上海律师事务所问答：房产抵押负担对合同继续履行有影响吗？

　　在现实生活中房屋是最为常见的抵押物，抵押房屋是为了给债务担保，而房屋抵押期间是不能交易的，抵押的房屋交易后也不能办理产权过户，那么卖房人的房屋有抵押如何继续履行?面由上海律师事务所为读者进行相关知识的解答。

　　一、基本案情

　　2013年4月12日，吕某获得房产证，后将屋宇抵押给第三人中国银行深圳某支行。2015年3月28日，原告吕某与被告周某签订一份《房地产交易协议》，商定吕某将涉案屋宇出售给周某，转让成交价179.5万元。协议签订后，周某按协议约定于当日向卖方领取定金3.5万元，并由吕某出具响应的《收款收条》；交易两边共同向中国工商银行深圳某支行办理二手楼交易业务资金羁系手续，而且买方于2015年4月24日、28日分两笔将51万元资金存入中国工商银行二手楼资金羁系账户。因为原告谢绝供应收款账户、双方撤销包管公司赎楼授权，被告向法院提起诉讼，请求原告连续执行协议。法院审理过程当中的争议核心为，原告屋宇上设定的抵押权担负是不是构成继续履行的障碍。第三人中国银行深圳某支行向法院提交答辩称，根据第三人的银行操作规程，只要其抵押债权得到清偿，抵押关系就已经解除，第三人有义务配合办理抵押的注销登记手续。但如需要被告作为房产所有人来配合领取房产证原件及签署相关文件，需被告亲自办理或者授权第三方进行办理，否则很难配合办理完毕。

　　法院经审理觉得，尽管涉案房地产存在典质担负，但依据《物权法》第191条第二款的规定，典质时期，典质人未经抵押权人批准，不得转让典质财富，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，原告愿意代为清偿涉案房地产所附抵押债务涤除抵押权，因此涉案房产继续履行的障碍可消除。

　　二、律师分析

　　对于抵押物的转让，2007年制订的《物权法》对原《担保法》和最高人民法院的《担保法说明》做了修正。根据原《担保法》第49条的规定，典质时期，典质人转让已办理挂号的抵押物的，应该关照抵押权人并告诉受让人转让物曾经典质的情形。换言之，抵押物在转让时，能够连同其上设定的抵押权一并转让，只要典质人在转让抵押物时关照抵押权人并将典质情形告诉受让人即可；典质人未关照抵押权人或许未告诉受让人的，转让行动有效。最高人民法院的《担保法说明》则将典质细分为曾经挂号的典质和未经登记的抵押，并对两种情况下的抵押物转让分别进行不同的处理。按照《担保法解释》第67条的规定，“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”

　　2007年经由过程的《物权法》第191条规定，“典质时期，典质人经抵押权人批准转让典质财富的，应该将转让所得的价款向抵押权人提早了债权或许提存。转让的价款跨越债务数额的部分归典质人所有，缺乏部分由债务人了债。典质时期，典质人未经抵押权人批准，不得转让典质财富，但受让人代为了债权歼灭抵押权的除外。”这一规定对原《担保法》进行了两个方面的修正：一是，典质时期，典质人转让典质财富的，应该经抵押权人批准，同时，要将转让所得的价款向抵押权人提早了债务或者提存，而不是仅仅通知抵押权人并告知受让人；二是，抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，除非受让人替抵押人向抵押权人偿还了债务消灭了抵押权。根据《物权法》第191条的制度设计，转让抵押财产，必须消除该财产上的抵押权；既然买受人取得的是没有物上负担的财产，也就不再有物上追及的问题。按照全国人大常委会法工委主编的《物权法释义》的解释，以交换所得的价款偿还债务，消灭抵押权，可以减少抵押物流转过程中的风险，避免抵押人利用制度设计的漏洞取得不当利益，更好地保护抵押权人和买受人的合法权益。

　　以上便是小编为大家整理的相关知识，相信大家通过以上知识都已经有了大致的了解，如果您还遇到什么较为复杂的法律问题，欢迎在线咨询上海律师事务所。