抵押预告登记能否排除强制执行?上海房产纠纷律师是这样说的...

　　执行抵押物、抵押权人排除执行、案外人排除抵押人的申请执行、是否构成抵押权等等，是司法实践中常见的热点问题。抵押不仅涉及物权编、担保法司法解释、执行规范，还涉及不同身份、不同级别的权利人。一般来说，法律关系较为复杂。本期，上海房产纠纷律师集中整理了与抵押相关的执行问题，与读者分享

　　一、预告登记可以排除法院执行的法律依据

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”

　　只要房屋买卖是真实的，办理了预告登记，且符合过户的条件，就可以排除法院的执行，保护买房人的合法权利。

　　二、预告登记制度

　　《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

　　预告登记制度使得债权物权化，防止卖房人一房多卖，保护买房人的合法权利。

　　三、通过预告登记排除将来可能的法院执行便捷高效

　　1、没有预告登记，若要排除法院的执行需满足什么条件呢？

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

　　第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条和第29条的区别在于：前者针对的是一般情况，普遍适用；后者针对的是房地产开发企业名下的商品房、保护的对象仅限消费者、有已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的硬性要求。

　　如果依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条提出执行异议，则四个要件必须齐备，否则执行异议或者执行异议之诉会被驳回。在此，常见的争议是“交房”（在人民法院查封之前已合法占有该不动产），对于此要件，并不能要求太苛刻：

　　（1）交房的标志是签订《房屋交接书》还是交钥匙都可以，只要是已经交房即可；

　　（2）合法占有的方式可以是亲自居住；也可以是出租给别人；或者买房人正在装修过程中；或者合同约定的交房时间已到，卖房人将房屋钥匙交给了买房人的亲朋好友或者代理人或者中介，买房人随时可以取得对标的房屋的占有，等等。

　　总之，只要是房子在买房人的管控之下即可。

　　如果依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条提出执行异议，则该条规定的三个要件必须齐备。如已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十这个硬性要件必须齐备。

　　2、如果办理预告登记，则避开了很多硬性的要求

　　如避开了已经交房，非因买受人自身原因未办理过户登记（第28条的要求）、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十（第29条的要求）等硬性要求。因为这些硬性要求本身即很难满足，加之即便满足还可能会因裁判者的理解错误等原因而使得买房人的执行异议（之诉）得不到支持。

　　四、并非只要有预告登记就可以排除执行

　　并非只要有预告登记就可以排除法院的执行，比如，至少还要满足以下两个要件：

　　1、存在合法有效的房屋买卖合同。这个要件要求的是实质上存在以卖房人转让房屋所有权为其合同义务的房屋买卖合同，即合同的真实意思是房屋买卖，而不是“买卖担保”等（合同的真实意思不是房屋交易）。

　　2、符合物权登记条件。如：（1）合同没有被解除；（2）买房人有购房资格；（3）房款可以全部交付法院执行。

　　以上就是“抵押相关执行问题”的相关知识，希望大家能够多多了解，如果在以后遇到合法的权益被侵犯的情况，就可以通过法律武器来维护自己的合法权益。如果您的情况比较复杂，上海房产纠纷律师也提供律师在线咨询服务，欢迎您进行法律咨询。