上海房产纠纷律师解读：预售房屋的基本条件，您必须知道的那些事儿

　　作为一名专业的上海房产纠纷律师，我经常遇到客户咨询关于商品房预售的各种问题。为了让大家更好地了解预售房屋需要满足的基本条件，今天我就来详细讲解一下，帮助您在购房过程中避免不必要的麻烦和风险。

　　#### 预售房屋的法律依据

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，商品房预售应当符合以下条件：

　　1. **已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书**。这意味着开发商必须已经支付了所有的土地费用，并且获得了合法的土地使用权。

　　2. **持有建设工程规划许可证**。这是确保项目符合城市规划的重要文件，没有这个许可证，任何建设都是违法的。

　　3. **按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期**。这一规定是为了保证开发商有足够的资金完成项目建设，避免出现“烂尾楼”的情况。

　　4. **向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明**。只有取得了这个许可证，开发商才能合法地进行房屋预售。

　　#### 上海的具体规定

　　在上海，预售房屋还需要满足一些额外的条件：

　　1. **预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照**。这是开发商合法经营的基础。

　　2. **已办理建设工程质量和安全监督手续**。这保证了房屋建设过程中的质量和安全。

　　3. **已确定施工进度和竣工交付使用时间**。购房者有权知道房子何时能够交付使用。

　　4. **七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程并封顶；七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程**。这是对不同高度建筑的施工进度要求。

　　5. **已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户**。这样可以确保预售款项专款专用，用于工程建设。

　　6. **预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权**。这意味着土地和项目上不能有任何抵押或其他权利限制。

　　#### 经济适用房的特殊条件

　　如果您想申请购买上海的经济适用房，还需要满足以下条件：

　　1. **家庭成员在本市实际居住，具有本市城镇常住户口连续满3年，且在提出申请所在地的城镇常住户口连续满2年**。

　　2. **家庭人均住房建筑面积低于15平方米（含15平方米）**。

　　3. **3人及以上家庭人均年可支配收入低于7.2万元（含7.2万元）、人均财产低于18万元（含18万元）；2人及以下家庭人均年可支配收入和人均财产标准按前述标准上浮20%，即人均年可支配收入低于8.64万元（含8.64万元）、人均财产低于21.6万元（含21.6万元）**。

　　4. **家庭成员在提出申请前5年内未发生过住房出售行为和赠与行为，但家庭成员之间住房赠与行为除外**。

　　5. **具有完全民事行为能力的单身人士（包括未婚、丧偶或者离婚满3年的人士），男性年满28周岁、女性年满25周岁，可以单独申请购买共有产权保障住房**。

　　#### 如何查询预售许可证

　　购房者可以通过以下几种方式查询预售许可证：

　　1. **直接联系开发商**。您可以要求开发商出示预售许可证原件。

　　2. **登录当地住房保障和房屋管理局官网**。输入开发商名称、项目地址或证件号码即可查询相关信息。

　　3. **前往当地住房保障和房屋管理局窗口查询**。这种方式最为直接，但可能需要较长的时间。

　　#### 注意事项

　　1. **查看预售许可证的真实性**。确保许可证上的项目名称、开发商名称等信息与实际情况一致。

　　2. **注意预售资金监管**。购房款应直接存入预售许可证上指定的银行账户，以确保资金用于工程建设。

　　3. **谨慎签订合同**。在签订购房合同时，要仔细阅读合同条款，特别是关于面积差异、交房时间、违约责任等方面的约定。

　　#### 结语

　　购房是一项重大的投资决策，尤其是在大城市如上海，房价高昂，购房者更需要谨慎对待。了解预售房屋的基本条件和相关法律规定，可以帮助您在购房过程中保护自己的合法权益。如果您在购房过程中遇到任何法律问题，建议及时咨询专业的上海房产纠纷律师，以确保您的权益不受侵害。希望这篇文章能为您提供有用的信息，祝您购房顺利！