上海房产律师解读：地方政府限购政策实施前后房产交易的合法性争议

　　作为一名在执业多年的上海房产律师，我深切地感受到地方政府限购政策对房产交易产生的深远影响。近年来，随着房地产市场的不断升温，为了遏制房价过快上涨，保障房地产市场平稳健康发展，地方政府纷纷出台了各种限购政策。然而，这些政策在实施前后引发了诸多房产交易的合法性争议。本文将从上海房产律师的角度，深入剖析这些争议的成因、影响及解决路径。

　　一、地方政府限购政策概述

　　地方政府限购政策是指地方政府为了调控房地产市场，限制购房人购买房产数量或限制购房人资格而出台的一系列政策措施。这些政策通常包括限制购房人家庭购房数量、限制购房人户籍、限制购房人社保缴纳年限等。限购政策的出台旨在遏制投机性购房，保障刚性需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　二、限购政策实施前的房产交易合法性争议

　　1. 合同效力的认定

　　在限购政策实施前，购房人与开发商或卖方签订的房产买卖合同是否有效，是争议的焦点之一。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，只要合同双方具备相应的民事行为能力，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同即应认定为有效。

　　然而，有观点认为，限购政策的实施使得部分购房人丧失了购房资格，导致合同无法继续履行，因此应认定为无效合同。对此，上海房产律师认为，限购政策的实施并不直接影响合同的效力，合同是否有效应根据《民法典》的相关规定进行判断。

　　2. 违约责任的承担

　　在限购政策实施前签订的房产买卖合同，若因限购政策导致合同无法继续履行，违约责任的承担问题也是争议的焦点。根据《民法典》的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。然而，限购政策是否属于不可抗力，目前存在争议。

　　上海房产律师认为，限购政策虽然对购房人的购房资格产生了影响，但并不构成不可抗力。在合同签订时，购房人具备购房资格，限购政策的实施属于不可归责于双方当事人的原因。因此，若因限购政策导致合同无法继续履行，双方均不承担违约责任，但出卖人应当退还购房人购房款或定金。

　　三、限购政策实施后的房产交易合法性争议

　　1. 合同解除的认定

　　在限购政策实施后，购房人与开发商或卖方签订的房产买卖合同是否可以解除，是争议的焦点之一。根据《民法典》的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，当事人可以解除合同。然而，限购政策是否属于不可抗力，目前存在争议。

　　上海房产律师认为，限购政策虽然对购房人的购房资格产生了影响，但并不构成不可抗力。在合同签订时，购房人具备购房资格，限购政策的实施属于不可归责于双方当事人的原因。因此，若因限购政策导致合同无法继续履行，双方均不承担违约责任，但出卖人应当退还购房人购房款或定金。

　　2. 经济赔偿的承担

　　在限购政策实施后，若因限购政策导致合同无法继续履行，经济赔偿的承担问题也是争议的焦点。根据《民法典》的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。然而，限购政策是否属于不可抗力，目前存在争议。

　　上海房产律师认为，限购政策虽然对购房人的购房资格产生了影响，但并不构成不可抗力。在合同签订时，购房人具备购房资格，限购政策的实施属于不可归责于双方当事人的原因。因此，若因限购政策导致合同无法继续履行，双方均不承担违约责任，但出卖人应当退还购房人购房款或定金。

　　四、上海房产律师的法律建议

　　1. 加强合同管理

　　在房产交易过程中，购房人和卖方应加强合同管理，明确约定合同条款，特别是关于购房资格、违约责任等重要条款。同时，双方应在合同中明确约定，若因政策变化导致合同无法继续履行，双方均不承担违约责任，但出卖人应当退还购房人购房款或定金。

　　2. 提前咨询专业律师

　　在决定购买房产前，购房人应提前咨询专业律师，了解相关法律法规和政策规定，避免因政策变化导致合同无法继续履行。同时，律师可以为购房人提供专业的法律意见和建议，帮助购房人规避购房风险。

　　3. 积极参与政策制定

　　购房人和卖方应积极参与政府房地产政策的制定和完善，提出合理化建议和意见。通过参与政策制定，可以更好地反映购房人和卖方的利益诉求，促进房地产市场的平稳健康发展。

　　五、典型案例分析

　　案例一：因限购政策导致合同无法履行

　　原告张某在限购政策实施前与开发商签订了购房合同，但因限购政策导致其丧失购房资格，合同无法继续履行。原告向法院起诉，要求解除合同并退还购房款。法院经审理认为，限购政策的实施属于不可归责于双方当事人的原因，合同无法继续履行，双方均不承担违约责任，但出卖人应当退还购房款。

　　案例二：因限购政策导致合同解除

　　原告李某在限购政策实施后与卖方签订了购房合同，但因限购政策导致其丧失购房资格，合同无法继续履行。原告向法院起诉，要求解除合同并赔偿损失。法院经审理认为，限购政策的实施属于不可归责于双方当事人的原因，合同无法继续履行，双方均不承担违约责任，但出卖人应当退还购房款。

　　六、展望未来

　　随着房地产市场的不断发展和政府调控政策的不断完善，房产交易的合法性争议将逐渐减少。作为上海房产律师，我们将继续关注房地产市场的动态和政府调控政策的实施情况，为广大购房人和卖方提供更加专业、高效的法律服务。

　　同时，我们也应认识到，房地产市场的平稳健康发展需要政府、购房人和卖方等各方共同努力。政府应加强房地产市场的监管和调控，出台更加科学、合理的调控政策；购房人和卖方应加强合同管理，提前咨询专业律师，积极参与政策制定，共同维护房地产市场的平稳健康发展。

　　总之，“上海房产律师”将始终站在法律的前沿，为当事人提供专业、高效的法律服务与支持。我们将继续关注地方政府限购政策对房产交易的影响，不断完善自己的法律知识和实践经验，为维护当事人的合法权益和促进房地产市场的健康发展贡献自己的力量。