商品房不能办理房地产权证书的情形有哪些？上海房产纠纷律师告诉您

　　商品房作为我国房地产市场的重要组成部分，一直以来备受关注。然而，有时候我们会遇到一种情况，即商品房无法办理房地产权属证书。这种情形引发了广泛的讨论和争议，涉及购房人的权益保护、开发商的法律责任以及相关法律条文的适用等问题。本文上海房产纠纷律师旨在围绕商品房不能办理房地产权属证书的情形展开深入的法律分析，并以上海作为具体案例进行探讨。我们将首先介绍商品房的基本概念和法律地位，为读者建立相关的法律背景知识。随后，将详细阐述商品房无法办理房地产权属证书的具体情形，包括无合法建设手续、违反建设用地规划、存在土地纠纷、房屋存在瑕疵以及涉及限制转让的情形等。

　　一、商品房的概念和法律地位

　　商品房是指由房地产开发企业按照国家有关规定和标准建设、销售的用于居住的房屋。根据我国《物权法》的规定，商品房属于不动产，享有不动产权利。商品房的所有权归购房人所有，可以依法进行转让、抵押等权利行使。

　　二、不能办理房地产权属证书的情形

　　无合法建设手续：商品房无法取得合法建设手续，例如未经土地使用权出让手续、未取得建设工程规划许可证等情形。

　　违反建设用地规划：商品房建设违反了相关的建设用地规划，例如建设用地性质与实际用途不符。

　　存在土地纠纷：商品房所在土地存在权属争议、征收补偿未处理或纠纷未解决等情形。

　　房屋存在瑕疵：商品房存在重大质量问题或安全隐患，未经整改或经检测机构认定存在问题。

　　涉及限制转让的情形：商品房存在限制转让的情形，例如相关政府部门、法院或仲裁机构作出了限制转让的决定。

　　三、法律案例分析

　　上海市某商品房项目在开发过程中存在未经合法建设手续的情形，未取得土地使用权出让手续和建设工程规划许可证。购房人在购买后发现该项目无法办理房地产权属证书，要求返还购房款并支付违约金。法院判决支持购房人的主张，认定开发商存在违法建设的行为，应承担相应的返还责任和违约责任。

　　在上海市某商品房项目中，购房人小李购买了一套公寓。然而，在购房后，小李发现该商品房无法办理房地产权属证书，引发了他的担忧和不满。经过调查和咨询法律专家，小李发现该商品房存在一项严重的质量问题，即建筑结构存在严重安全隐患，无法通过相关质量验收。

　　小李决定采取法律行动，要求开发商返还购房款并支付相应的违约金。他在法院提起诉讼，并提交了相关证据，包括购房合同、购房发票、房屋质量检测报告等。法院在审理过程中认定，由于商品房存在重大质量问题，无法办理房地产权属证书，购房人的权益受到了严重侵害。最终，法院判决支持小李的主张，要求开发商返还购房款并支付违约金，以保护购房人的合法权益。

　　这个案例充分展示了商品房无法办理房地产权属证书的情形，并强调了购房人维护自身权益的重要性。通过法律途径，购房人可以获得合理的赔偿和保护，同时也提醒开发商在商品房开发过程中应当严格遵守法律法规，确保商品房的质量和合法性。这样的案例为我们深入理解该问题提供了一个具体而生动的实例。

　　四、适用的法律条文

　　《中华人民共和国物权法》第十一条：不动产权利的设立、变更和消灭，依照法律规定和合同约定。2.《中华人民共和国不动产登记暂行条例》第四条：取得不动产的权利人，应当向不动产登记机构申请登记，取得不动产权属证书。

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条：房地产开发企业应当依法依规取得有关行政许可，符合国家规定的建设标准、工程质量和用途规划要求，确保销售商品房时能够办理不动产权属证书。

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条：商品房销售人应当为购买人办理不动产权属证书或者其他合法有效的房地产权属证明文件。

　　五、结论

　　根据我国的法律规定，商品房作为不动产享有不动产权利，购房人有权要求办理房地产权属证书。然而，在一些特定情况下，商品房无法办理房地产权属证书，如无合法建设手续、违反建设用地规划、存在土地纠纷、房屋存在瑕疵以及涉及限制转让的情形等。这些情况下，购房人可以要求开发商返还购房款并承担违约责任。

　　为了保障购房人的权益，我国相关法律对于商品房销售和开发提出了明确的要求和规定。开发商应当遵守法律法规，取得合法建设手续，并确保商品房符合国家建设标准、工程质量和用途规划要求。购房人在购房过程中要仔细核查商品房的相关手续和证明文件，确保自身的合法权益。

　　在实践中，如果购房人发现商品房无法办理房地产权属证书的情况，可以依法维护自己的权益，采取合理的法律途径，如要求返还购房款、支付违约金等。同时，相关监管部门也应加强对商品房销售和开发的监管力度，加强合法合规性的审核，以维护购房人的合法权益和市场的健康发展。

　　需要强调的是，本文以上海为例进行法律分析，但在不同地区可能存在一些差异和细微的法律规定。因此，当涉及具体案件时，应根据当地的法律法规进行具体的法律适用和判断。

　　最后，对于商品房不能办理房地产权属证书的情形，需要依靠法律和相关规定的保障，促进商品房市场的健康发展，维护购房人的合法权益和社会的稳定。

　　综上所述，上海房产纠纷律师认为，商品房不能办理房地产权属证书的情形是一种法律问题，涉及购房人的合法权益和开发商的法律责任。购房人作为商品房的所有权人，享有不动产权利，有权要求办理房地产权属证书。然而，在特定情况下，如无合法建设手续、违反建设用地规划、存在土地纠纷、房屋存在瑕疵以及涉及限制转让的情形等，商品房无法办理房地产权属证书。