城里人买农村房引来6次诉讼，法院判退房退款“两败俱伤”？和上海律师一探究竟

　　2009年3月9日，法院的一纸终审判决终结了王、田两家围绕一所房子的纠纷用一句话来概括这件事，就是“城里人”买了农村房，房子涨价后原来的房主就想反悔，结果两家都“很受伤”。到底是怎么回事呢？和上海律师一探究竟。

　　为牟利而出售宅基地上的房子

　　1985年，北京市通州区村民王鹏（化名）夫妇可以将其祖屋翻建为正房5间、西厢房3间。1991年，王鹏取得了镇政府颁发的宅基地使用证。2001年，王鹏夫妇没有打算卖掉自己房屋，赚点钱。就在学生这时，家住北京朝阳区的田女士儿子进行准备工作结婚，田女士的哥嫂一家人又从中国新疆回京居住，房屋管理问题研究显得具有非常需要急迫，田女士想在城市郊区发展农村孩子买一所房子信息以便企业安置两家人。

　　经过多次咨询，田女士和王鹏夫妇联系并协商购房事宜。2001年11月，王鹏夫妇与田女士签订了房屋买卖协议，同意以5.6万元的价格将房子卖给田女士。田女士付款后，她的家人和她哥哥的家人搬进了这所房子。

　　然而，让王鹏惊讶的是，从2002年到2006年，北京的房价一涨再涨。王鹏看着涨了一倍的房价坐不住了，越来越后悔把房子卖了。

　　2006年，王鹏夫妇以田女士为城镇居民，无权在农民宅基地上购房为由，向法院起诉，要求确认双方签订的房屋买卖协议无效。

　　法院可以查明田女士确系城镇社区居民进行户口，而王鹏夫妇是农村经济户口，该房屋是在宅基地上发展建设的房屋。

　　法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的一项权利，它与特定身份有关，不能随意转让。目前，在农村私有房屋的买卖中，购房者实际上是在名义上买房，实际上是在购买土地。在房地产一体化模式下，农村集体经济组织在处置房屋的同时，也处置了宅基地，损害了农村集体经济组织的权益。因此，法院确认双方签署的房屋买卖协议无效。

　　田女士不服判决，提起上诉。经过二审法官的论证，田女士撤回了上诉。

　　一波未平，一波又起。协议无效一案审结后，王鹏夫妇起诉田女士及其哥哥一家要求返还房屋。

　　由于田女士等入住后对房屋问题进行了企业内部控制装修，并增建西厢房三间、东厢房三间，安装了供暖系统设施，在院内可以种植一些树木。因此，法院通过委托管理评估有限公司对房屋等地上物的现值技术进行分析评估，结果为12万多元。据此，法院作为判决田女士研究及其哥哥嫂子一家人将房屋建筑院落腾退给王鹏夫妇，王鹏夫妇给付田女士家庭财产补偿款12万多元。判决后，田女士又不服，提出解决上诉，二审人民法院最终判决驳回上诉、维持原判。

　　打赢官司的田家人说，他们买房子的时候蒙受了巨大的损失。当他们卖掉房子的时候，王鹏和他的妻子知道城里人买不起农民在自己家里盖的房子，但是他还是把房子卖给了自己。当房价上涨时，他们起诉要“收回”他们的房子，“占王鹏夫妇的便宜”。田女士的家人心情不太好。而且，看着房价都涨了，田女士一个人更买不起房子了，还想通过诉讼的方式为自己讨回一些好处。

　　2008年4月，田女士诉称房屋买卖协议无效的主要责任在王鹏夫妇，要求他们赔偿因缔约过失造成的损失36万余元。田女士主张的承包过错损失指的是宅基地的区位价格，故法院依法委托评估公司进行了评估。

　　法院在审理此案后认为，根据合同获得的财产应在合同无效或被取消后归还； 如果无法归还或不必归还，应以折扣价予以赔偿。过错一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任。

　　王鹏夫妇与田女士签订的房屋买卖协议已被依法认定无效。考虑到王鹏夫妇作为出卖人，在出售该房屋及宅基地时明知其为法律禁止流通的，且多年后仍以非法出售该房屋为由主张合同无效，应对合同无效承担主要责任。因此，田女士要求王鹏夫妇赔偿因缔约过失造成的损失是正当的。

　　至于田女士作为买方的信托权益损失的赔偿，卖方应充分考虑卖方因土地增值或拆迁补偿而获得的利益，以及买方因房屋现值和原售价格差异造成的损失两个因素，有待确定。在本案中，田女士要求王鹏夫妇赔偿他们的合同过失。由于房屋及其他地上物品的损失已依法得到解决，她只是参照王鹏房屋出售的住宅面积价格，考虑了卖方因土地增值或拆迁补偿而产生的利益。

　　故法院支持了合理部分——即王鹏夫妇根据评估结果支付田女士宅基地区位价格的70%。法院判决王鹏夫妇赔偿田女士信托利息损失25万余元。

　　判决后，王鹏提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

　　【律师视角】

　　这是由城镇居民购买农民在其宅基地上建造的房屋纠纷案引起的。关键问题有两个：一是城镇居民在农民宅基地上购房的效力；第二，如果房屋买卖合同无效，农民作为卖方应该承担什么样的责任，如何赔偿买方的损失。

　　第一个社会问题研究涉及中国农村宅基地使用权的性质分析问题。宅基地使用权主要有通过以下四个发展特点：1.身份性。只有一个拥有一种集体主义经济管理组织企业成员进行这一文化身份，才有权利享有宅基地使用权。2.无偿性，宅基地使用权农民可无偿取得。3.有限性，农村教育村民一户只能我们拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。4.无使用不同期限限制，在理论上，宅基地使用权一旦学生取得，使用权人可一直都是使用情况下去。但是，如果宅基地使用权因为他们自然环境灾害等原因灭失的，村民可通过重新分配方式获得宅基地。

　　我国虽然禁止宅基地使用权的转让，但农村村民对宅基地上的房屋享有所有权，可以自由处分。按照住房一体化的规则，宅基地的使用权本身虽然不能转让，但可以随着住房一起转让。如果村民自愿将其房屋转让给集体经济组织的其他村民，则因双方当事人的身份，转让可视为有效。但是，如果村民将房屋转让给非集体经济组织成员或者城市居民，双方的身份并不相同，使用宅基地的权利是具有社会福利性质的权利，不允许城市居民享有。因此，一旦城市居民购买农村宅基地上的房屋，就会侵犯集体经济组织的合法权益。因此，对于城镇居民购买农民住房的纠纷，法院裁定出售房屋无效。

　　在法律适用方面，由于没有法律明确禁止城市居民购买农民宅基地上的房屋，在判决中引用法律时往往出现尴尬的情况，法官不得不援引合同法第五十二条关于合同无效的规定作出判决。

　　不过，民法通则第六条规定：“民事行为活动我们必须严格遵守相关法律，法律问题没有进行规定的，应当遵守一个国家经济政策。”就政策发展而言，城镇社区居民企业不得购买中国农民的宅基地房屋的确有据可依。比如，1999年5月6日，国务院办公厅在《关于进一步加强我国土地利用转让系统管理人员严禁炒卖土地的通知》第二条规定：“农民的住宅不得向城市地区居民出售，也不得批准城市以及居民占用农民社会集体土地建住宅，有关教育部门之间不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年11月2日，国土资源部在《关于学生加强农业农村宅基地资源管理的意见》规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村市场购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”这种情况来看，目前主要国家的政策是明确提出反对城镇居民消费购买农民的宅基地房屋。

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