企业破产重组自己的房子怎么办？上海房产律师与你一起探索

　　近年来，房地产领域中小开发商破产事件频繁发生，2020年共有74家房地产企业破产。当房地产企业破产时，债务人、建筑承包商、抵押贷款持有人、购房者等众多利益主体错综复杂，对于购房者来说，最好的自然是能够按照合同获得房屋。但是一旦企业破产重组，处于弱势地位的个人购房者还能做他们想做的吗？这里有一些不同的情况需要上海房产律师与你一起探索。

　　一、买方已支付全部价款。

　　购房人已经进行支付系统全部房款的情况下，无论对于房屋信息是否全面建成或是否需要办理知识产权风险转移登记，根据2002年最高国家人民通过法院《关于审理一个企业面临破产案件若干重大问题的规定》中第71条规定，属于自己尚未转移占有但相对人已完全不同支付对价的特定物，不属于破产财产，购房人可以设计要求破产管理人转移房屋所有权，并向中国房地产项目管理相关部门提出申请变更房屋登记。例如张丽君与宁波东来日盛置业股份有限责任公司与破产有关的纠纷案，法院一般认为商品房买卖行为属于特定物买卖，涉案商品房虽未办理产权证，但原告已支付方式全部购房款，应不属于被告的破产财产，被告应当选择继续履行《商品房买卖合同》，向原告交付商品房。

　　但是在社会实践中，如果企业房屋未建成，破产管理人行使合同解除权有可能会为了得到人民法院的支持。例如李春晖与浙江华人国际置业发展有限责任公司与破产有关的纠纷一案中，一审法院一般认为华人公司客观上已不能及时办理竣工验收手续，亦不能通过继续履行劳动合同约定的交付义务及配合办理知识产权过户等手续；又因国际经济商贸大厦系华人公司研究主要分析资产，若对其整体处置，有利于对其重新设计进行合理规划建设布局，有利于学生发挥其物业服务整体系统功能，进而能够更有利于提高维护国家包括李春晖在内的所有债权人的利益为由支持管理人解除了购房合同。在这种不同情况下，购房人只能请求赔偿损失。

　　第二，虽然付款尚未支付，已交付使用的房屋。

　　购房人虽未支付全款，但该房屋已用于居住，其名下无其他可居住房屋。根据现有法律保障消费者购买者基本生存权的精神，破产管理人不能解除合同而只能选择继续履行合同。购房者可以要求管理人办理房屋所有权转移手续，并向房地产管理部门申请房屋变更登记。

　　三、购房人存在尚未完全付清全部工程价款，且无法使用。

　　购房人尚未进行支付企业全部购房款的，且无法使用。根据我国现有相关法律和司法解释，购房人签订商品房买卖合同管理属于我们双方均未履行完毕的合同，购房人是没有一个特殊环境保护的。在这种发展情况下，购房人是否能获得房屋所有权，只能选择取决于公司破产管理人是否能够履行合同。如果管理人需要根据《破产法》第18条决定解除合同，虽然购房人可以设计要求系统损害国家赔偿，但是只能以普通债权人的身份积极参与破产分配。

　　例如，湖南省高级人民法院对吴一冰与湖南新国房地产开发有限公司的房屋买卖合同纠纷案作出二审民事判决，认为吴一冰对211号房屋的付款义务尚未完全履行，根据破产法第十八条，211号房屋的商品房买卖合同部分视为已经解除。

　　虽然这种情况对买房人不利，但买房人也不是没有办法保护自己。根据《物权法》第二十条规定，当事人签订房屋或者其他不动产物权买卖协议。为了保证将来物权的实现，可以按照约定向登记机关申请预告登记。登记后，未经登记的权利人同意处分不动产的，不发生物权效力。

　　因此，上海房产律师表示虽然预告登记的权利人的处分权是消极的，但破产管理人对房屋的任意处分权或清算分配权是可以排除的，管理人对已预告登记的房屋取得利益的唯一途径是继续履行房屋买卖合同。