上海律师事务所以案析法：借名买房中私下协议不能对抗物权登记

　　“借名买房”是指借用他人名义购房，借名人实际支付购房款，出名人对外签署房屋买卖合同并将房屋所有权登记在其名下的行为。由于“借名买房”行为涉及多重法律关系以及存在权利人名实不符的情况，因而在实践中往往存在法律风险，最终导致相关当事人对簿公堂、钱房两空。近日，法院便审理了一起案外人执行异议之诉。和上海律师事务所一起来看看吧。

　　男青年孙某鹏到了适婚的年龄，谈了几个女朋友都因为没房吹了。姑姑孙某蕊为了侄儿有个稳定的生活，将自己在加拿大做生意时积攒的98万元汇给孙某鹏，让他专款专用买房。孙某鹏随后在朝阳区买了一套房子。此后他认识了女子夏某莉，谈了几个月恋爱，两人正式登记结婚。一年之后，孙某鹏的大男子主义作风暴露出来，动不动就骂媳妇。夏某莉忍无可忍提出离婚。为了挽回婚姻，孙某鹏将自己名下房产的60%给妻子，以表诚心。双方签订了房屋所有权共有协议，到房管局办了手续，领取了房产证。

　　不过，由于两人性格不合，这段婚姻最终破裂。夫妻俩到民政局离婚，并签署了《离婚协议书》，约定姑姑赠送给孙某鹏的房产，男方占40%份额，女方占60%。房屋出售后所得款项扣除孙某蕊的98万元后，剩余的款项按比例分割。

　　办完离婚手续，孙某鹏变卦了。他不同意出售住房，只同意最多补偿夏某莉20万元。夏某莉一气之下将前夫告上法院。

　　就在夏某莉等待开庭时，却意外接到了另一家法院的电话，她和前夫孙某鹏一起被孙某蕊告了，要求返还房屋。

　　孙某蕊在法庭上拿出了一份《借名买房协议书》，其中载明孙某蕊出资购买了位于朝阳区的这套房子，孙某鹏只有居住权，无权出租、出售或进行其他处分。

　　孙某鹏当庭同意将房产归还姑姑，但夏某莉却不同意，认为协议书是姑侄俩串通签的。而她与前夫的协议合法有效，并经过了房管部门备案，核发产权证，不可推翻。

　　最终，两审法院都判决孙某蕊败诉。孙某蕊想不通，买房钱是自己出的，只是登记在侄子名下，双方签了协议，这房子为什么就要不回来了?

　　律师剖析

　　婚前财产可约定为夫妻共有

　　孙某蕊输了官司丢了房子，第一个原因是侄子将房产自愿给了媳妇一多半。

　　房产是孙某鹏婚前购买的，应属个人财产，离婚时本不必分给女方。但根据我国婚姻法的规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。

　　根据这条法律，孙某鹏将其婚前的个人房产约定为与夏某莉按份共有，签订了书面协议，并到房屋管理部门办完相应的更名手续，整个过程应属合法、有效。而且，孙某鹏与夏某莉在离婚时对财产分割达成协议，再次对双方享有的房屋份额进行了约定，并办理了离婚手续，离婚协议即告生效，对男女双方具有法律约束力。

　　私下协议不能对抗物权登记

　　孙某蕊与侄子签订了借名买房协议，以为能万无一失。但是在物权登记面前，还是败下阵来。

　　根据《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，而不动产权属证书则是权利人享有该不动产物权的证明。房屋管理局代表国家行政机关所颁发的房屋所有权证书及相应的备案材料，具有对外公示的效力，私下里所签的协议一般不具有对抗房屋所有权证和不动产登记薄的效力。

　　以此案为例，房屋是以孙某鹏的名义购买的，也登记在孙某鹏名下。在没有相反证据予以否定的情况下，孙某鹏的所有权人身份应当受到尊重。即便私下的协议确定孙某鹏只有居住权，但作为物权登记的产权人，他对房屋处置却有法律上的完全权利。

　　简言之，孙某蕊手持协议，也拦不住“房主”孙某鹏将房屋部分甚至全部份额转给他人。

　　共有权人不同意

　　出资人难获支持

　　难道说借名买房就是肉包子打狗一去不回吗?

　　市高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》中规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持”。

　　如果此案只有孙某蕊和孙某鹏两方当事人，在孙某蕊提供充分证据证明诉争房屋是其出资，且双方当事人签订有借名购买房屋的《协议书》的情况下，孙某蕊要求孙某鹏办理房屋所有权转移登记手续，得到法院支持的可能性较大。

　　但是需要注意的是：因孙某鹏在婚后将诉争房产约定为与夏某莉按份共有，并到房屋管理部门办理了相应份额的过户手续，夏某莉也成了诉争房产的权利人之一。孙某蕊与孙某鹏所签订的借名购买房屋的《协议书》对夏某莉不具有法律约束力。孙某蕊让孙某鹏、夏某莉将房子过户给她，但产权人之一夏某莉不同意，在现有的产权状态未被否定的情况下，孙某蕊的主张于法无据，无法得到法院的支持。

　　在实际法律问题情景中，个案情况都有所差异，为了高效解决您的问题，保障合法权益，建议您直接向上海律师事务所说明情况，解决您的实际问题。