上海房产律师教你在二手房买卖中做低房价失败如何补缴税费?

　　二手房房屋买卖中，做低房价的目的是什么？所谓做低房价，就是交税务部门审税的合同价比房屋买卖双方约定的真实房价低，做低房价的就是为了避税，比方说一套房子100万，契税是3%，正常要交3万的税，房价做低就成了80万，那么我需要缴纳2.4万的税就可以了，这样我就省了6000块，许多人为了省这笔钱都有这样的操作。下面上海房产律师就来说说二手房买卖中做低房价失败如何补缴税费?

　　一、基本案情

　　甲系乙的父亲。2009年7月27日，丙与甲在中介公司居间下，签订房地产生买卖间和合同商定甲及乙购置某地四套房屋，成交总房价款为人民币1,720万元。和合同确，上述四套商店已由某房地产公司受托出租，实践承租工资某银行，租期自2009年2月1日至2015年1月31日，丙同意甲、乙以此中任何一人名义签订生买卖约。同日，丙与甲另签订协议书一份，商定上述房屋实践成交价钱为2,320万元，上海市房地产生买卖约的价钱为1,720万元，该条约仅限生买卖务应用，甲仍按2,320万元领取房款。鉴于物业之装修和租赁权益，甲赔偿600万元。该款由甲在签订上海市房地产生买卖同时一次性领取。当日，甲经由过程中介公司转账领取100万元。2009年8月6日，乙与丙就上述四套房屋分手签订上海市房地产生买卖约。条约商定，双方于2009年10月10日前向房地产生买卖务中央请求办理转让过户手续，以签订房屋交代书为房屋转移占领的标记。丙未按条约商定时候办理房地产产权过户、交房的各项手续的，乙未按增补条目商定日期付款、未按商定时候办理存款请求及未按商定时候办理房地产产权过户及交房等各项手续的，每过期一日，需向对方领取房地产发售总房价款千分之一的赔偿金，并应连续执行条约。同时，双方在条约附件中商定，待乙存款请求经银行考核经由过程，且丙刊出典质登记后三日内，双方亲身至房地产生买卖务中央请求办理产权过户及典质登记手续；待存款银行将存款领取至指定账户后三日内，双方对房地产进行验看、盘点，确认无误后，丙将房屋托付（转移占领）乙，同时乙领取尾款20万元，该尾款由中介公司保存，代乙转付丙；丙在房屋验收交代后，与乙配合办理水、电、燃气、德律风、有线电视等过户手续。另外，102室房屋生买卖约的增补条目还商定，双方应根据国家法律、法例等划定各自费用交易所发生的税、费。同日，双方另签订增补和合同商定双方已签订生买卖约的价钱为1,720.35万元；现经双方商议，乙应在领取的条约总价款外，在此外支付给丙房价补偿款599.65万元，详细领取体式格局为：在签订生买卖约当日领取部分装修补偿款200万元，在送件当日领取残剩装修补偿款399.65万元。2009年8月6日，双方还签订了一份以丙为甲方、乙为乙方的租约转让和合同双方各执一份原件，但内容有差别）。乙供应的租约转让和合同有“（不含租赁发票税）”“（包括租赁发票税）”字样，以及“甲方应于交房当日，部署乙方与承租人签订新的《租赁条约》或将原租赁条约的出租人变更为乙方（除乙方与承租人另行杀青同等外，乙方批准根据原租赁条约的商定执行权力、责任），房钱自该日起归乙方所有（该日前甲方预收而未应用的房钱（如有），甲方应同时转付给乙方），甲方应同时将原租赁条约的租赁保证金（如有）转付给乙方”之商定，甲方签名处为“丙”，乙方签名处为“甲代乙”，无手写之日期及身份证号码。而丙供应的租约转让和合同无“（不含租赁发票税）”“（包括租赁发票税）”字样，但商定“甲方应于交房当日，部署乙方与承租人签订新的《租赁条约》”；“房钱应自于乙方已支付给甲方全额房价款，且双方办理房屋托付手续当日起归乙方所有（该日前甲方预收而未应用的房钱（如有），甲方应同时转付给乙方），甲方应同时将原租赁条约的租赁保证金转付给乙方”，尾部有双方署名及身份证号码以及签订日期。2009年9月，双方至生买卖务中央办理过户，双方按《上海市房地产生买卖约》记录的生买卖务价款各自费用了应缴纳的税费。2009年9月21日，乙请求的四笔存款373.90万元、238.20万元、171.60万元、76.30万元由存款银行间接划入丙账户。2009年9月25日，双方及中介公司的事情职员配合至房屋所在地办理交房手续。因为房屋上已有租约，因开发商或承租人不愿意另行签订新的租约，而乙保持请求签订新的租约，致使当天双方未能连续办理其余手续。同年10月9日，双方再次在中介公司的协调下进行交房，因为异样的缘故缘由，未能签订房屋交代书。2009年10月22日，甲发函关照实践承租人某银行，称乙为涉案房屋的产权人，如某银行抉择连续租赁，则应在一个月内与其签订租赁和合同支付自2009年9月16日起的租金，如某银行不打算续租，则应在一个月内搬离，并支付自2009年9月16日至实际搬离日的租金。2009年12月2日，乙与某银行签订租赁合同，租期自2010年1月1日起至2014年12月31日止。2010年1月前的租金均已由丙收取。2009年12月3日，乙将在中介公司处保管的80万元取回。截至该日，屏除尾款80.35万元未收到外，其余房款均已收悉。2009年12月16日、30日，丙补缴印花税、营业税、土地增值税、个人所得税等共计2,045,249.96元。2009年12月23日，乙向长宁法院提起诉讼。在该案中，乙的诉请为：1、丙立即交房，具体包括协助办理房屋煤气、电等公用设施户名变更手续，提供原始交房的煤气、排烟、排风、进出水管道的管线图、电路设施的配图，提供房屋的装修图纸以及房屋隔壁103室和104室房屋分界线的图纸；2、丙支付逾期交房违约金，从2009年9月25日起至实际交房日止，按已付房款人民币3,432,700元的日万分之一计算。在该案审理中，丙抗辩认为，其在2009年9月25日已前往指定物业办理交房手续，是乙不愿意办理相关交房手续，故丙已经履行了交房义务，不同意支付逾期交房违约金；丙愿意协助乙办理公用事业的更名手续，也愿意提供开发商交房时的图纸，但房屋由承租人某银行自行装修，丙没有装修图纸，无法提供。双方于2009年8月6日签订买卖合同时，丙要求净到手2,300万元，丙不费用交易税费，乙则提出做低房价，并虚构了600万元的装修款，以避免费用税费。买卖合同达成后，乙却向税务机关举报，导致丙额外承担税费2,045,249.68元，分摊到每套房屋上的金额为511,312.42元。丙提起反诉，请求判令乙赔偿511,312.42元。

