及其妻子。被告取得红本房产证后，房产全部产权归被告。被告收取定金后，向原告发函，称买卖该房不合法，买卖合同无效；其妻不同意出售该房。故表示不再履行该合同。原告收函后，停止了支付购房款行为。后经多次催促不果，诉至法院。法院经审理，认定买卖合同有效，被告违约，向原告支付迟延履行违约金5.5万元。

　　二、房地产状师分析意见

　　本案在诉讼中问难看法以下：一是屋宇交易协议违法，系有效协议；二是屋宇系夫妻共同财产，妻子一方不同意出售，买卖合同不成立；三是原告未按期支付首期款，原告违约。这三点是本案双方争议的焦点，也是房产买卖合同纠纷中容易出现的典型问题。

　　（一）本案协议效力问题

　　法律实践中，常常涌现欲毁约一方以协议违法为由主意协议有效的情况，在房地产交易协议中，因国家强制性法律规定较多，更轻易出现这一情形。按照法律规定，所谓绿本房确凿属于法律阻止交易的领域，于是原告的主意并不是毫无依据。然则，咱们不能机械地懂得法律规定。起首，农村住民室庐并不是绝对不允许交易，诸多法律配置了有条件的可让渡农村居民住宅的规定。其次，双方签订买卖合同时明知该房的现状，尤其是明知该房正在办理“绿转红”手续。作为预备性合同，双方无异于约定了合同成立的条件，即当“绿转红”完成后，再正式进行转让。这种附条件的合同是法律允许的。再次，合同法的基本原则是尽量保证合同成立并有效，以最大限度地维护交易安全。也就是说，法律不会轻易否定合同的效力，这是合同领域法律规定的一个特点。最后，在被告已经完成“绿转红”手续，房屋属性排除了所有瑕疵的情况下，进行转让已经不存在任何法律障碍，法律对该合同已无否定性评价的余地。何况，维护合同的效力不仅是维护当事人双方的真实意思表示，也是对意图毁约主观恶意的一种制裁。因此，法院认定本案合同有效是合理的，也是合法的。

　　（二）无关共有财产处理的问题

　　对共有财富的处置应该由共有人共同举行是一个准则，对此，《民法公例》《物权法》《婚姻法》等都有相关规定。然则，《婚姻法》规定，夫妻一方处置共有财富时，假如第三人有证据证实另一方明知该行动而不阻挡的，应视为一方的代表行动无效。本案中，被告提交了证人证言、录音材料等证据，证实原告老婆介入了两边屡次磋商。故尽管被告妻子未在合同上签字，其也应受合同的约束。值得注意的是，《物权法》颁布后，法律采取了形式主义原则，即不动产和特殊动产依登记对外彰显权属。因此，在实践中应注意按照财产登记的权利者签署合同。如财产登记为多人共有的，应与所有共有人签订合同，防止其后可能出现的纠纷。

　　（三）协议守约责任的确定问题。

　　因房产交易比拟复杂，环节比较多，房产交易纠纷常出现两边均存在未按协议执行，互相指摘对方守约的问题。对此，照顾帮衬要区别两点：一是协议责任执行的前后次第题目。一般情况下，协议商定了两边执行责任的时候和次第，关于时候在前的责任，尤其是次第在前的责任，应当先执行，不然，对方可以行使履行抗辩权，中止自己义务的履行。在这种情况下，负有先履行义务的一方应承担违约责任。二是一般违约与重大违约。房产买卖中，支付购房款、赎楼以及交房产证、交房、办理过户手续等环节属于合同重大的义务，这些义务不履行，或者迟延履行经催告后仍不履行的，属于重大违约。如果导致合同无法履行的，如已经将房产过户他人的，就是根本违约。在具体案件中，当然由根本违约者或重大违约者承担责任。在本案中，被告明确表示不履行合同，原告中止付款符合法律规定，不属于违约行为，因此，法院判决由被告承担违约责任是正确的。

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