上海律师来讲讲商品房不能办理房地产权属证书的情形有哪些

　　房地产权属证书是房地产所有权的法律凭证，具有重要的法律效力。然而，在某些情况下，商品房可能无法办理房地产权属证书。本文将从法律的角度出发，围绕上海地区的情况，探讨商品房不能办理房地产权属证书的情形，并探讨相关的法律案例和法条。在上海，商品房作为一种常见的房产类型，根据特定情形可能无法办理房地产权属证书。本文上海律师将以上海的法律视角，结合相关法律案例和法条，探讨商品房不能办理房地产权属证书的情形。

　　一、上海法律框架下商品房不能办理房地产权属证书的情形

　　根据上海市有关规定，以下情况下商品房可能无法办理房地产权属证书

　　未取得预售许可证：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和上海市相关规定，商品房的预售必须取得预售许可证。如果开发商未获得预售许可证或者预售许可证失效，购房人在此情况下购买的商品房可能无法办理房地产权属证书。

　　未满足商品房交付条件：根据《上海市商品房销售管理办法》等规定，商品房在交付给购房人之前，必须满足一定的交付条件，如消防验收、竣工验收等。如果开发商未满足相关交付条件，购房人购买的商品房可能无法办理房地产权属证书。

　　二、上海相关法律案例分析

　　案例一：开发商未取得预售许可证 在一起案例中，购房人购买了一套商品房，但后来发现开发商并未取得预售许可证。购房人起诉要求办理房地产权属证书。法院在判决中认定，根据上海市相关规定，开发商未取得预售许可证的商品房不能办理房地产权属证书，购房人的诉求被驳回。

　　案例二：商品房未满足交付条件 在另一起案例中，购房人购买了一套商品房，但在交付之前发现开发商未满足相关交付条件，如消防验收、竣工验收等。购房人要求办理房地产权属证书，但被开发商拒绝。法院在判决中认定，根据《上海市商品房销售管理办法》等规定，商品房未满足交付条件的情况下无法办理房地产权属证书，购房人的诉求被驳回。

　　案例：开发商未取得预售许可证的情况下的商品房无法办理房地产权属证书

　　在上海，李先生购买了一套新建商品房，但在购房后不久，他发现开发商并未取得预售许可证。作为一个关键的法律凭证，房地产权属证书对于购房人来说至关重要，因此李先生对于房地产权属证书的问题感到担忧。他咨询了一位专业律师以了解自己的权益。

　　律师在调查后确认了开发商确实未取得预售许可证的情况，并对相关法律进行了分析。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条的规定，商品房预售必须取得预售许可证。由于开发商未取得预售许可证，李先生购买的商品房无法符合法律要求，因此不能办理房地产权属证书。

　　律师在进一步研究上海市相关规定后，建议李先生与开发商进行协商，并要求开发商履行相关责任。如果开发商拒绝履行义务，律师建议李先生考虑采取法律途径，通过诉讼等手段维护自己的合法权益。

　　在这个案例中，李先生购买的商品房由于开发商未取得预售许可证，无法办理房地产权属证书。这表明了在商品房交易中，购房人应当注意开发商是否具备合法的预售许可证，以保障自身的权益。如果发现开发商未取得预售许可证，购房人可以通过与开发商协商、诉讼等方式来维护自己的权益。

　　需要强调的是，以上案例仅用于说明问题，具体的法律问题需要根据实际情况和相关法律进行具体分析。购房人在面临商品房不能办理房地产权属证书的情况时，应当咨询专业律师以获得针对个人情况的具体法律建议。

　　三、相关法律条款的解读

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条 该法条规定了商品房预售的条件和程序，明确规定商品房预售必须取得预售许可证。未取得预售许可证的商品房无法办理房地产权属证书。

　　《上海市商品房销售管理办法》第十二条 该条例规定了商品房交付的条件和程序，要求商品房在交付给购房人之前必须满足一定的条件。未满足交付条件的商品房无法办理房地产权属证书。

　　《中华人民共和国物权法》第二十一条 根据该法条，房地产权属证书是证明房地产所有权的有效凭证。在符合法律规定的情况下，购房人才能获得房地产权属证书。

　　四、结论

　　根据上述分析和相关法律案例，可以得出以下结论：

　　在上海，商品房无法办理房地产权属证书的情形包括未取得预售许可证和未满足商品房交付条件。

　　开发商未取得预售许可证或未满足交付条件的商品房无法办理房地产权属证书，购房人在此情况下的权益受到一定的限制。

　　购房人在购买商品房时应特别注意开发商是否取得了预售许可证，并确保商品房在交付之前满足相关条件。如果发现开发商未取得预售许可证或商品房未满足交付条件，购房人可以要求开发商履行相关义务，或者采取法律手段维护自己的合法权益。

　　综上所述，根据上海地区的法律视角，商品房在某些情形下可能无法办理房地产权属证书。这包括未取得预售许可证和未满足商品房交付条件等情况。购房人在购买商品房时应格外注意开发商是否取得预售许可证，并确保商品房在交付之前满足相关条件。

　　为了维护购房人的合法权益，建议购房人在购房前仔细审查开发商的资质和相关证件，并保留购房合同和支付记录等重要文件作为证据。如果发现开发商未取得预售许可证或商品房未满足交付条件，购房人可以与开发商协商解决，要求其履行相关义务。如果无法解决争议，购房人可以寻求法律途径，通过诉讼等方式维护自己的权益。

　　需要注意的是，法律是复杂而多变的，本文所述仅为一般性信息，并不能涵盖所有情况。购房人在面临商品房不能办理房地产权属证书的问题时，应咨询专业律师以获取具体的法律意见。

　　最后，政府和相关部门在商品房市场监管和规范方面扮演着重要角色，应加强对开发商的监管，保障购房人的合法权益。购房人也应增强自身的法律意识和风险意识，以更加理性和明智地进行房产交易，确保自己的权益得到充分保护。

　　总而言之，上海律师提醒大家，商品房不能办理房地产权属证书是一个复杂的问题，在购房过程中购房人应当谨慎选择，遵守相关法律法规，及时咨询专业律师，以确保自身权益的合法保护。只有通过合法、规范的购房行为，我们才能在房地产市场中获得更加可靠和稳定的权益保障。