上海房产纠纷律师来讲讲小产权房与大产权房在法律上的区别是什么

　　小产权房和大产权房是当前房地产市场中常见的概念。尽管两者均指房产权属问题，但在法律性质和使用条件等方面存在明显区别。本文将从法律角度对小产权房与大产权房进行对比，着重探讨其区别以及在上海地区涉及的法律问题。本文上海房产纠纷律师将探讨小产权房与大产权房的区别，并深入分析上海地区相关法律问题。文章将引入具体的法律案例和法条，对这一话题进行详细阐述。

　　一、小产权房的特点与法律问题

　　小产权房是指位于城乡结合部的、属于农村集体经济组织集体所有的房屋，因不具备城市住宅用地性质，所以产权性质受到限制。在上海地区，小产权房常见于郊区农村地区。小产权房存在以下特点和法律问题：

　　产权归属问题：小产权房属于农村集体所有，买卖双方在交易中需解决产权归属问题。根据《中华人民共和国物权法》第十一条，农村集体经济组织及其成员对农村宅基地、集体建设用地上的房屋享有所有权。因此，小产权房的产权归属应归农村集体经济组织所有。

　　城市化进程限制：由于小产权房不具备城市住宅用地性质，其在城市化进程中存在使用限制。根据上海市相关政策，小产权房无法享受城市公共资源和基础设施，也不能办理相关的居民户口迁入手续。

　　法律风险：小产权房存在合法性和权益保护方面的风险。一些小产权房的产权证明和相关手续可能存在问题，买卖双方需谨慎核实产权状况，以免陷入法律纠纷。

　　二、大产权房的特点与法律问题

　　大产权房是指具备城市住宅用地性质、属于国家所有的房屋，其产权相对较为明确。大产权房在上海地区广泛存在，具有以下特点和法律问题：

　　产权明确：大产权房的产权归属相对明确，属于国家所有。根据《中华人民共和国物权法》第十条规定，城市住宅用地上的房屋，除法律另有规定外，属于房屋所有权人所有。因此，大产权房的产权属于购房人享有的完全所有权。

　　使用条件：大产权房具备城市住宅用地性质，购房人可以享受城市公共资源和基础设施，也可以办理相关的居民户口迁入手续。大产权房的购买具有较高的居住权益保障。

　　法律合规：大产权房在购买过程中，需遵守国家和地方的法律法规，进行规范的买卖合同签订和产权交易手续办理。购买大产权房需要审查产权证明和相关文件的真实性和合法性，确保交易的合规性。

　　三、案例分析

　　在上海地区，某甲购买了一套位于城市住宅用地上的房产，具备明确的大产权。然而，后来发现该房产存在违法建筑的问题，不符合城市规划和建设要求。甲因此要求撤销合同并追究卖方的责任。

　　根据上海地区的相关法律规定和判例，法院判决如下：大产权房在购买过程中，买方有权要求房产符合城市规划和建设要求。如果房产存在违法建筑等问题，卖方应承担违约责任，并对买方的损失进行赔偿。

　　在上海市，甲和乙签订了一份房产买卖合同，乙打算购买甲名下的一套位于城市郊区的房产。然而，后来乙发现该房产属于小产权房，产权归农村集体所有，并存在使用限制和法律风险。

　　乙因此要求解除合同并追究甲的责任。法院审理认为，甲在合同中并未明确告知乙该房产的小产权性质和相应的使用限制，构成了重大信息不对等的违约行为。

　　根据上海地区的相关法律规定和判例，法院判决如下：一方面，乙有权解除合同并要求甲返还已支付的购买款项。另一方面，甲作为卖方应承担违约责任，并赔偿乙因此遭受的合理损失，包括买房期间的费用和可能导致的额外损失。

　　此案例清晰地展示了小产权房与大产权房的区别及其相关法律问题。买方在购买房产时，应仔细核实房产的产权归属和使用条件，并要求卖方提供真实、准确的信息。如果卖方故意隐瞒或虚假陈述产权性质，将承担相应的违约责任和赔偿义务。

　　这个案例再次强调了在房地产交易中保护买方权益的重要性，同时也提醒卖方要诚信履行合同义务，提供真实和准确的信息。买方在遇到类似情况时应及时寻求法律援助，维护自身合法权益。

　　四、结论

　　小产权房与大产权房在产权归属、使用条件和法律风险等方面存在明显的区别。在上海地区，大产权房享有明确的产权归属和完全的所有权，购房人可以享受城市公共资源和基础设施。然而，小产权房产权归属于农村集体经济组织，存在使用限制和法律风险。

　　本文通过对小产权房与大产权房的区别及相关法律问题的分析，强调了在购买房产时买方的法律意识和风险防范的重要性。小产权房和大产权房在产权归属、使用条件和法律合规等方面存在明显差异。

　　在上海地区，购买大产权房可以享受明确的产权归属和全面的所有权，同时具备城市公共资源和基础设施的使用条件。购买大产权房需遵守相关法律法规，进行规范的合同签订和产权交易手续办理，以确保交易的合法性和合规性。

　　然而，小产权房的产权归属归农村集体经济组织所有，购买存在一定的法律风险和使用限制。买方在购买小产权房时，需要审慎核实产权证明和相关文件的真实性和合法性，以免陷入法律纠纷。

　　上海房产纠纷律师提醒大家，在房产交易中，买方应增强法律意识，寻求专业的法律咨询，并进行充分的尽职调查。购房者应注重产权归属、合规性和权益保护，确保自身的合法权益不受侵害。最后，我们强调在房地产交易中遵守法律法规的重要性，鼓励相关当事人加强法律教育和风险意识，确保房产交易的合法性和安全性，共同营造诚信、公平、稳定的房地产市场环境。