　　一审觉得对于税费费用的题目，法院觉得，对丙提出的生买卖务“净得手”价这一基础究竟难以认定，双方以做低房价、缩小税费付出的方式杀青生买卖意，此举侵害国家好处，双方均存在错误；买卖合同虽然约定税费各自费用，但该约定是建立在以买卖合同文本记载的交易价格的基础上，双方均未预料到补缴税费的发生，该税费也未计入双方签约与否的成本核算中。因此，在双方均不提出解除买卖合同的基础上，从公平原则的角度上考量，法院确定因本次房屋买卖所补缴的税款由双方各半费用为宜。

　　二审法院觉得关于税费费用的问题，双方在生买卖约中明确商定双方根据国家划定各自费用生买卖务的税、费，故丙请求乙分管其补缴的税费不足条约根据；丙在报价时即明确提出做低房价，做低房价以避税是丙出于本身目标，做低房价后双方各自规避了各自名下的相干税费，并不存在双方恶意串通共同分享避税得益的情况。现避税不成，双方也应各自承担补缴的税费。原审法院酌情判定税费的分担与税收法定原则相悖。因此，原审对此所作处理亦存在错误，对丙要求乙分担其因做低房价补缴的税费，因缺乏事实和法律依据，不予支持。

　　二、律师分析

　　在二手房生买卖双方普通会明确商定税费的费用。一般而言，房屋生买卖边会商定统统税费均有买房人费用，然则也有少数的房屋生买卖约中商定了各自税费各自费用。各自税费各自费用的商定固然是无效的，统统税费均有买房人费用的商定也是有效的——因为不管谁交税（或者谁替谁交税），国家的税收利益并没有受到损害，不符合“恶意串通损害国家利益”的条件；此外，房屋买卖双方对于税费的约定是其真实意思的表示，并不存在显失公平等可撤销的事由，也不存在无效事由，且可以将之视作买房人对自己权利的放弃和处分，合法有效。

　　在两种商定全数正当无效的前提下，如果做低房价失败，那么需要谁来补缴税款呢？

　　首先，税收征管部分普通不会检察房屋生买卖方的约定，而会依照税收法定原则分别向房屋买卖双方征收各自应当缴纳的税费。

　　那么，从民事法律关系或者民事责任的角度，应当由谁来补缴税费呢？

　　1、假如条约商定各自税费各自费用，则需求补缴的税费也应当是各自补缴各自的税费。

　　2、假如条约商定统统税费由买房人费用，则需求补缴的税费由买房人费用。3、假如条约商定了其余的费用比例，则根据条约约定。之所以补缴的税费按照上述原则，是因为合同双方在做低房价的时候就知道或者应当知道做低房价可能会失败，并且对做低房价失败后应当如何补缴税费有一个合理的预期——按照合同的约定补缴。

　　当然，假如房屋生买卖边约定了做低房价失败后需要补缴的税费如何分担，则应当按照此约定。

　　以上就是关于这方面的法律知识，希望能对您有所帮助。如果您不幸遇到一些比较棘手的法律问题，而您又有委托律师的想法，上海房产律师可以给你提供服务，欢迎咨询。