上海律师事务所:小产权房买卖合同无效后如何处理？

　　小产权房买卖合同无效后应当返还房屋即房款，并主张适当赔偿。虽然国家禁止小产权房交易，但小产权房的实际交易价格是存在的故关于补偿数额的确定可以考虑双方的过错程度酌定。关于小产权房买卖合同无效后怎么办的问题，下面由上海律师事务所为您详细解答。

　　《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，出卖人返还房款及赔偿相应的装修添附损失，买房人腾退房屋，应无争议。但对于出卖人是否应当赔偿买受人信赖利益损失以及如何确定期待利益损失数额，在审判实践中争议很大，主要存在以下两种观点：

　　1.应当参照农村宅基地上的房屋买卖无效之后的处理原则，出卖人赔偿买受人必要的信赖利益损失。

　　关于农村宅基地上的房屋买卖被确认无效之后的赔偿问题，2004年12月15日北京市高级人民法院下发了《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》，明确要综合权衡买卖双方的利益，全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失。2006年9月14日，北京市高级人民法院下发了《关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则问题》，明确在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。2013年4月，北京市高级人民法院整理了《当前民事审判中需要注意的几个法律适用问题》，再次明确了在确定赔偿买受人损失时，如诉争房屋之后已处于拆迁程序之中，房屋重置和区位补偿价格可参照拆迁程序中的评估结果予以确定；如尚未进入拆迁程序，可通过委托鉴定的方式确定房屋重置和区位补偿价格。审判实践中，法院也基本上按照上述指导原则确定出卖人的赔偿数额，出卖人返还原房款，支付房屋重置成新价与原房款的差额及装修添附残值，并支付宅基地区位补偿价的60%至80%，具体比例由法院根据不同案件中买卖双方的过错程度酌定。

　　由于买卖小产权房和农村宅基地上的房屋，均系违反了《中华人民共和国土地管理法》及相关土地政策的强制规定，故合同无效之后的处理原则亦应当保持一致，出卖人均应当给予买受人必要的赔偿，避免买卖双方的利益严重失衡，尤其是在土地持续增值以及因土地征用、房屋拆迁将获得巨大经济利益的大背景下，给予买受人相应的增值利益尤为必要。

　　2.出卖人仅需返还买受人房款并支付相应的装修添附残值，不应当再赔偿任何所谓的信赖利益损失或增值损失。

　　从法律的角度分析，买受人不得因自身的违法购买行为而获利，合同无效之后应恢复原状、相互返还，房屋及土地的增值部分属于其自身的自然增值，应归原权利人即出卖人所有，与买受人无关。

　　从目前国家对小产权房的政策来看，国土资源部和住房城乡建设部陆续下发了数份紧急通知，多次重申农村集体土地不得用于经营性房地产开发，城镇居民不得购买小产权房，对在建、在售的小产权房坚决叫停，严肃查处；对违规为小产权房项目办理建设规划许可、发放施工许可证、发放销售许可证、办理土地登记和房屋所有权登记手续的人员，要严肃处理。全国各地也正在开展小产权房的密集查处工作，媒体也在大量报道。而残酷的现实是不法商在巨大的非法利益面前，仍在顶风建设、销售小产权房，而消费者也不顾国家政策及媒体报道，铤而走险，仍在购买小产权房。在目前的大背景下，法院的判决更要注意法律效果、社会效果与国家政策相一致。若法院判决不给买受人增值补偿并结合媒体的正面报道，则更能对潜在的购买人产生震慑作用，有利于打击小产权房的非法交易市场，遏制小产权房的买卖，与国家政策相呼应。

　　笔者认为，上述两种观点从不同角度出发，阐述了给与买受人赔偿或不给与赔偿的具体理由，均有其合理性，但也存在一定的局限性。

　　法律的基本原则是公平正义，损失填平原则。此类案件大多因出卖人违反诚实信用原则而主张买卖合同无效，若不给与买受人一定的经济补偿，将显失公平，尤其是在土地持续增值以及因土地征用、房屋拆迁将获得巨大经济利益的现实情况下。另外，若不给与买受人一定的经济补偿，也必然会掀起出卖人主张合同无效并腾退房屋的诉讼风暴，在买受人得不到任何经济补偿的情况下加剧矛盾冲突，不利于社会稳定，故笔者认为给与买受人一定的经济补偿是必要的，但不应参照农村宅基地上的房屋买卖无效之后的处理原则赔偿买受人信赖利益损失。毕竟小产权房买卖与农村宅基地上的房屋买卖存在很大区别：首先，小产权房大多数都是违法建设的，即买卖标的本身存在违法性，严格意义上属于违法建筑。而农村宅基地上的房屋本身是合法的，只是法律法规限制交易；其次，违法的小产权房大多建设在非用于房地产开发的集体建设用地上，有的甚至非法占用农用地、耕地等，严重违反国家的土地法律法规及用途管制制度；再次，审判实践中，法院委托的评估机构对农村宅基地上的房屋可以进行价值评估，包括房屋重置成新价和宅基地区位补偿价。而对于小产权房，评估机构只能对房屋的重置成新价作出评估，而对土地价格无法作出评估，因为土地本身的性质并非宅基地，也没有其他合法的评估依据。因此，在审判实践中，对于买受人的经济补偿也无法参照农村宅基地上的房屋评估程序确定赔偿数额。

　　笔者认为，关于补偿数额的确定，虽然国家禁止小产权房交易，但毕竟小产权房的实际交易价格是存在的，可以征询数家房地产中介机构，了解类似小产权房的实际交易价格与买受人原购买价格之间的差额，并考虑双方的过错程度酌定补偿数额。

　　以上便是小编为大家整理的相关知识，相信大家通过以上知识都已经有了大致的了解，如果您还遇到什么较为复杂的法律问题，欢迎在线咨询上海律师事务所。