上海律师解答2023买房遭遇抵押权纠纷应获哪些赔偿

　　在购买房子的时候一定要看好房子是否存在着抵押这种情况，而且有的卖房子的人他不会把抵押这种情况给购房者来说，那么对于这种情况应当如何获得赔偿？下面，为了帮助大家更好的了解相关法律知识，上海律师整理了相关的内容，希望对您有所帮助。

　　一、基本案情

　　2004年8月24日，广州市民宋陈某某房产公司签订《商品房买卖合同书》，约定购买该公司开发的一套价值27万元的房屋，宋陈某付12万元房款，剩余15万元通过银行按揭付款。而且双方约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷;若出售的商品房设有他项权利(比如抵押权)，房产公司应以书面形式公示和明确告之宋陈某合同签定当天，宋陈某过转账支付了12万元房款。同年9月29日宋陈某按揭贷款划如开发商的帐户。在交付了房屋税费等费用后，房产公司将房屋交付给宋陈某直到2005年6月，房产公司都迟迟不肯为自己办理房屋的权属证书，宋陈某向法院起诉，请求房产公司承担逾期办证的违约责任，并及时办理房屋权属证书。在诉讼过程中，宋陈某悉他购买的那套房子早在2001年6月就由房产公司抵押给银行，而自己此前毫不知情。更糟糕的是，这套房子在2002年9月就因房产公司与建筑公司的建筑工程款纠纷，被法院司法查封并准备拍卖抵债。陈某于2005年8月向法院提起诉讼，请求撤销《商品房买卖合同》；房产公司双倍返还已付购房款54万元。法院开庭审理时，被告房产公司未到庭应诉，但其提交了书面答辩状，表示原告所述属实，只同意撤销合同，而不同意对原告做任何赔偿。2005年9 月，法院对该案作出缺席判决。

　　法院觉得，地产公司与原告宋陈某订《商品房买卖合同》时，其故意隐瞒讼争房屋已经抵押的事实，事后也不能采取补救措施撤销在讼争房屋上所设定的抵押，故根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条判决：撤消双方签订的合同《商品房买卖合同》;被告返还购房款;除退还购房款外，被告同时应向原告承担因欺诈行为而严重损害原告权益的赔偿责任，以27万元计付。

　　二、律师分析

　　律师指出，本案中首要存在如下两个问题：

　　（一）本案中房产公司销售给宋陈某商品房已被抵押给银行，而房产公司故意隐瞒这一重要事实，致使宋陈某不明真相的情况下作出了错误的意思表示，严重侵害了宋陈某合法权益。

　　房产公司在和宋陈某订销售合同时就在《商品房买卖合同》中约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷”，即购房者在约定时间所接收的商品房的所有权必须是完全彻底的。可从宋陈某了解到的情况来看，从2004年6月份开始，房产公司已把它所要出售的商品房抵押给了银行，也就是双方签定合同之前，合同标的物已被抵押给银行，根据《民法通则》第七十一条规定，房屋所有权是指房屋所有人依法对自己的房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。而抵押权存在本身显然就在法律上和现实上威胁消费者房屋所有权安全，即遭抵押的房屋充其最大量对购买人来说只享有房屋的占有和使用权，其余权利却无法行使。

　　（二）房产公司有向陈某告诉该屋宇存在典质的商定及法定义务，而房产公司没有履行该义务。

　　房产公司在和宋陈某订销售合同时在《商品房买卖合同》中约定：若出售的商品房设有他项权利的，房产公司应以书面形式公示和明确告知宋陈某《中华人民共和国担保法》第四十九条：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”

　　三、屋宇买卖欺诈的情形

　　1、虚伪广告宣传误导消费者

　　商品房特别是期房销售过程中，广告往往是引起消费者购买欲并作出购房决定的促成因素。《广告法》规定广告内容必须真实，不得欺骗、误导消费者。开发商发布虚假的广告信息，无疑是以虚假信息诱使对方作出意思表示的欺诈行为。开发商交付的房屋达不到合同或者广告中承诺的事项的，应当认定为欺诈。

　　2、商品房开发证照不全且没有告知消费者

　　商品房开发必须严格按照法律的规定办理各种审批手续，依法取得各项批准证书后才能开工建设销售，证照不全的建设项目因其不合法，通常不能为购房者办理权属证书，不仅直接导致购房者的购房目的不能实现(无法取得房屋所有权证书和所有权) ，而且对社会稳定和房地产市场的发展危害甚大。依法开发、照章开发，是法律赋予开发商的义务。开发商没有依法取得开发工程所需的各种证照且没有如实告知消费者，在合同约定的交付期限内又不能补办相关手续的，不仅违反了房地产开发和销售的有关行政法规，同时因没有履行自己的告知义务，也构成对消费者的欺诈。

　　3、房屋面积缩水，短斤少两

　　房屋面积减少，开发商将可能直接侵占消费者的财产(短少部份的资金)。由于房屋建筑强调严格按图施工，因此，面积短少，只能是开发商故意所为(因政府规划改变除外) .考虑到建设工程施工过程的复杂性，《商品房销售管理办法》已经设定的3%的误差允许值，对于短少面积超过允许值范围的，应当认定为构成欺诈。

　　4、商品房因施工或装饰材料等引起的质量纠纷

　　房屋建设和装修涉及的用材种类繁多，各种材料优劣及价格相差悬殊，工程施工中以次充好、以劣充优的情形屡见不鲜。这种行为不仅造成房屋及装修质量低劣，使买卖双方的利益明显不对称，消费者受到巨大的利益损失，严重的还可能影响到住房的安全。这种情形可以分别处理：如果材料低劣但不影响房屋的整体安全和使用的，对于不符合合同要求的部份(如使用劣质地板) ，可以判决双倍赔偿;如果使用的基本建材存在质量缺陷，导致房屋存在安全问题并难以修复的，应当判决按整套房屋的价格双倍赔偿。

　　由此可见，一个普通的家庭买房不是件容易事，而在具体买房的过程中，由于经常出现欺诈的情况，导致购房者的利用受到损害。因此，对于购房者来讲，很有必要了解清楚房屋买卖欺诈的情形。更多问题，上海律师提供专业法律咨询服务。